碧桂园租赁住房REITs产品规模达亿元，是国内首单达到百亿级规模的REITs产品，同时也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。本单产品采取储架分期发行机制，优先级评级AAA。
2月2日，“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”取得深圳证券交易所的无异议函。由碧桂园控股有限公司（简称“碧桂园集团”）联合中联前源不动产基金管理有限公司（简称“中联基金”）共同实施，产品规模亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAA。
本次REITs产品是碧桂园集团在租赁住房领域的又一次金融创新尝试。“这是千亿级别的战略性布局，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑战。”碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示。
监管层大力支持通过资产证券化等金融创新工具支持租赁住房的发展，深圳证券交易所对租赁住房证券化产品设置了绿色通道、专人专岗，确保此类项目的高效审核。
“本单产品是以高周转为标签的龙头房企，通过‘并购/开发-自持-运营’模式获取房源，并创新尝试以自持租赁住房为基础资产的REITs，具有很好的市场带动效应。”深圳证券交易所相关业务负责人表示，“租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式，实现对自身租赁住房业务的有益支撑。”
证监会相关业务负责人员表示，碧桂园在租赁住房领域的战略布局，特别是与REITs工具有机结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性，下一步相关机构要着力做好租赁住房底层物业的管理运营质量，实现金融支持与租赁住房产业发展的良性循环。
REITs产品规模持续增长
全国住房城乡建设工作会议提出，要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展租赁住房市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展租赁住房市场，鼓励租赁住房企业机构化、规模化发展。
金融创新必须以产业为支撑、为产业服务。与此同时，产业的发展也对金融创新提出更高的要求以及更有力的促进。自去年下半年以来，乘着租赁住房市场发展的政策东风，包括新派公寓、保利地产、旭辉领寓等在内的多家长租公寓运营商申请的REITs产品获批。
Wind数据显示，截至今年2月4日，交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为29只，总发行规模为.99亿元。去年以来租赁证券化得到了监管层的大力支持。年10月13日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划获批发行，并于12月14日在深交所挂牌，这是国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品。年10月23日，国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划成功获批。
目前，我国单只REITs平均规模仅为22亿元人民币，而亚洲约为90亿元人民币、美国约为90亿美元。中联基金执行总经理范熙武表示，作为我国首单百亿REITs，碧桂园租赁住房REITs不仅有利于促进我国租赁住房市场的发展，具有极强的象征及示范效应；同时也会极大提振市场信心，进一步推动国内REITs的规模化、纵深化发展。
租赁住房REITs概况
在国家不断出台鼓励住房租赁市场发展的政策的背景下，REITs的结合发展正当其时。在落实《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》方面，政策有望围绕培养供应主体、鼓励租赁消费、完善公租住房、支持租赁住房建设、加大政策扶持和加强市场监管来构建租赁体系。实际上开展租赁住房REITs模式，也正是解决目前很多住房租赁企业融资困局的重要渠道。
目前，我国住房租赁市场的参与者大概分为以下四类：一是地产开发商类企业，比如万科泊寓；二是酒店管理企业，比如如家；三是中介类企业，比如链家自如；四是创业类企业，比如魔方公寓。在上述企业中，除了开发商类的企业能依托其母公司的资信从而相对容易地获得成本较低的资金之外，其他企业基本上都面临比较大的融资压力。尤其是一些创业公司，其本身就处于企业的初创期或发展期，很多都还未能产生盈利，单纯依靠主体信用进行融资很难。另外，对于很多企业而言，为了能更快地发展，其往往采用租入房源的轻资产运营模式，但这一模式在助其快速扩张的同时，也导致其并没有房屋产权这样的“硬”抵押物来从银行获得贷款。
