一、思维导图
二、契税的基本规定《中华人民共和国契税暂行条例》《中华人民共和国契税暂行条例细则》（一）纳税人
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
土地、房屋权属：是指土地使用权、房屋所有权。
承受：是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
单位：是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
个人:是指个体经营者及其他个人。
（二）征收范围
1.国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。
2.土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
（1）土地使用权出售:是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
（2）土地使用权赠与:是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。
（3）土地使用权交换:是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
（4）房屋买卖:是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
（5）房屋赠与:是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
（6）房屋交换:是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
（6）土地、房屋权属的其他转移形式：
以土地、房屋权属作价投资、入股；
以土地、房屋权属抵债；
以获奖方式承受土地、房屋权属；
以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
上述权属转移形式视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。
（三）法定税率
契税的适用税率为3%-5%。
由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
辽宁省契税税率为4%。对个人购买普通住宅的，税率暂减按3%征收。
优惠税率变化：
项目项目财税〔〕23号财税〔〕23号文件前家庭唯一90平以下1%普通住宅90平以下1%90平以上1.5%90平以上1.5%非普通住宅4%家庭二套90平以下1%普通住宅3%90平以上2%非普通住宅4%三套以上普通住宅3%3%非普通住宅4%4%1.唯一住房的认定
唯一住房以家庭为单位认定，成员范围包括购房人、配偶、未成年子女。
购房人提供购房所在地和户籍所在地房屋登记信息，无法提供相关信息需提交诚信保证。
2.市内四区普通住房标准
总价款----万元（含万元）以下
面积----平方米（含平方米）以下
容积率----1.0（含1.0）以上
同时满足上述三个条件的住房为普通住房，不能同时满足上述三个条件的住房为非普通住房。
（四）计税依据
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。
4.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
具体解释
成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照上述规定征税。
辽宁省实施办法的相关内容
契税的计税依据包括综合地价、房屋全部成交价格及与土地、房屋不可分割的附属物的价值。
土地、房屋权属发生转移，采取分期付款的，按计税依据一次性征收契税。
对土地、房屋权属的转移变动，征收机关认为计税价格不实，可以参照市场价格核定；无法核定的，由征收机关指定具有合法资格的经济鉴定中介机构进行评估，按评估价格征税。
（五）减免范围
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。
4.经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋用途不再属于规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。
具体解释：
国家机关是指权利机关、行政机关、审判机关、检察机关和党派团体。
事业单位和社会团体是指由财政部门拨付事业经费的单位。
军事单位是指解放军和武警部队。
用于办公的，是指办公室（楼）以及其他直接用于办公的土地、房屋。
用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。
具体解释：
用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。
用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。
用于军事设施的，是指地上和地下的军事指挥作战工程；军用的机场、港口、码头；军用的库房、营区、训练场、试验场；军用的通信、导航、观测台站；其他直接用于军事设施的土地、房屋。
（六）应纳税额计算
依照条例规定的税率和计税依据计算征收
应纳税额=计税依据×税率
应纳税额以人民币计算
转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
（七）纳税义务发生时间
纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。
纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
（八）缴税期限
纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
在办理房地产权属前（时）缴纳契税。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，到主管契税征收的地税机关办理纳税申报，并在办理土地权属证明前（时）缴纳契税。自纳税义务发生之日起，其缴税期限最长不得超过2年。
本公告自年9月1日起施行，《大连市地方税务局关于土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通告》（大地税告〔〕3号）第一条、《大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通知》（大地税函〔〕号）第一条同时废止。
缴税地点：
直属局----中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区划内取得土地使用权的纳税人
其他局----本局行政区划内取得土地使用权的纳税人
纳税人按规定时间申报和缴纳契税后，又陆续发生的拆迁补偿费、城市基础设施配套费等按政策应计入契税计税依据的各项费用，按规定的申报及缴税期限，继续在主管契税征收的地税机关办理申报及缴税事宜。
三、常用的契税政策（一）关于国有土地使用权出让
计税依据为承受人取得该土地使用权而支付的全部经济利益?
协议方式出让：成交价格。包括土地出让金?土地补偿费?安置补助费?地上附着物和青苗补偿费?拆迁补偿费?市政建设配套费等承受者应支付的货币?实物?无形资产及其他经济利益?
