作者单位：北京市汇融律师事务所
前言
融资租赁具有“融资”和“融物”的双重属性，是否构成融资租赁法律关系应结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务进行综合判断。本案二审法院判定不构成融资租赁法律关系的核心及落脚点是“出租人无法取得租赁物所有权，不具有融物的真实意思表示”，该判定理由及落脚点符合法律关系判断的实质，具有一定借鉴价值。笔者在此对该案例进行分享和评析，以期提供有益借鉴。
本文内容较多，为节约时间，建议仅浏览标红部分及本案评析部分。
汇融年度案例评析共12篇，本篇为第６篇，附前５篇如下：
案例１｜融资租赁合同解除后租赁物占有使用费研究＿战荣
案例２｜机动车登记在挂靠公司名下的权属争议＿王勇
案例３｜售后回租业务中承租人无权处分的法律后果＿李雪梅张福广
案例４｜取回租赁物时如何认定其价值？＿邹颖胡行健
案例５｜出租人的协助义务及催告义务研究＿李雪梅贺欣
国泰租赁有限公司与山东鑫海投资有限公司、山东鑫海担保有限公司等企业借贷纠纷二审案[1]
上诉人（一审被告）：山东鑫海投资有限公司
上诉人（一审被告）：山东鑫海担保有限公司
被上诉人（一审原告）：国泰租赁有限公司
原审被告：山东三威置业有限公司
原审被告：张辉
原审被告：张浩
一案件基本事实
年7月12日，国泰租赁有限公司（以下简称“国泰租赁”）与山东三威置业有限公司（以下简称“三威置业”）签订《融资租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定三威置业将“大地锐成”项目套商品房所有权转让给被国泰租赁，然后回租该商品房，融资金额人民币1亿元，租赁年利率20%，租金总额为人民币,,元（含人民币1,元名义价款），租赁期限自年7月12日至年10月12日止；自租赁合同签订之日起90日内，三威置业应会同国泰租赁到房地产主管部门办理网签手续，否则，视为三威置业违约。三威置业未按时足额支付到期租金及其他款项时，视为违约，应向国泰租赁支付违约金及逾期租金占用利息：逾期租金占用利息按应付未付租金本金、租赁年利率、占用天数逐日计算；违约金按应付未付租金的日万分之五计收；同时一方如有违约或侵权行为，须承担另一方为实现债权而支出的诉讼费、律师费和其他费用等。同日，山东鑫海投资有限公司（以下简称“鑫海投资公司”）、山东鑫海担保有限公司（以下简称“鑫海担保公司”）与国泰租赁签订《保证合同》，三威置业法定代表人张辉和公司股东张浩向国泰租赁出具个人担保声明书，均同意就上述三威置业对国泰租赁所负的全部债务提供不可撤销的连带责任保证，保证范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于租金、手续费、租金占用利息、违约金、诉讼费及律师代理费等。
上述合同签订当天，国泰租赁依约向三威置业支付人民币1亿元，但三威置业在租赁期限内未依约支付租金。年12月20日，国泰租赁与三威置业签订《补充协议》，将租金支付展期至年12月20日，租金总额.11万元，分5期支付。年12月26日，张辉与国泰租赁签订《质押合同》，张辉以其所持三威置业49%股权为三威置业提供质押担保，并办理质押登记。展期后，三威置业仍未依约支付租金，年12月20日，国泰租赁与三威置业再次签订《补充协议》，约定将租金支付展期至年7月15日，并约定租金总额为人民币,,.18元，分3期支付。同日，张辉出具确认函，承诺继续提供质押担保。三威置业实际共支付万元（其中万元为租赁期限内支付，其余为展期期间支付），年12月20日的补充协议到期后，三威置业未再支付任何款项。国泰租赁与山东众成仁和律师事务所签订《委托代理合同》，支付律师代理费人民币,元。年9月25日，国泰租赁向各保证人邮寄律师函，要求各保证人承担连带保证责任。
二起诉与答辩及法院的认定与判决
