郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
一、继续履行合同和解除合同只能二选一
在合同一方当事人根本违约的情形下，守约方只能在继续履行合同和解除合同之间选择其一。因为继续履行合同和解除合同是根本矛盾的，合同被解除了就对合同当事人不发生效力了，不存在继续履行的问题。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该规定中的“赔偿损失”是以解除合同为前提的。“采取补救措施”是以继续履行为前提的，比如支付逾期违约金等。从该法条中的“或者”可以看出，在合同一方当事人违约时，守约方只能在继续履行合同和解除合同之间二选一。
《合同法》第二百四十八条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”出租人要求支付全部租金（含已到期未付租金和未到期未付租金）的，应当理解为出租人想要承租人继续履行合同。因为承租人的主要合同义务是支付租金，如果承租人支付了全部的租金，就是履行了全部的合同义务，出租人一般也就没有权利解除合同了。另外，出租人也可以选择解除合同并收回租赁物。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定：“出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照合同法第二百四十八条的规定作出选择。出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行，出租人再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的，人民法院应予受理。”该条的第一款规定了如果出租人既选择继续履行合同又选择解除合同的，法院应当向当事人释明只能二选一。第二款规定了在法院判决继续履行合同承租人支付全部租金但是承租人未按照判决履行的，出租人可以再起诉解除合同，这不违反一事不再理原则
二、解除合同可主张的赔偿金额
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定：“出租人依照本解释第十二条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。”该规定的第一款主要规定了出租人享有合同法定解除权的情形，第二款主要规定了出租人可主张的赔偿范围。
关于赔偿范围需要注意的是“承租人全部未付租金”包括到期未付租金和未到期未付租金。根据上述规定，出租人可以主张的赔偿金额的计算公式未：到期未付租金+未到期未付租金+其他费用-收回租赁物的价值+租赁物残值（如有约定残值归出租人）。举例言之，融资租赁合同的承租人承租出租人的机器设备，约定租期为10个月，每月租金10万元，租期届满租赁物归出租人（残值10万元）。但是在合同履行到第四个月的时候，承租人只付了一个月的租金（10万元），出租人起诉承租人解除合同归还租赁物，这个时候的租赁物的价值肯定大于租期10个月届满时的残值，我们假定此时租赁物的价值是30万元。出租人可以主张的赔偿的金额为：到期未付租金（3*10万元）+未到期未付租金（6*10万元）-收回租赁物的价值（30万元）+租赁物残值（10万元）=70万元。加上出租人获得了租赁物（价值30万元）和正常收取的一个月的租金10万元，出租人一共获得的收益是：70万元+30万元+10万元=万元。如果承租人没有违约，出租人可以获得全部租金万元和租赁物残值10万元，总计也是万元。这就说明，按照本条规定的赔偿范围，出租人的积极损失（现有利益的损失，即3个月到期未付租金）和消极损失（可得利益的损失，即6个月未到期未付租金）都得到了弥补，出租人的利益恢复到了假设合同正常履行的利益状态，这也符合损害赔偿的原则——填平原则。
上述关于赔偿范围的规定和合同法关于赔偿范围的规定是一致的：《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”
需要注意的是，如果承租人不归还或者不能归还租赁物（如承租人将租赁物转让给了第三人），则出租人收回租赁物的价值为0，上述计算赔偿金额的公式就变成了到期未付租金+未到期未付租金+其他费用+租赁物残值（如有约定残值归出租人），不考虑“其他费用”，从该计算公式可以看出在此情形下出租人的利益状态和合同正常履行的利益状态是一致的。而承租人也承担了不归还或者不能归还租赁物的法律后果，符合公平的原则。
另外还需要注意的是租赁物的价值的确定方法。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定：“诉讼期间承租人与出租人对租赁物的价值有争议的，人民法院可以按照融资租赁合同的约定确定租赁物价值；融资租赁合同未约定或者约定不明的，可以参照融资租赁合同约定的租赁物折旧以及合同到期后租赁物的残值确定租赁物价值。承租人或者出租人认为依前款确定的价值严重偏离租赁物实际价值的，可以请求人民法院委托有资质的机构评估或者拍卖确定。”根据该规定，租赁物价值的确定方法（含顺序）是：承租人与出租人协商确定、法院根据合同的约定确定、参照合同约定的折旧和租赁物残值确定、评估或拍卖确定。
如果融资租赁合同中约定了违约金，则出租人也可以依据违约金条款向承租人主张赔偿，但是要受到违约金调整规则的调整，即：《合同法》第条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”