竞价方式出让：一般应确定为竞价的成交价格。土地出让金?市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
----财税[]号实例
1、某企业以综合地价8亿元取得一块土地的使用权，竟买文件明确该地块为净地出让。按规定该项目应缴基础建设配套费2，万元，那么该地块契税的计税依据就是8.2亿元。
2、某企业以综合地价10亿元取得一块土地的使用权，但该地块尚未拆迁，各种拆迁补偿需要企业支付，企业共支付拆迁补偿2亿元，该项目应缴基础建设配套费3，万元，那么该地块契税的计税依据就是12.3亿元。
（二）关于企业改制
非公司制企业---→有限责任公司←--→股份有限公司
对改建后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
整体改制：承继原企业全部权利、义务的行为。
原企业投资主体存续：原股东或投资人必须保留，出资比例可以发生变化，但所持股权比例必须超过75%。
*财税〔〕17号，下同
（三）股权转让、合并与分立
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
（四）关于资产划转
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
（五）关于金融公司售后回租业务
对金融租赁公司开展售后回租业务，对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。
----《金融租赁公司管理办法》（银监会令年第1号）（六）关于居民重新购房及产权调换
县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。
居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；
（七）关于个体工商户和合伙人免税
个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
（八）关于房屋契税问题
婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋土地权属原归夫妻双方共有，双方约定，变更共有份额的，免征契税。
对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
（九）关于土地权属转移需审核留存的要件
出让：政府土地批复；
出让合同原件及复印件；
成交确认书原件及复印件；
土地出让金缴库收款收据原件及复印件；
补偿协议书原件及复印件。
转让：土地使用证原件及复印件；
转让合同原件及复印件；
原土地出让合同及已缴纳的各项税费的有效凭证原件及复印件；
评估机构出具的“评估报告”。
四、关于房地产税收一体化管理
（一）关于先税后证
纳税人办理纳税事宜后，契税征收机应当向纳税人开具契税完税凭证。
纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
（二）关于部门协同控管
土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
有关资料，是指土地管理部门、房产管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续的有关土地、房屋权属、土地出让费用、成交价格以及其他权属变更方面的资料。包括土地使用权出让转让合同、用地批复、土地使用权证、房屋所有权证，土地基准价、房地产交易、房地产开发和竣工等与征收契税有关的资料。
（三）关于“一窗式”征收
以契税“先税后证”制度为基础，充分发挥契税的把手作用。
以“一窗式”征收为切入点，在办证环节一并征收增值税、个人所得税、土地增值税、印花税等涉及房地产交易税收。
根据实际情况在房屋土地部门或政府行政办公大厅设置房地产税收一体化征收窗口。
(四)关于信息共享与交换
建立一体化管理数据库，以契税征管中积累的土地出让转让、商品房二手房交易信息为基础，对信息数据集中管理使用，逐步做到数据集中、信息共享、方便查询。
各级征管部门、稽查部门随时可以调取相关数据，充分利用信息资源，多角度、多层次的对房地产税收情况进行比对分析、纳税评估、分析选案等。
实现房地产开发、转让、保有诸环节的全面信息跟踪管理，充分利用房地产税收一体化管理相关信息，确保相关税收应征尽征。
五、关于存量房计税价格评估（一）征管模式
利用房地产评税技术核定房地产交易计税价格，形成个人住宅价格评估标准，建立个人住宅转让计税价格评估征管系统。
实现“以计算机软件评估替代人工评估”的房地产交易价格核定征管新模式。
手续齐全的纳税人可实现当天缴税。
（二）工作原理
采用“市场比较法”
以现行行政管理区域为基础，划分若干“片区”，根据一个“片区”内的房屋分布情况，将其划分成的若干“小区”，从“小区”内的每栋楼中选取一个典型房屋，确定基准价格标准，评估系统中对应“行政街号”。
数据更新前，全市共划分个片区、3,个小区、49,个基准价格样本点。
相关概念
片区：遵循“区域内的房屋在实物、权益、区位等状况上相同或基本相同，各影响房屋价格的因素相同或基本相同，各房屋的价格未来走势趋向相同或基本相同”的原则。
小区：根据一个“片区”内的房屋分布情况，将其划分成的若干“小区”。
基准点：从“小区”内的每栋楼中选取一个典型房屋，确定基准价格标准，经楼层、朝向、建筑面积等价格修正系数调整后，求取待评估的房地产交易计税价格。
（三）关于核定计税价格
核定计税价格＝市场基准单价×建筑面积×（1＋物价指数系数）×（1＋楼层系数＋建筑面积系数＋朝向系数－其他系数）。
市场基准单价：依据评估机构出具的市场参考单价。
资料来源：大连税务，小颖言税二次整理。预览时标签不可点文章已于修改收录于话题#个上一篇下一篇