国泰租赁于年9月24日向山东省高级人民法院提起诉讼，请求：1、三威置业向国泰租赁支付租金人民币,,.2元及逾期租金占用利息、违约金（暂计至年8月31日为7,,.14元）；2、三威置业赔偿国泰租赁因本案支付的律师费；3、鑫海投资公司、鑫海担保公司、张辉、张浩对第1、2项请求承担连带清偿责任；4、国泰租赁对张辉所持有的三威置业49%股权享有优先受偿权；5、各一审被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院审理中另查明，涉案的租赁物为大地锐城小区的2、4、6号楼盘中的套商品房，共计.58平米。所涉楼盘原规划应为19层，而实际建筑层数均为33层，超过规划部门的建设要求。济南市城市管理行政执法局向三威置业先后作出了济城执直停第号、济城执直停字（）第号《责令停止违法建设决定书》，依法认定了2、4、6号楼属于超规划建设的违章建筑，责令三威置业立即停止违法建设。年8月14日，济南市规划局向三威置业下发对超面积予以规划确认的复函，对大地锐城项目中住宅建设现状及超面积部分予以规划确认，并责令三威置业完善相关手续并缴纳有关规费。涉案的租赁物未取得预售许可证。
一审被告三威置业辩称：1、租赁合同以合法形式掩盖非法目的，名为融资租赁合同，实为企业间借贷合同，依法应认定为无效合同。（1）租赁物为违章建筑，租赁物系法律禁止流通物；（2）融资租赁合同签订后至今，租赁物仍未办理所有权转移登记手续，不符合融资租赁合同的基本特征；（3）名为融资租赁，实为企业间借贷。2、退一步讲，国泰租赁主张的利息、逾期利息、违约金等过高，依法应予减免。
一审被告鑫海投资公司辩称：1、租赁合同是名为融资租赁实为企业间违规借贷合同。（1）租赁标的物没有预售许可证，私自改变规划未经规划部门批准，房屋无法进行销售和网签，故双方房屋买卖合同无效，进而融资租赁合同也无效；（2）标的物没有过户，而又租赁给原产权人三威置业，原产权人无法获得收益；（3）开发商未取得建设管理部门的批准，销售行为违法。综上，应认定本案的融资租赁合同无效。2、主合同无效，从合同即保证合同也无效。鑫海投资公司对此无过错，不应承担担保责任。
一审被告鑫海担保公司答辩意见与鑫海投资公司相同。
一审被告张辉与被告张浩辩称：同意三威置业的诉辩意见。保证合同无效，其不应承担担保责任。
一审法院审理认为本案争议的焦点问题是：1、涉案《融资租赁合同》的性质及效力；2、《保证合同》及《质押合同》的效力及各担保人应否承担担保责任。对于本案合同的性质和效力问题，一审法院认为，第一，国泰租赁对租赁物并未实际享有所有权，租赁合同签订时，涉案租赁物尚属违章建筑，也未取得预售许可证，租赁物所有权无法转移给被国泰租赁，且事实上至今也未转移给国泰租赁；第二，租赁物价值与租金差异较大，国泰租赁所购商品房按当时当地同类型房价估算价值不会低于人民币1.6亿元，合同约定购房款为人民币1亿元，非等价交换，不存在真正的买卖合同交易行为；第三，涉案合同事实上不存在真实的租赁合同法律关系，其一，三威置业作为租赁物实际所有权人与自己不可能产生租赁关系，同时也无法通过占有、使用租赁物而取得收益，其二，融资租赁关系中租金一般应体现租赁物价值，本案租赁物价值不低于人民币1.6亿元，而合同约定租金为人民币1.05亿元。第四，涉案合同属名为融资租赁合同，实为资金借贷关系，合同中约定，国泰租赁支付三威置业人民币1亿元，三威置业依据20%的年利率向国泰租赁支付租金，若遇人民银行基准利率上调，租赁利率作出等额上调，双方实际上是借钱还钱关系。据此，涉案合同仅是单纯的融资，不存在融物，国泰租赁与三威置业之间构成借贷关系。鉴于并无证据证明国泰租赁以发放贷款为主要业务，不符合无效情形，且国泰租赁与三威置业的借贷行为，不违反法律法规强制性规定，涉案主合同为有效合同。关于《保证合同》及《质押合同》的效力及各担保人应否承担担保责任问题。鉴于案涉主合同有效，而《保证合同》及《质押合同》是当事人真实意思表示，内容和形式不违反法律强制性规定，亦为有效合同。本案的担保人张辉是三威置业法定代表人、张浩是公司股东，应当知道主合同实为企业间借贷的事实；鑫海投资公司和鑫海担保公司，作为专业的投资、担保公司，应当了解保证责任可能承担的风险，故均应当按照《保证合同》或《质押合同》的约定，承担担保责任。
