8月28号晚上，深圳一则鼓励租赁的意见稿让大家又嗨了。
其中讨论最热烈的一点就是，政府要收纳万套农民房统一租赁。租客觉得以后租房更便宜更有保障更规范了，购房者则抱着对租金下降房价也要降的美好幻想......
沉浸在喜悦的人们，却忘了一个至关重要的角色！敢问你们考虑过村民宝宝们的意见吗，房子可都在他们手上......如果他们不答应，不就没得玩了吗！
所以楼校长采访了深圳几个村民，深切关怀了在政策意见稿下他们的真实想法。
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村民的真实想法在听村民怎么看之前，先来大致说下这项细则。
指导原农村集体经济组织继受单位转型为住房租赁企业。指导原农村集体经济组织继受单位按照民主决策程序和市、区社区集体经济资产处置的有关规定，组建社区住房租赁公司或委托市、区国有住房租赁企业等专业化的住房租赁企业，开展规模化住房租赁业务；各区政府、新区管委会应于年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作（有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作），引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。
公安消防、住房建设等部门要按照《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑消防监督管理办法》等相关规定对“城中村”的整治提升进行技术指导，梳理制定“城中村”综合整治提升后的质量检测和消防验收或备案的有关标准和流程，并在整治完毕后进行质量检测和消防验收、备案手续。各区、新区应安排专项补贴资金，用于支持原集体经济组织继受单位组建社区住房租赁公司、对房屋进行改建和装修、对社区进行综合整治和环境提升。
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简单来说，就是由政府组织收储万套符合条件的农民房统计租赁管理。前提是要消防质量符合要求的房子，然后政府给补贴改建、装修和综合整治，除此之外还能减免税费。由于是意见稿，其他具体的细节暂时还没有。
听起来还挺美好的是不是？然而村民们的顾虑却还是很多......
来，跟着楼校长一起听听土豪们内心真实的呼喊。
状态：深圳宝安原住民，家里人都有地，有很多栋房子在出租内心呼喊：把房子交给政府，我们就没法自主安排了（涨租、自住、转让....）
新安村民A先生这是很难推行的，之前就有部门想要租村民整栋楼，只是没有人愿意租给政府，大家觉得到时候如果政府答应的租金和补贴没有给到我们，我们能找谁？但如果是由地产商来改造的话，这我们是比较愿意的，也是将来的趋势。
要把房子交给政府出租，我们对房子就没有办法自主安排了，想要自住、出租或者转让，我们都没有选择权了。其次，宝安房子现在也不便宜，我们自己租出去的话房租可以调整，但是交给政府租，政府给我们的租金肯定只有更少的了，不可能给政府涨租吧？
如果是政府租农民房，而且现在补贴、租金细则都没有出来，我觉得肯定不可能的，沒人愿意租给他。
状态：家里有一栋房正在出租，单房元/月，两房元/月内心呼喊：现在做房东也很方便，除非政府给的价格够高，不然不会主动响应
石岩村民B先生如果出租屋里面租客出了事，是需要我负责任还是政府负责任？如果要改建，这些钱是要谁出？现在自己直接管理出租，不需要按照要求改建，一样也很方便，一样收租金。
现在每个季度都会交一定的租赁税，但是并不高。虽然有税收优惠政策，但是对于房东来说都只是苍蝇腿，即使有减免税收，其实也少不了多少钱。
这个政策虽然是鼓励村民们去租房，但是自己不会去主动响应。如果政府的机制比较完善，而且给出的价格条件不会太低，还是可以考虑的。
状态：目前手上有房子等拆迁，正在出租内心呼喊：如果房租下降，我们收入不也减少了？
