最近这两年国内楼市有了比较大的变化，走过了跃进式开发和销售的阶段，很多开发商从销售型住宅走向长租公寓，从散售商铺和商住楼走向持有运营，新开发的养老公寓、物流园区纷纷崛起。
本文作者主要分析了国内外投资REITs的方式及年化收益率的相关问题，供读者参考。
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自如早期的发展并不顺利，亏钱亏到让链家上下都眉头紧锁，但链家坚信长租公寓这块未来是个大市场，凭信念咬牙坚持下来，才有了今天的自如。如今的自如估值介于在亿左右，成了这个行业的独角兽企业。
随之而来的是房地产金融化趋势愈加明显，所以就想和大家聊聊在国内刚兴起，但在欧美市场已经很成熟的REITs。
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REITs用一个例子就能解释清楚：
甲先生旗下有许多物业，收租已经能赚得钵满盆满，但他并不安于现状，想继续扩大自己的物业版图，所以回去和身边朋友借了一大笔钱，用来买物业、装修。
甲先生有多年物业运作的经验，房子很快租出去了，而且还享受着房价升值。
按照规定，甲先生每年必须要把每年房租和升值收益的90％拿出来分给投资的朋友。政府为了对甲先生表示支持，免去他所需缴纳的一切税。
这就是REITs,全称房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。
甲先生就是拥有物业并负责运营的公司，是REITs的发行人。
里面的物业可以包含酒店、写字楼、工业园区、老年公寓等等任何能产生商业价值的场所都可以。
他的朋友们就是REITs的投资人，可以享受总收入的90％的分红。
国内的租赁住房按参与者分为政府主导和市场主导，按运营模式则分为集中式和分布式。
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对于想投资海外物业的人而言，两大困境是：
1、不了解国外环境
2、一次性占用的钱又不少。
这种情况下直接买REITs就可以了。买REITs相当于间接拥有多个物业，以极低的门槛进入，共享收益，像买卖股票那样交易，十分方便。
目前世界上有30多个国家有发行REITs,欧美市场较亚洲市场更为成熟一些，而且两者在结构上也有挺大差异的。
美国作为REITs的发源地，主要走公司制的路线，大部分都是由房地产开发商成立并负责经营管理。
在公司制的基础上，利用税收政策，也慢慢发展了有限合伙制。举个例子：名下有多处资产的小王打算把资产卖给REITs，可以选择不收现金，以经营合伙人的形式，获得份额，然后再靠合伙公司股份置换成上市公司REITs的股份，以房换股，省下许多税。
美国现在有几百只REITs，也有指数基金，在过去的十年中，REITs收益一直高于美国指数基金，年化平均收益达到8％左右，看下来收益不错。（橙色为REITs,黑色为标准普尔，青色为MSCI指数）
在北美的一些城市，最近几年年化收益大概也就10％-15％，还要交税，如果只是为了获得收益，选择合适的REITs购买就OK了。
很多香港、新加坡的REITs是由地产投资资管公司发起,类似信托制。我的一位常年在新加坡的同学，投资多年新加坡REITs，年化平均收益大概能达到6％-8％左右。
目前国内还没有真正意义上的公募REITs产品，多是“类REITs”。
不过还是有很多办法可以参与的。
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国内投资者可以通过两种方式来投资REITs：
一是直接开通海外证券账户，像交易股票那样买卖。
通过盈透、老虎都可以开户。美股市场上大概多个吧，其中有20个被纳入了标普指数。
简单粗暴些就买ReitsETF——可以看做是很多Reits产品的打包，同时持有上百个房产项目，同时拥有上百个房产项目，想想也蛮激动。
二是通过QDII基金。
目前与海外连结的QDII-REITs基金主要有4只，鹏华虽然今年表现一般，但从五年的收益看下来，年化能达到8%，表现最不好的诺安，五年年化也能达到5.62%。
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目前国内的一些房企也纷纷试水REITs，新派公寓、保利租赁住房的相关项目陆续获批，但这些都属于类REITs。
