对于长租公寓来说，这个秋天可能有点难熬。上周六刚发文聊完房租上涨，没想到这周长租公寓成了舆论漩涡。
长租公寓被看作是推动这轮房租上涨的主要因素。前几日爆红的我爱我家前任副总裁更是为这次舆论添了一把火：
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
没想到一语成谶。
8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营，并且约有多住户受损。
此次“爆仓”有如平地惊雷，引起人们关于金融+长租公寓模式的警觉。也引发公众对这种模式的讨论，这究竟是个例，还是潜在的雷区？
首先房租变贷款，是让鼎家租户最震惊的地方。
鼎家的经营模式是，租客可以用押一付一的方式缴纳房租。
举个例子，以2年租房合约，押一付一，月租金元来计算：
?租客租房时，除了合约，还会被默认签署一个内嵌的，与银行/第三方机构的“现金贷”合同；
?银行/第三方机构会将2年共计7.2万元租金全部打到公寓方账上；
?租客每个月交房租与“服务费”，实际上是为自己“还贷”，还银行的现金贷；
?公寓方拿着一次性到账的7.2万元，一部分分月打给房东作为租金，剩余继继续在市面上拿房。
这就相当于租客毫不知情就签了分期贷款合同。很少有人会提醒租客这其中的风险。
而鼎家就利用了租客的信用，给自己提供扩张资金。每开展一笔业务，就套走了一笔租金，至于这笔钱，到底是用于长租公寓的走马圈地，还是炒股炒房，乃至胡吃海喝，没有人知道，也没有人能监管。
也正是因为这样，长租公寓这门生意才如此具有吸引力，才会引来如此众多的资本走马圈地。
如今，资本已经纷纷入局这个市场。
开发商类，万科、龙湖、保利、碧桂圆等15家房企先后进入这一市场；酒店系，以雅诗阁、华住、窝趣为代表；中介系，以自如、相寓、世联为代表。
创业系融资脚步也不慢，年起，魔方公寓、YOU+公寓、优客逸家、寓见也分别完成3亿美元、数亿人民币、数亿人民币、数百万美元的融资。
不过，这个看似火热的市场，面临着最大的一个问题：盈利难。
目前，与我国高高在上的房租收入比相对应的是，我国的租金回报率很低。
根据长江证券研究所提供的数据显示，截至年底，中国一线城市平均租金回报率是1.5%。同时，长江证券计算得出，当房价不变，租金不变的情况下，北上深购买房子的人，大概要67年左右才可以收回成本。
相比其他国家的大城市，伦敦3%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6.0%左右。
之所以租金回报率这么低，很大原因在于中国居民买房往往都是为了投资，而不是为了通过收租来实现长期的收益，所以中国房租较低的现象才会长期存在。
而且这个收益率连余额宝都跑不过，没有资本会傻到轻易投入到这个市场。
以深圳的长租公寓品牌窝趣公寓为例，成立七年，一直未盈利。据其公布的数据，年公司净利润亏损达到万元，年亏损扩大至万元，到的前3个月实现营业收入仅为54万元，净利润亏损达到万元。
年，由于亏损增大，母公司铂涛酒店拟以万元的价格挂牌转让窝趣16.4％的股权。窝趣公寓品牌副总裁杨稷曾在接受采访时提到，并不是因为公司不赚钱所以转让股权，公司未盈利是为了规模化发展，前期投入资金较多。
因此，地产大亨潘石屹前几天就表示，租房价格再翻番长租公寓都是亏本的。
因为如果是从银行贷款产生的利息，最少也是4.9%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。
但潘石屹没有想到，企业可以通过ABS发行债券，进行融资，即不需要通过银行就能拿到钱；再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司；最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。
这么看，这个模式各取所需，也并不值得诟病。只是，一些规模较小的、融资能力弱的租赁企业加入进来，就容易走偏，这类企业无法发行债券，只能跟小额贷款公司合作。
但有了互联网金融的组合，有了炒房租的玩法，中介生意就不再是中介生意，金融生意也就不再是金融生意，中介网贷一联手，就有了空手套白狼的金融游戏。“鼎家事件”就是一个典型。
这种玩法，最终的受益者只有中介与网贷，业主与租客都成为等待收割的韭菜。
而这两年破产的长租公寓中，基本上都是因为资金链断裂。
总的来说，长租公寓这些背后的操作，与P2P、区块链、共享单车的处境，其实是有一些共通之处的。长租公寓搭上了金融工具，如不加强监管，“鼎家爆仓”也许只是个开始。
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