附：北车投资租赁有限公司与沈阳蒲益牧业股份有限公司等融资租赁合同纠纷案
案情简介：年5月31日，北车公司（出租人）与蒲益公司（承租人）签订编号BJ融-06-09号《融资租赁合同》，双方约定：承租人将自有设备的所有权转让给出租人，出租人向承租人支付价款，同时由承租人继续占有使用该设备，并向出租人支付租金及其他应付款项。本合同项下的租赁设备是指本合同附件一《租赁设备清单》中载明的设备及附属设施和装备。双方同意，为受让租赁设备的所有权，出租人应向承租人支付价款万元。本合同项下的租赁期限自起租日起算，直至附件二《租赁附表》列明的租赁期限届满为止，共计60个月；起租日为出租人按照本合同约定向承租人支付价款之日；租金支付分为20期，每三个月末等额本息支付。年租赁利率为10.5%，如遇中国人民银行贷款基准利率调整时，出租人将对租赁利率作出同方向、同幅度调整，从下一期租金开始，每期租金均按调整后的数额计收。对承租人欠付的租金部分，如遇利率上调，则按新的租赁利率做相应调整，如遇利率下调，则按原租赁利率执行。租赁保证金：承租人应于起租日前向出租人一次性支付租赁保证金万元，质量保证金不计利息。在履行本合同过程中如果发生违约事件，出租人有权用租赁保证金按以下顺序抵扣承租人：应付的违约金、其他费用、欠付租金，同时承租人应根据出租人通知，及时补足租赁保证金。租赁期间，出租人是租赁设备的唯一所有权人。若承租人未按本合同约定支付到期租金及其他应付款项，承租人应就逾期未付款项按日万分之七向出租人支付违约金，直至全部付清之日止。承租人任意一期租金到期后一个月内未按约定支付租金的视为承租人违约，出租人除有权按照本合同约定要求承租人承担违约责任、赔偿损失外，有权提前终止合同，向承租人追索本合同项下承租人应付的所有到期未付租金、违约金、全部未到期租金和其他应付款项。租赁期限届满，在承租人清偿本合同项下所有应付租金以及其他应付款项后，双方约定租赁设备由承租人按元留购后，承租人取得租赁设备所有权。有关本合同的一切争议，任何一方均可向原告所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。合同附件二《租赁附表》载明：起租日年6月6日，租赁期限60个月，自年6月6日至年6月6日。租金总额.80元，分20期支付，每期租金:.94元，于每三个月期末等额本息支付。
同日，蒲兴公司、孚兴公司作为保证人分别与北车公司签订《保证合同》，约定：保证人同意就债权人北车公司与债务人蒲益公司签订的编号BJ融-06-09号《融资租赁合同》项下债务人对债权人所负全部债务提供不可撤销的连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至主合同履行期限届满之日后两年止；保证范围为承租人在主合同项下应向债权人支付的全部租金、违约金、损害赔偿金、债权人为实现债权而支付的各项费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等)和其他所有第一被告应付款项。
同日，北车公司（抵押权人）与志英加工厂（抵押人）签订《房屋抵押合同》，约定：抵押人同意以其有权处分的位于沈阳市新城子区蒲河镇黄泥村的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权设定抵押，为北车公司与债务人蒲益公司签订的编号BJ融-06-09号《融资租赁合同》项下债权人对债务人享有的全部债权提供抵押担保。抵押物名称为沈阳市新城子区蒲河镇黄泥村1栋（全部）、2栋（全部）、3栋（全部），房屋所有权证号为：沈阳权证新子字第号、号、号。担保债权额为万元人民币。担保期间为自本合同生效之日起至主合同项下抵押人的债务全部履行完毕之日止。抵押担保的范围为债务人在主合同项下应向债权人履行的全部债务，包括但不限于应向债权人支付的全部租金及利息、违约金、损害赔偿金、债权人为实现债权和抵押权而支付的各项费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费及主合同项下租赁物取回时拍卖、评估等费用)和其他所有债务人应付款项。承租人累计两期未按主合同约定向抵押权人支付租金的，抵押权人有权行使抵押权，以所得款项清偿债权。抵押权人行使抵押权时，有权请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。年6月4日，双方办理了涉案抵押物的登记手续，北车公司取得权证号为沈房他证中心字第号房屋他项权证。
年6月1日，王某某向北车公司出具《担保书》，同意就蒲益公司与北车公司签订的上述《融资租赁合同》项下对蒲益公司负有的北车公司所有债务承担无限连带责任，保证范围为全部应付租赁款、逾期利息、损害赔偿金、债权人为保障或执行其权益所发生的费用等；保证期间为自担保书生效之日起至承租人所负债务届满后2年内。
上述协议签订后，年6月6日，北车公司向蒲益公司支付设备购买款万元，同日蒲益公司向北车公司支付保证金万元。但此后蒲益公司未按约定及时支付租金，仅支付第一期至第三期租金以及第四期部分租金.88元，其余租金欠付。故北车公司诉至本院。
裁判原文节选本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒲益公司、蒲兴公司、孚兴公司、王某某、志英加工厂经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