由于房价的因素，若仅仅依靠每个月的租金收入，住房租赁市场长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金，这也导致很多靠互联网思维、民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢。即便是实力更加雄厚的房地产企业，其下属的长租公寓也仅仅处于试验阶段，并未大规模扩张。尤其是在房地产开发商进入这个市场后，竞争变得更加惨烈，获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展，规模化是必然的方向，而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。
而从REITs“资产证券化”的特性来看，它正适合于住房租赁企业。资产证券化具有不依赖于融资主体的信用评级，而更为重视证券化底层基础资产的资产质量的特点。数据显示，在以美国为代表的成熟资本市场，公寓与住房租赁在全部REITs基础资产类型中排名靠前，仅次于商业零售、办公产业，并且大部分面向个人投资者发售。另外，资产证券化的特点是对资产负债表不产生额外负担，因此，企业在获取低成本资金的同时，可以实现资产出表、资产负债率降低、流动性指标提高的目标。
REITs对长租公寓的作用
1.概述
从国际经验来看，社会资本投入占比提升、市场化供应为主体是住房租赁市场发展的必然方向，引导租赁企业、开发商等多方投资参与租赁市场，一方面解决了我国保障住房供给不足、缓解政府财政压力。另一方面通过市场化手段能够有效满足不同人群的居住需求，完善房地产供给侧改革，有利于行业中长期发展。
相较快周转的住宅开发，传统租赁行业资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻资产化模式是制约租赁行业发展、房企较少涉及租赁行业的最大原因。住房租赁REITs能够帮助租赁企业打开融资渠道，真正做到轻资产化，有利于租赁企业盘活资产、获得长期稳定的融资渠道，并通过金融杠杆提高收益率，促进住房租赁市场的蓬勃发展。同样，万亿级的住房租赁市场也可以给中国REITs的发展提供广阔的舞台，促进中国REITs实现扬帆远航。
长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，在满足其他条件的前提下，十分适合通过资产证券化的方式进行融资。城市化进程带来了巨大人口红利，正鼓舞着长租公寓行业成为又一片万亿规模的“蓝海”，而REITs是能够让该市场快速扩张的“利器”。
在国外，REITs在租赁领域的运用已有非常成熟的模式，而从国内情况来看，REITs的试点在过去两年中频繁被提及，目前在长租公寓领域的试水也在加速，但相关的税收政策和配套法律法规还未出台，REITs正式落地后对市场的撬动效应备受期待。
据测算，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到年，将增长到2.9万亿元，到年将超过4万亿元。而其中，长租公寓在这波红利中成为了市场的下一个风口，吸引了资本竞相涌入。
2.长租公寓发展面临资金制约
长租公寓连接存量资源和租户需求，显著提升房屋使用效率和租户体验，发展空间广大。尽管长租公寓发展前景一片大好，但同时也存在着诸多挑战。在长租公寓行业迅速发展壮大的同时，增加房源成本高、装修投资大、融资获取难等问题也逐渐浮出水面，成为制约这个行业进一步发展的“紧箍咒”。
长租公寓的金融服务和产品仍太少，而它的行业特质又必须有相应的金融产品支持才能迅速扩大规模，从而摊薄运营成本，更快进入盈利期。中国长租公寓行业主要采取轻资产的运营模式，大部分长租公寓运营商因无法提供资产抵押，较难获得低息借款，这对它们以盘活存量资产进行扩张的打法造成了一定阻碍。
3.REITs可促进长租公寓实现规模化扩张
长租公寓的本身特性是非常适合资产证券化的。长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，在满足其他条件的前提下，十分适合通过资产证券化的方式进行融资。
长租公寓是非常好的金融底层资产，因为其不仅有稳定的现金流，而且目前相对于需求来说供给并不充裕，在政策和一线城市人口红利的加持下，从趋势上来说，只要公寓选址合适并且适销对路，则高出租率不难实现。房地产行业目前资金周转率在0.3~0.5，而集中式公寓的周转率只有不到0.2。在这样的情况下，利用REITs等金融产品来盘活存量资产，不断扩大收入及扩大规模来分摊成本就成了必需。
房企系长租公寓REITs是未来趋势
1.房企系长租公寓基本情况