“标准”和“类”REITs的区别：
标准REITs主要是公募，市场公开买卖。
类REITs门槛较高，以私募为主，比如保利那个门槛要万。
如果想投资内地的物业，可以选择部分在香港和新加坡上市的品种。
就拿香港来说，有以下六家基金是有布局内地物业，位置都在核心一、二线城市的好地段，出租率高，而且还能享受物业升值。
比如领展，亚洲市值最大的REITs，从年的20多元，到现在70有余，涨了％
掐指一算，年化42％，跑赢大部分股民的收益。
买入这些REITs，相当于拥有核心城市的写字楼、商铺，享受收租和物业升值所带来的收益。
以上REITs用的是港币来计价，在获取收益率的同时还顺路对冲人民币汇率的波动。
正所谓，从你的全世界路过，顺手买了个物业。所到之处，遍地收购资产。
不知道左晖看着自己长大成人的孩子“自如”，能不能在REITs上开疆拓土。
延伸阅读1：新派公寓和建行成立并购基金
年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批，拟发行规模2.7亿元！这是全国首单住房租赁类REITs（房地产投资信托基金）产品，也是首单长租公寓权益型类REITs产品。继类REITs发行之后，年3月12日，新派公寓与建设银行发起基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿人民币。
1、新派公寓并购基金
年3月12日，在国内住房租赁市场率先启动金融创新支持政策的建设银行与国内长租公寓领军品牌新派公寓，发起基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿人民币。该基金将由国内著名的PE投资机构赛富投资基金领衔，新派公寓以及权益投资人组成的专家团队管理，收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业，资产统一由新派公寓进行产品设计及运营。
2、新派公寓并购基金参与机构
其中，建行作为基金发起人以及50%优先资金的提供者，参与重大项目决策并提供全面的金融创新支持。投资方更包括了曾参与新派公寓类REITS劣后投资的渤海证券及渤海汇金，凯银投资等，据悉还有多家金融机构及知名开发商也在积极磋商成为首批权益投资人。
3、建行与新派公寓的因缘
据了解，年12月14日新派公寓作为中国首支长租公寓类REITS在深交所挂牌敲钟后，创始人王戈宏萌生设立该基金的想法并到深圳拜访建行，在积极响应中央“房住不炒“精神的原则下，基于对住房租赁未来资产证券化良好前景的共识，双方一拍即合。
王戈宏称：“之所以选择与建设银行合作，正是基于建行在住房租赁市场不断创新的举措，雄厚的资金实力以及对于项目风险把控的专业性。”深圳建行相关负责人也表示，新派公寓打通了私募基金收购资产到挂牌REITS的渠道，这为建行设立基金支持收购资产奠定了基础。
4、重塑金融资本格局
众所周知，在去杠杆、防风险的金融监管政策下，对地产项目的投资受到了国家的严厉监管，而且可以预计，这将会成为常态，因为降低金融风险，不仅仅是经济考量，而且在未来大概十年左右时间还将承担复兴的特殊使命。
因此，建行此次成立住房租赁并购基金，除了在后端运营领域以租赁贷款切入外，在前端相当于也切入了，这就围绕租赁领域形成了一个完整的产品组合，而这将是在传统地产投资基础上，找到了新的资金出口和风口，发展租赁金融，将从根本上改变地产一支独大的局面，形成“地产、实业和租赁”三轮驱动的资金供给格局，谁能提前抢占租赁金融这一机会点，就意味着谁将来就能够占据金融市场的三分之一。因为租赁领域的业务模型，风控措施，贷款对象都与地产开发商有本质区别，无法实现过往能力的平移，需要的是新的系统能力的打造。
5、低成本的银行资金参与物业收购
3年前，新派极有远见的通过不动产基金模式，购买了北京CBD物业，经过三年时间的打磨和运营，成功发行了国内首单公寓类REITs,相当于打造了一个完整的资管闭环，用不动产基金来收购，然后持有改造，最后证券化退出，完成了一个闭环。
但这仅是一个试验，面临的核心难点在于基金规模不大，资金成本高，期限短，而建行的切入，将为此提供源源不断的资金，且成本最低，期限更长，这将撬动更多的存量资产和租赁房源，这对建行来说也是一件非常有魄力的事情。