蛇口村民C先生就我个人而言，我觉得现在的房租普遍比较高，蛇口随便一个单间就三四千。不过如果交给政府搞的话，说句不好听的，租房子的人可能更难了。如果房子便宜了，配套也上来了，那么抢着租的人就多了，租房流程也就困难了。
而对于我们这些业主来说，房租下降那么我们收入不也就减少了？总有种“明明是市场经济，但又要受干预”的感觉。
政府是想做好事，只是实施起来效果总是不能如愿。
状态：目前在龙华清湖有两套小产权房，一套自住一套出租，三房租金2元/月内心呼喊：如果政府包办一切并且保证租金涨幅，也可以考虑
清湖村民D小姐那要看我需要付出什么以及承担什么责任，如果自己出钱重整消防那些，就太麻烦了也不划算。而且现在收租也比较稳定，如果受益没有保障就不会考虑交给政府出租。
如果政府包办一切，不用我自己重整消防和装修，并且保证每年租金涨幅，那还是可以考虑了。相当于政府就是我的二房东，至于租给谁怎么租其实都好说。（这位村民也是想得挺美的~）
状态：目前在龙华有几栋房，主要是转让出售，多余的才考虑出租内心呼喊：还是买卖比较挣钱，租金算不上什么
龙华村民E大叔租房受益太少，手上的房子主要还是想要卖出去，赚的钱更多，而且自己也不用操太多心。如果我把房子交给了政府，那是不是就卖不了了？这样的话就不会考虑参与，感觉是捡了芝麻丢了西瓜。
不过这个政策还是挺好的，小产权的房价可能会上涨，哈哈。（这位大叔泥垢了呀喂~）
状态：目前有一整层农民房正在出租内心呼喊：关键看能得到多少利益，能不能给确权？
福永村民F大哥对政策没有太多的想法，主要还是看政府给的租金高不高，我能得到什么利益。如果我牺牲了利益，把房子交给政府去造福大家，那能不能帮忙确权啊？（这位大哥账算得真好，政府表示压力很大）
只要利益达到了，其他的倒是没什么所谓，毕竟租给谁都是租嘛。
总得来看，村民的顾虑基本上大同小异，可以总结为以下三点。
1.能否保证利益？价格能否给到位？如果利益不高，那就不值得，因为比较麻烦。
2.需要承担什么责任？（比如整改是否需要自己负责等）
3.房屋掌控权。如果交给政府管理，对自己房子的掌控是否受限。比如想要自住或者转让，是否会受到影响。
如果你是村民，你会把房子交给政府出租吗？
欢迎各位土豪在下方评论~
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算账归根结底，村民最大的顾虑无非就是利益能不能给到位，亏本的生意没人想做。然而这关键还得看政府到底力度如何。
那么到底能不能做到？可能有点儿难。
自媒体人朱罗纪算了一笔账，相信大家看完就清楚了。
只看盖房子的话，不含地价，一间40平米的公寓，成本大概20万（含装修和简单家私电器，单价成本块）。
因为开发商融资成本极少低于7%，故取低按7.5%年化收益计算。40平米的公寓，每月租金需要到块。再假设综合税率20%，运营成本20%。那这40平米的租赁住房，每月目标租金要去到/0.6，大约2块。
而如果土地方（村集体）的期望值和建设运营方相等，那么月租就要翻倍，到块了。
深圳的政策文件里讲清了这些税费的来源：
“目前，居民散租市场基本规避了所有税费后，可以实现2-3%的租金收益率。租赁企业需缴纳增值税（租金收入的5%）、企业所得税（租赁利润的33%）、房产税（租金收入的12%）、印花税（租金的金额0.1%），综合税赋成本较高。因此，需要落实国务院39号文、广东省7号文对于规模化租赁税费减免的有关优惠政策”。
因此，如果要赚到钱，就需要有参与方要让利。
政府减税，以及考虑另给补贴。银行给金融支持，利息降低。村集体让利，降低期望值。最后，企业方也适度降低期望值，压低成本，不要把产品质量搞到长租公寓那个水准。这其中，最难让利的可能是企业和村集体两方，相对比较可能让利的是政府和国有金融机构。
用这个账本来对照第二种方式，我们能看到，最困难的地方就在于村集体的利益怎么摆平。让他们出地，这个钱怎么算。如果在中等的城市，可能还好说一点。在土地财富神话爆棚的大城市，想满足二地主的期望值，必须要让他们意识到这事儿对他们有好处，值得干，这恐怕是需要大智慧。（这部分引用自