倒在长租公寓这条赛道上的玩家，最近又多了一个。今年7月以来，“乐伽公寓经营异常，疑似爆雷”、“分公司人去楼空”、“房东收不到租金、房客面临被驱逐”等消息在网上广泛流传。此后，乐伽公寓曾公开辟谣称“公司依旧正常开展业务”。
就在房东和房客们焦急等待一个解决方案的时候，8月7日晚间，乐伽公寓南京总部发出公告，确认公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。随后，南京市房产局、公安局等监管部门宣布将严查“高收低出”、挪用租金等行为，并审计调查乐伽公寓的账目。
乐伽公寓已破产，与之相伴的是许多租客与房东之间的纠纷，以及是否有合适解决方案的疑惑。据不完全统计，近两年，已有近20家长租公寓的资金链出现断裂。据知情人士透露，还有一家位于上海的品牌公寓也处在爆仓边缘。一系列负面事件进一步加深了外界对长租公寓这项新业态的争议和讨伐。
注定难行的长租公寓？
让乐伽公寓倒下的原因，毫无意外又是资金危机导致爆雷。有业内人士表示，乐伽公寓采取的是“高收低租”的模式，即高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或者一个季度租金；再以低租金出租房屋，一次性收取租客半年到一年的租金。而这种模式跟此前已经爆雷的长租公寓采取的“租金贷”本质相同，是典型利用资金池经营长租公寓的方式。
之所以采用这种方式，在业内人士看来，其可以使得经营方式快速实现规模化发展，抢占市场份额。像乐伽公寓这种操作方式，通过时间差可以形成一个庞大的资金池，再把这些获取的现金用于收购更多房源，获取更多现金流；或者用于别处的投资，以赚取更多的利润回报。但正如“租金贷”带来的巨大危害一样，这种模式正在破坏着行业的整体信用，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，就会导致房东、房客损失严重。
“长租公寓一旦爆仓，会比P2P爆雷更可怕。”我爱我家前副总裁胡景晖在年时曾如此警告这个行业，如今看来，一语成谶。自年以来，杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现“爆雷”或者“跑路”。
“说到底，还是这个行业的商业模式没有搞清楚的问题。”深圳某创投机构合伙人表示，去年他们曾经接触过一家长租公寓创业公司寻求融资，但在经过尽调后他们发现，这个行业的大部分公司未能“梳理”出自己的盈利逻辑。据克而瑞监测数据显示，目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%到3%。对于很多长租公寓公司而言，它们需要在市场上大量获取房源，在面临诸多竞争对手的情况下，不得不采取“哄抬价格”、“低价出租”的方式来扩张。有长租公寓创业公司创始人就曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%到60%，租金差为1.6~1.7倍，还需要每年摊销15%到20%的装修成本，以及人工等成本。
资金池监管亟需跟上
和近两年其他“爆雷”的公寓企业一样，乐伽公寓出事后并没有完善的纠纷解决机制，而是由地方政府主管部门出面收拾残局。
处于风暴中心中的乐伽公寓正在接受南京市监管部门的审计调查。8月12日，南京市住房保障和房产局宣布，南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门将用2个月时间严查“高收低租”、挪用租金等行为。
而在乐伽公寓有业务涉及的其他城市，相关解决办法也相继出台。合肥市住房租赁协会已联合该市泊寓公寓管理有限公司、红璞公寓管理有限公司等14家房屋租赁企业联合声明，凡自愿迁入声明企业所属公寓的租客，或能得到每月元的租金补贴。
而在杭州，乐伽公寓在宣布破产前已为杭州分公司找到了三个承接的资本方，分别为窝趣公寓、喔客公寓及趣居公寓。不过，有接盘方的工作人员表示，他们只承接房源，不参与处理租客、房东与乐伽公寓之间的债务问题。与新的接盘方签订新合同，依旧无法解决纠纷。
根据业内人士的统计，自年以来，共有23家长租公寓品牌停止经营，而其中有不少都出现租金贷、挪用租金、“高收低租”等资金池问题。
此前已有媒体指出，乐伽公寓按年向租客收租、按季向房东还租，通过时间差形成了颇为庞大而隐秘的资金池。从公司经营来说，这些资金是应付账款，但乐伽公寓将部分资金用于进一步收储房源，还有一部分资金则可能被非法侵占。乐伽公寓今年3月也曾发出公告，承认其合肥分公司存在部门员工侵占公司资金的事实。
业内专业人士曾多次提醒，要警惕长租公寓运营中的资金池风险。最近他也公开表示，建议公安部门介入公司财务和经营调查，尽可能追回资金用于损失赔偿；乐伽落地城市和其他长租公寓较发达的城市，住建、工商、银监、公安执法等部门彻底排查经营情况，及时遏制爆仓的苗头。
长租公寓不应被污名化
从去年相继出事的杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业，到今年的南京乐伽公寓，一系列“爆雷”、倒闭、破产事件引起了外界对长租公寓的争议。甚至有租客和房东谈长租公寓而色变，不同意将房源继续交给长租公寓租赁。
与此同时，租赁市场的需求仍然十分庞大，毕业季的房租还出现涨价趋势。国家统计局发布的居民消费价格数据显示，7月份租赁房房租同比上涨2%。
与租赁相关的政策也一直在加码。住建部于7月中旬公布了年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。试点3年期间，北京、上海、南京、武汉等16个入围城市每年可获得中央财政给予的奖补资金6亿~10亿元。
中国建筑装饰协会住宅租赁产业分会秘书长杨春雨表示，在住房租赁这个民生行业，社会化运营的方向是正确的，不能因为几个企业出问题就否定整个方向，进而污名化长租公寓这项新业态。
“治标的办法很多，但是治本才是最重要的。”杨春雨认为，长租公寓行业下一步最大的问题是，如何让过度使用金融杠杆的高风险企业退出。他建议尽快设置长租公寓的准入制度，以住建部门为核心，多部门联动：住建部门依规发放资质，工商部门监管实缴注册资金，税务部门定期审计企业经营，财政部门按规给优质补贴，银监部门实时监控资金和租金贷。
杨春雨提出，不能每次出现“爆雷”问题都由社会承担成本、收拾残局，“还是要用制度去约束”。他建议，可以给住房租赁企业设置金融杠杆限制标准，对住房租赁企业采用“租金贷”比例进行限制，监管资金流向，要求专款专用；严控住房租赁企业利用租金贷设立“资金池”；政府可委托第三方审计机构，定期对住房租赁经营企业进行财务审计。
“这是一个民生行业，不是资本的赛场。”在租赁行业工作多年，杨春雨一直相信最简单的道理：只有住房租赁运营企业自己真金白银投钱了，才会避免一些动机不纯的投机者利用金融杠杠套现跑路。
加快住房租赁行业立法与政策落地已经迫在眉睫。最近发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（）》针对住房租赁市场提出，将继续推动《北京市住房租赁条例》立法工作，完善住房租赁监管和服务平台，推动建立住房租赁公益律师队伍，完善多渠道租赁纠纷调处机制。
看到多家长租公寓陷入资金链危机，业内专业人士也为从业者捏把汗。他们期待着监管政策的落地，也看到许多长租公寓运营者的管理能力急需提升：“一个传统的现金流业务，连基本的财务知识都没有，更别谈运营和风控了。”
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