另外，一审中国泰租赁与三威置业就借款及利息、违约金的总金额另行达成协议：1、合同期限内（年7月12日至年10月12日），以借款本金人民币1亿元为基数，以合同约定年利率20%计算利息；合同期满后，即年10月13日以后，以借款本金1亿元为基数，以年利率10%计算利息。2、国泰租赁与三威置业确认，三威置业已向国泰租赁付清融资合同期限内（年7月12日至年10月12日）的利息人民币万元，并已支付合同期满后即年10月13日后的利息人民币万元。
综上，一审法院判决如下：1、三威置业于判决生效之日起十日内向国泰租赁支付借款本金1亿元及利息（年7月12日至年10月12日，以借款本金1亿元为基数，以合同约定年利率20%计算，年10月13日至本判决生效之日，以借款本金1亿元为基数，以年利率10%计算，并扣除万元已付利息）；2、三威置业于判决生效之日起十日内向国泰租赁支付实现债权的费用人民币,元；3、鑫海投资公司、鑫海担保公司、张辉、张浩对三威置业上述一、二项债务承担连带责任；4、三威置业不履行上述一、二项债务时，国泰租赁有权对张辉所持有的三威置业49%的股权折价、或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；5、驳回国泰租赁其他诉讼请求；6、鑫海投资公司、鑫海担保公司、张辉、张浩承担担保责任后，有权向三威置业追偿。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币,元，由三威置业负担。
三上诉于答辩及发源地额认定与判决
鑫海投资公司、鑫海担保公司（以下合称“保证人”）不服原审判决，向最高人民法院提起上诉，在一审答辩的基础上增加如下主张：1、即使案涉主合同有效，保证人意在为融资租赁合同提供担保，而不是为借款合同提供担保，《保证合同》因缺乏保证人为借款合同提供担保的意思表示而无效；2、涉案租赁物属于超规划建设的违章建筑，不能办理网上签约和产权过户，三威置业与国泰租赁订立合同时故意隐瞒，属共同欺诈，骗取担保；3、《保证合同》上没有国泰租赁法定代表人或授权代理人签字，未生效；4、国泰租赁与三威置业签订的两份补充协议以及在一审达成的和解协议，未经保证人同意，保证人不承担变更后的保证责任；5、国泰租赁放任涉案租赁物被三威置业任意处置，对其遭受的损失其自身亦有过错，在其过错的范围内，保证人不应承担保证责任。综上，请求二审：1、撤销原审判决第3项，依法改判保证人对三威置业债务不承担连带保证责任；2、本案一、二审诉讼费由国泰租赁承担。
二审法院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：鑫海投资公司与三威置业在案涉合作前已存在业务关系。年7月12日，鑫海投资公司委托齐鲁银行股份有限公司济南城西支行向三威置业发放了一亿元委托贷款，贷款期限自年7月12日至年7月12日止。年7月12日，国泰租赁按照《融资租赁合同》约定，将一亿元汇入三威置业的账户。同日，三威置业向鑫海投资公司归还了上述一亿元委托贷款。
二审法院经审理认为，本案二审争议的焦点问题与一审基本一致。关于《融资租赁合同》的性质及效力问题，二审法院认为在合同订立前，租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉即租赁物所有权无法移转至国泰租赁，国泰租赁不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业作为租赁物的所有权人，虽名为”承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。一审法院定性准确，依法予以维持。对于《保证合同》的效力及保证人所应承担的保证责任范围，第一，二审法院针对三威置业因国泰租赁法定代表人未在《保证合同》上签字，认为《保证合同》未生效的抗辩，认为法定代表人加盖名章可视为签字行为，仅以该合同未经国泰租赁法定代表人签字而主张合同未生效，法律依据不足，不予支持；第二，对于保证人主张签订《保证合同》时的真实意思表示是为有效的融资租赁合同而非借款合同提供保证，案涉《保证合同》因缺乏真实意思表示而无效，三威置业与国泰租赁故意隐瞒案涉租赁物属违章建筑的事实，对此骗取担保行为，保证人不应承担保证责任。