而且，现在这个不动产基金获得了银行的支持后，相当于银行进入到了资产并购的最前端了，等于是新派公寓以前那个赛富基金的放大版，意味着这种基金模式可以开始大规模复制，进而快速做大，解决一直以来租赁企业受制于资本，规模扩张难的问题。
6、实现有意义的运营轻重分离
过去我们说轻资产，通常都说要先重才能后轻，意思是通过前期大量的投入，上了规模，具备规模效应和管理效应后，能够实现更高的坪效，具备真正的品牌价值和影响力，才能最终最轻资产输出，这是背后的逻辑，而在这个逻辑下，轻资产运营商要经历重的洗礼，而重投入对每个公寓运营商来说都是很难逾越的门槛，甚至对于资本雄厚的开发商来说，在短平快和长期慢收益下，显然前者更是理性选择，所以轻资产运营就成了奢望。
而现在银行资本的前期介入，相当于在整个“前期-中期-后期”租赁产业链条都形成了金融闭环，通过借助银行资本的力量，就可以撬动过往可望不可及的存量资产，进而扩大运营商的资管规模，这将有助于轻资产运营商的形成，打破过往发展中轻重不兼容的魔咒。
当然，租赁市场的发展，存量市场的发展，房地产的转型，都与时代、时间密切相关，在增量市场还有十多年的黄金历史机遇期下，目前的尝试也仅是打开了新的窗口，要成星火燎原之势需要事件，更需要时间，需要耐心。罗马不是一天建成的。
而公寓的轻重资产运营模式之争，或许在新派公寓决定与建行成立并购基金之时已经出现了“胜者”。
就像亚马逊CEO贝佐斯所说，站在3年的角度，你的竞争对手很多，站在10年的角度，你的竞争对手就很少了，因为没有多少人能够坚持那么长时间。
延伸阅读2：REITs与不动产基金布局
3月12日，在国内住房租赁市场率先启动金融创新支持政策的建设银行与国内长租公寓领军品牌新派公寓，发起基于资产证券化的不动产并购基金，由国内顶级PE投资机构赛富投资基金领衔，渤海证券及渤海汇金证券资产管理有限公司（“渤海汇金”）与多家国内领先的股权投资机构、地产企业拟共同作为权益投资人进行参与。本次基金有望将建设银行在住房租赁金融市场领先地位、创新能力、雄厚的资金实力与项目风险把控能力，与新派公寓及创始人王戈宏先生的长租公寓经营发展理念、领先管理能力及资产收购到REITs操作的经验紧密结合，为我国住房租赁商业模式的发展提供一个很好的借鉴。
渤海汇金致力于发挥自身在资产证券化与REITs领域的专业优势及另类资产投资能力，响应国家租购并举政策号召，参与建行新派不动产基金，收购并提升一线及二线核心城市存量资产的运营品质，并力争实现优质资产未来的REITs上市。
一、国内首单住房租赁类REITs的开花与结果
长租公寓不动产并购基金的合作是渤海汇金与新派公寓、赛富投资基金继成功合作发行国内首单住房租赁、首单长租公寓类REITs产品“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”之后的又一次联手。
年11月新派公寓类REITs的成功发行，不仅为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs试点起到了重要示范作用，同时也是王戈宏先生带领新派公寓用了4年时间走通了从资产收购，到持有运营，再通过类REITs模式实现资产增值与价值实现的成功经验，为中国资产持有型场租公寓的发展、中国存量资产及开发商自持物业的未来提供了一个很好的借鉴。
正是在新派公寓作为中国首单住房租赁类REITs、首单长租公寓类REITs在深交所挂牌敲钟后，王戈宏先生萌生了联合设立长租公寓不动产基金的想法，并得到了包括建设银行等知名机构的认同与支持。渤海汇金作为新派公寓类REITs的计划管理人和主承销商，也积极参与其中，发挥自身专业优势，进一步响应“房住不炒”的政策号召，落实“金融服务实体经济”的精神指示。
二、布局REITs与不动产基金，服务住房租赁与商业地产价值链
渤海汇金作为渤海证券股份有限公司的全资资管子公司，响应金融服务实体经济的政策号召，结合母公司发展“服务中介+资本中介+直接投资”的战略布局，于年将资产证券化业务作为公司战略重点业务，组建了业内具有丰富类REITs经验的专业团队，通过资产证券化为实体经济服务，并发挥自身具有“券商资管”和“公募证券投资基金”双业务牌照优势，充分利用综合性资产管理平台的优势与专业特长，积极探索公募不动产投资信托基金（REITs）业务。
年9月以来，渤海汇金作为计划管理人在沪深证券交易所成功发行了三单具有行业影响力的权益型类REITs产品，根据