十九大报告明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。年以来，国家和地方政府纷纷加码租赁市场利好政策，加大对住房租赁市场发展的扶持力度。“租购同权、租售并举”的观念逐渐深入人心，住房租赁市场无疑成为房企的投资新风口和抢占存量房市场的战略选择。根据北京-年及年度住宅用地供应计划，今后五年北京将保障万套住房建设需求，其中租赁住房占比1/3，即约50万套租赁住房；上海预计在“十三五”期间大幅提高租赁住房供应比例，期间新增供应各类住房约万套，其中租赁住房约70万套，占比超过40%；深圳则规定，从年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地，必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。
未来，伴随着越来越多的租赁住房用地入市，积极拿地开发的房企也将成为长租公寓市场的核心力量。据统计，在目前的TOP30房企中已超1/3切入了长租公寓领域，预计这一数字在未来还会持续攀升，并且主要是自持的重资产运营模式。下图为30强房企进入长租公寓情况：
虽然相对于买卖时代的高盈利高流转来说，眼下长租公寓能带来的收益并不可观，但随着政策的不断加码，及房地产市场发展到后半场，市场空间巨大以及能够带来持续现金流的长租公寓对房企来说仍然是战略性布局的重要方向。房企系长租公寓企业优势是可以凭借母公司拿地进行自持物业的开发，同时借助集团整体的信用进行低成本融资。
2.房企系长租公寓运营模式
随着国家大力推进住宅租赁市场建设，各类包含租赁用房的土地推向市场。年12月万科低价拍下北京土地招拍挂市场上首宗%自持土地开启了“只租不售”新时代。此后，各地陆续出让了多块含有自持比例的住宅用地或租赁住房用地。未来，这些地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体，从青年人群到以家庭为单位，甚至持续终生，逐渐培养起全周期的租赁习惯。长租公寓市场规模及意义都将得到质的提升。在此市场领域，开发商可以通过公开招拍挂获取租赁住宅用地并进行开发建设，这也成为有别于其他市场主体的进入方式。
首先，拥有多年开发经验的开发商对客户的居住需求和偏好有着深刻的了解，在此基础上打造的产品更容易得到市场的认可。其次，在拿地以及自身拥有的存量物业优势使得开发商更容易获取房源。再者，利用集团企业的背景，将大大降低融资成本。对于房企来说，积极介入长租公寓市场，除了作为战略转型的方向之外，还有其他诸多益处，如大数据时代，大量的客户信息对房企来说弥足珍贵，建立基础数据库可为各类业务的开展提供研究样本；租赁业务与销售业务共享客户资源，通过深入精准营销，市场联动，促进项目去化；在房企管理的物业中，统筹闲置房源推向市场，有助于实现房企、业主、客户的三方共赢。
实力房企进入长租公寓领域偏好自持的重资产运营模式，重资产运营即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。重资产模式下，企业持有出租物业，因此不仅可以获得租金收益，同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，对于运营商而言，在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。而且采用重资产运营可以实质性增加租赁住房供给，可以缓解租赁住房供给不足。但是重资产模式在前期买楼和建造期投入高，先期资金沉淀大，对企业的资金实力、成本、期限都要求很高。
自持的重资产模式，融资方或下属子公司作为租赁房屋的所有权人，对租赁房屋具有完全的占有、使用、收益、处分的权利，所有权人可以直接或通过受托人将租赁房屋出租给客户，形成直接的租赁法律关系；融资方直接或间接通过收取租金获利。在新派公寓和保利地产的类REITs项目中，新派公寓的投资人赛富不动产基金和保利地产都是通过SPV（如有）、项目公司间接拥有物业的所有权。只有项目公司拥有对标的物业清晰、完整的所有权，才能通过类REITs项目实现与标的物业评估价值大体相近的融资规模。此外，在目前类REITs结构中，只有项目公司拥有对标的物业的所有权，才能为私募基金向SPV或项目公司提供的委托贷款提供不动产抵押担保。
长租公寓的参与方可以由标的物业的所有权人自行出租物业并与租客签订《租赁合同》，也可以交由运营方运营。运营方可以将标的物业整租下来然后分租给最终客户，也可以与标的物业的所有权人签订《资产委托管理协议》，作为受托人代标的物业所有权人出租、管理物业。选择自营、运营方整租或运营方管理除了考虑自身的运营能力和比较优势之外，还应从不同模式下的房产税、增值税等税收筹划方面考虑。对于多数长租公寓REITs项目而言，通过整租的方式可以创造长期、稳定的租金现金流，可以缓释产品存续期间物业空置、租金收入波动的风险。此外，无论是整租还是委托管理模式，运营方都可以是让渡持有标的物业的项目公司股东权益的融资方的关联方，在项目公司资产出表的情况下，实现轻资产运营。
3.房企系长租公寓类REITs交易结构
下图为普适性的重资产运营模式下，房企系长租公寓类REITs的交易结构：