二审法院认为，鑫海投资公司在国泰租赁之前即与三威置业就涉案房地产项目存在业务关系，且三威置业用案涉借款偿还了对鑫海投资公司的欠款，故鑫海投资公司在提供保证担保时对案涉租赁物为违章建筑的事实应属明知；保证人作为专业的投资、担保公司，在签订《保证合同》亦应知道案涉融资名为融资租赁实为借贷的实际性质。据此，一审认定案涉《保证合同》系保证人真实意思表示的事实依据充分，应予维持。第三，对于本案一审中国泰租赁与三威置业达成协议，国泰租赁免除了三威置业应支付的合同违约金，并降低了本金计息标准。虽该协议内容并未取得保证人同意，但该协议实际上减轻了债务人的债务和保证人的保证责任，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款之规定，保证人应按上述协议所确定的债务数额承担保证责任。一审判决据此确定保证人的保证责任范围，法律依据充分，应予维持。综上，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
四对本案的评析
本案涉及主要问题是租赁合同的性质及效力的认定问题，总结二审法院认定租赁合同不构成融资租赁法律关系的核心及落脚点是“出租人无法取得租赁物所有权，不具有融物的真实意思表示”，结合法院认定理由，笔者将从以下几个角度进行评析，以期与读者共同学习探讨。
（一）关于案涉合同不构成融资租赁法律关系
对于案涉合同的性质，本案两审法院均认定名为融资租赁，实为借贷法律关系，主要认定依据涉及租赁物的性质、价值、租金等多项原因。
1、关于租赁物的性质
本案中，总结二审法院认定案涉租赁合同不构成融资租赁法律关系的核心是“出租人无法取得租赁物所有权”，而导致出租人无法取得租赁物所有权的原因，二审法院认为主要是租赁物的性质问题，其一，租赁物在租赁合同签订前已被认定为违章建筑；其二，租赁期间，租赁物所涉项目未取得商品房预售许可。
（1）有关租赁物系违章建筑
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”据此，被认定为违章建筑的法律后果有两种可能性，其一，对于尚可采取改正措施消除影响的，限期改正；其二，对于无法采取改正措施消除影响的，予以拆除。
若融资租赁交易项下租赁物在租赁合同签订前被认定为违章建筑的，其法律后果，笔者认为，应当视有关部门作出的不同处罚决定而给予不同认定：
第一，在有关部门认定为可以消除影响，并要求限期改正的情况下，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此，合同签订之时租赁物系违章建筑的并不必然导致合同无效，只要在一个合理的期限内，能够取得相关许可，消除该等违法情形，那么合同的效力即可溯及至合同签订之时，即合同自始有效。虽然此处“租赁”非“融资租赁”，但道理可以适用，以违章建筑开展融资租赁交易，租赁物虽然在租赁合同签订前已被认定为违章建筑，但租赁物的该等违法情形尚可改变和消除，只要在租赁期限内或双方约定的合理期限内能够做出改正、取得相关规划许可的，租赁物亦应当自始合法、适格，由此可知，租赁合同签订前租赁物系违章建筑的，并不必然导致租赁合同不构成融资租赁法律关系。
第二，对于那些无法消除影响，有关部门责令拆除违章建筑的情况下，由于该等租赁物在租赁合同签订前双方当事人就应明知租赁物将会因被拆除而确定会消灭，但仍以该等租赁物开展融资租赁交易，因此，若法院据此认为双方当事人不存在“融物”的真实意思表示，而将该租赁合同认定为借款合同的，具有合理性。
就本案而言，笔者认为，一审法院另查明的事实表明，年8月14日，济南市规划局已向三威置业下发超面积予以规划确认的复函，因此本案所涉租赁物在一审进入诉讼程序之前就已取得有关部门的规划许可，已属合法建筑，两审法院仍以租赁物系违章建筑作为认定的理由之一，实为不妥。
（2）有关承租人未取得预售许可
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，在建商品房未取得预售许可的，限制进行预售，并且若出卖人已与买受人签订预售合同的可能因此而被认定为无效。
然而，探寻有关商品房预售法律规定的立法本意，笔者认为，此处的买受人应限定为普通的消费者或经营者，即为生活、经营消费需要而购买、使用商品房的买受人；此处的销售和购买行为应为真实的、出于购买者以实际占有、使用或经营为目的而进行的商品房买卖。立法者出于保护该等买受人的目的而限制开发商对在建商品房进行销售，并采取了预售许可的规制方式。但是，售后回租法律关系之下，首先，租赁公司并非普通消费者或经营者，其购买行为并非是为了自己生活、经营消费的需要，而是为了给承租人融资；其次，售后回租中的买卖行为并非真实意义上的销售和购买，租赁物所有权以及与租赁物所有权有关的全部报酬和风险实际并未完全转移至出租人，并且出租人对于租赁物注重的并非是所有权而是租赁物担保融资的目的，因此，预售许可的有关规定是否适用于售后回租，以及因未取得预售许可而无法取得租赁物所有权是否必然影响融资租赁法律关系的构成等问题仍值得进一步探讨。
（3）关于租赁期限
对于法院的上述两个理由，笔者认为，据以认定出租人无法取得租赁物所有权是不够充分的，其之所以在本案中据以认定并成立，更重要的原因是基于本案租赁期限过短的事实。
根据常识，商品房的开发须经历一个较长的时间周期，即便本案中租赁物所在项目已基本建成，但是，在承租人还未取得预售许可并且签约时尚处于违章建筑状态的情况下，其想在仅三个月的租赁期限内完成竣工验收，并将租赁物所有权转移至出租人几乎是不具备现实可能性的，由此可知，出租人在租赁期限内或双方约定合理期限内不存在取得租赁物所有权的现实可能性，因而可以推定双方当事人并不存在转移租赁物所有权的真实意思表示，该交易项下缺乏“融物”属性，仅有“融资”行为，因此，本案租赁合同不构成融资租赁法律关系。
由上述分析可知，租赁期限亦是判断出租人能否取得租赁物所有权的一个重要因素，虽然我国法律并未对租赁期限做出限制性规定，但是，笔者认为，租赁期限的约定应当能够满足融资租赁交易的需要，反映融资租赁法律关系的实质，并且在租赁期限内，根据合同的约定以及通常情况，出租人取得租赁物所有权应当具备现实可能性。因此，若本案所涉合同项下，双方当事人约定了租赁物竣工验收、出租人登记并取得租赁物所有权的合理期限，并且租赁期限足够长，能够覆盖上述合理期限的，此时，出租人在租赁期限内取得租赁物所有权即具有现实可能性，届时，若法院再以上述两个理由认定租赁合同不构成融资租赁法律关系的，即不再具备合理性。
2、关于租赁物的价值和租金
一审法院认为一般情况下，融资租赁中的租金体现租赁物的价值，其根据的应当是《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第二百四十三条：“融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。”据此，融资租赁合同项下租金的一般确定方式为租赁物的大部分或全部购买成本加上出租人的合理利润，鉴于租赁物购买成本应当体现租赁物价值，而租金又在租赁物购买成本的基础上确定，因此，一审法院认为，租金应当体现租赁物的价值。本案中，租赁物按当时当地房价估算，其价值不低于1.6亿元，而租赁合同约定的租金为1.05亿元，租金不能真正体现租赁物的价值，因此，不构成融资租赁法律关系。
对此，笔者认为，一审法院上述观点存在一定问题，第一，法律虽然规定了租金的确定方式，但是允许当事人另有约定，在当事人按照其他方式确定租金时，可能租金并不一定能够体现租赁物的全部价值；第二，笔者认为，本案之所以认定租赁合同不构成融资租赁法律关系，应当是基于租赁物购买价款与租赁物实际价值差距过大，高值低买（卖），据此推断双方并无真实买卖的意思表示，因而，该交易项下仅有“融资”缺少“融物”属性，不构成融资租赁法律关系。