交易结构概述：（1）原始权益人设立私募基金，由私募基金直接或间接持有项目公司的股权，同时由私募基金向项目公司或项目公司股东发放委托贷款，项目公司持有标的物业。（2）专项计划发行资产支持证券募集合格投资者的资金，用以收购和持有私募基金份额，进而持有项目公司股权及债权，间接享有标的物业产权。（3）基础资产为私募基金份额，标的物业经营净收益用以分配资产支持证券投资人预期收益；基础资产的处置所得用以分配投资者本金。
携手并进中国REITs新时代
随着中国房地产市场进入下半场，从增量时代迈入存量时代。如何盘活巨额的存量资产，成为了中国经济改革的重要课题。而海外成熟经验已然表明，在存量地产时代，房地产的金融化将进一步走向纵深，会出现更为成熟的金融体系来承载存量。而REITs则是整个房地产金融化进程中最重要的一环。
作为发展了50年的成熟房地产金融产品，REITs基础资产是现金流稳定的收益型房地产，在投资属性上具有很强的防御性，是大类资产配置的重要组成部分。REITs不仅是机构投资者，如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向，也是个人投资者进行资产配置的有利工具。
REITs是对我国宏观经济、企业和个人“三赢”的金融地产模式。REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性，有助于防范系统性金融风险，并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益，体现公平性与普惠性。REITs服务的对象，远远不局限于房地产开发企业，而是涵盖了各类持有商业地产、基础设施和其他不动产的企业、公司与金融机构。REITs能够服务于产业、物流、医疗、环保等板块，并能够为目前广泛开展的PPP模式提供更广泛的资金来源，有利于增加社会资本对重点项目领域的参与。
正因为REITs的综合价值，政府高度重视资产证券化与REITs的发展，我国政府对此也有着明确的认识，以及相应的政策准备。《“十三五”规划纲要》已明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。在年和年的政府工作报告分别提到“发展资产证券化”与“探索基础设施等资产证券化”。年5月，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国发39号）支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。年10月，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》又进一步指出：“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。”中国证监会和基金业协会积极研究通过封闭式证券投资基金等方式推进我国公募REITs市场的发展。
十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。而推进租赁市场离不开金融制度的配套支撑，REITs作为连接资金与资产的载体，有利于打通租赁市场融资渠道的同时释放资产流动性。因此年租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的公募类REITs将成为政策最先鼓励的方向。
发展中国REITs市场尤其是未来推出公募REITs，可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资，盘活存量资产，加快去库存进程，特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等，引导资金进入多元化的地产投资领域，追求长期限、稳定的租金回报收益，而非短期的价值提升，引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。
REITs可以协助落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险。中国已经迎来了“大资管”时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一，作为高比例分红（90%以上）、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于金融体系供给侧改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。
中国REITs破晓的黎明、胜利的曙光就在眼前！
本文参考了中证网相关新闻稿
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专注中国REITs与商业地产证券化
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