综合以上分析，两审法院对于涉案合同法律关系的认定基本符合本案事实，虽然部分论证理由仍值得进一步探讨，但其结论对于租赁公司开展租赁业务具有指导意义，即租赁合同被认定为不构成融资租赁法律关系的两个主要的直接原因：第一，出租人在租赁期限内无法取得租赁物所有权，或不具备取得租赁物所有权的现实可能性；第二，租赁物购买价款与租赁物实际价值差距过大。
而对于如何判定合同的法律关系，笔者认为，法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中形成的权利义务关系，法律关系的判断应当以当事人之间实际的权利义务关系为标准，并且该种判断应当结合合同签订直至履行完毕的整个过程，来综合判定当事人之间的真实意思表示。法院不应仅以出租人未取得租赁物所有权就直接认定租赁合同不构成融资租赁法律关系，而应当结合合同约定、当事人的实际履行行为以及合同签订和履行过程中的所有事实和证据，来判断出租人是否存在租赁期限内取得租赁物所有权的现实可能性，进而推断双方当事人交易的目的和真实意思表示，否则将背离法律关系判定的实质。
（二）关于涉案合同的效力
鉴于案涉合同已被认定为企业间借款合同，那么合同效力的判定就应当适用与借贷相关的规定，目前涉及调整借贷关系的法律法规以及司法解释主要包括《合同法》“第十二章借款合同”和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“《民间借贷司法解释》“）。本案二审判决作出之时，《民间借贷司法解释》尚未颁布实施，因此，两审法院并未据以适用。根据涉案合同内容及有关企业间借贷的法律规定，双方当事人的借贷行为不违反我国法律法规的强制性、效力性规定，基于当事人意思自治，应认定合同有效。据此，两审法院认定合同有效，符合本案事实及法律规定。
（三）关于担保合同的效力及担保范围
一般情况下，担保合同作为从合同，在主合同无效的情况下应当认定为无效；而仅仅在主合同所涉法律关系发生变化，合同认定为有效的情况下，若不涉及其他无效情形的，担保合同应当认定为有效，保证人应当按照担保合同约定履行相关担保义务。本案中，涉案主合同有效，且作为保证人的鑫海投资公司、鑫海担保公司与承租人早已有业务往来，对于租赁物原属违章建筑、承租人未取得预售许可等事实系属明知，并非保证人在二审中所辩称的出租人与承租人共同欺诈，骗取担保，因此，担保合同不存在法律规定的无效情形，担保合同应属有效。而《保证合同》又明确约定“保证范围为主合同项下的全部债务”，故法院认定，保证人应对主合同项下全部债务承担连带保证责任，符合本案事实及法律规定。
抛开本案中担保人明知的特殊情形，在一般情况下，对于担保人是否承担担保责任，以及承担责任的范围问题，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”据此，若担保合同对担保范围没有约定或约定不明的，担保人应对主合同项下全部债务包括但不限于主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等承担责任；在担保合同对担保范围有明确约定的情况下，应遵从当事人约定，届时，法院应当审查担保合同本身。若担保合同有明确如“仅为融资租赁关系提供担保”或“主合同被认定为借贷关系的，担保人不承担保证责任”等类似约定，则表明担保人仅为融资租赁性质之债提供担保，借贷之债非属担保人的担保范围，因此，该等情况下，尽管担保合同依然有效，担保人仍可根据担保合同约定进行抗辩，不承担担保责任。
由上述分析可知，担保合同的约定对于担保范围的确定具有重要意义，因此，建议租赁公司严格审查担保合同中是否存在担保责任承担的限制性条款，并在担保合同中明确约定：无论主合同的性质如何认定（或构成何种法律关系），担保人均应对主合同项下全部债务承担担保责任。
[1]参考山东省高级人民法院（）鲁商初字第33号民事判决书，于年4月1日作出；以及中华人民共和国最高人民法院（）民二终字第号民事判决书，于年3月17日作出。
①如果本