北车公司与蒲益公司签订的融资租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
一、关于北车公司要求解除本案《融资租赁合同》及法律后果的主张。本院认为，本案中，北车公司在签约后，及时履行了给付租赁物转让价款的合同义务，而蒲益公司未按约履行给付租金的义务，构成违约，应承担违约责任。依据《融资租赁合同》的约定：承租人未按时、足额支付任何到期租金均构成违约，北车公司有权终止本合同。蒲益公司的违约行为符合《融资租赁合同》约定的解除条件。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条第一款规定："出租人依照本解释第十二条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。"因此，北车公司要求解除本案《融资租赁合同》、返还租赁物并要求蒲益公司赔偿损失的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除的时间为本院向蒲益公司送达起诉书副本被告之日，为年7月13日。
关于赔偿损失的数额问题。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定："出租人依照本解释第十二条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。"本案中，北车公司主张的赔偿损失数额包括到期未付租金、逾期付款违约金、全部未到期租金及留购价格，北车公司主张的赔偿损失数额符合上述《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定，但应当减去租赁物价值及蒲益公司已支付的租赁保证金万元，故本院认为北车公司主张的赔偿损失数额计算方式为：到期未付租金＋逾期付款违约金＋全部未到期租金＋留购价格－租赁物价值－租赁保证金，其中逾期利息按照《融资租赁合同》约定的每日万分之七计算至判决生效之日止，留购价格为元。租赁物价值，北车公司表示待本案判决生效后双方进行协商或者在本案执行程序中确定，蒲益公司未参加诉讼，视为其放弃对租赁物价值进行抗辩的权利。
关于北车公司要求蒲益公司支付律师费2万元的主张，因律师费支出系北车公司的间接损失，且双方未在《融资租赁合同》中明确约定该项损失的承担，故本院不予支持。
二、关于北车公司要求蒲兴公司、孚兴公司、王某某承担连带清偿责任的诉讼请求。本院认为，蒲兴公司、孚兴公司与北车公司签订的《保证合同》，王某某向北车公司出具的《担保书》，承诺为蒲益公司所负债务提供连带保证担保，故蒲兴公司、孚兴公司、王某某与蒲益公司之间保证合同关系成立，且合法有效。北车公司据此要求蒲兴公司、孚兴公司、王某某承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。蒲兴公司、孚兴公司、王某某承担上述保证责任后，有权向蒲益公司追偿。
三、关于北车公司要求对志英加工厂所抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，志英加工厂与北车公司签订《房屋抵押合同》，承诺为蒲益公司履行《融资租赁合同》提供抵押担保，并办理了抵押登记。因此，北车公司与志英加工厂之间抵押合同关系成立，北车公司对志英加工厂提供的抵押物享有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百九十五条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。北车公司要求对志英加工厂抵押的房屋享有优先受偿权，符合上述法律规定，本院予以支持。志英加工厂承担担保责任后，有权向蒲益公司追偿。
被告蒲益公司、蒲兴公司、孚兴公司、王某某、志英加工厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上作出缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零八条第一款、第二百一十九条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认北车投资租赁有限公司与被告沈阳蒲益牧业股份有限公司签订的编号BJ融-06-09号《融资租赁合同》于二〇一六年七月十三日解除。
二、沈阳蒲益牧业股份有限公司于本判决生效后十五日内向北车投资租赁有限公司返还编号BJ融-06-09号《融资租赁合同》项下全部租赁物。
三、沈阳蒲益牧业股份有限公司于本判决生效后三十日内向北车投资租赁有限公司赔偿损失（损失数额为到期未付租金、违约金、全部未到期租金和留购价格，并扣除租赁物价值和租赁保证金；其中到期未付租金为自二○一三年六月六日起至本判决生效之日止的欠付租金，违约金为以到期未付租金为基数按日万分之七计算至本判决生效之日止，全部未到期租金为自本判决生效之日起至二○一七年六月六日止的租金，租金数额以编号BJ融-06-09号《融资租赁合同》附件二《租赁附表》为准；留购价格为三千元；租赁保证金为一百五十万元；租赁物价值在北车投资租赁有限公司取回租赁物后的十五日内应与沈阳蒲益牧业股份有限公司协商确定，如协商不成可以请求人民法院委托有资质的机构评估或者拍卖确定）。
四、沈阳蒲兴禽业集团有限公司、辽宁孚兴食品有限公司、王某某对本判决第三项确定的沈阳蒲益牧业股份有限公司的债务向北车投资租赁有限公司承担连带保证责任；沈阳蒲兴禽业集团有限公司、辽宁孚兴食品有限公司、王某某分别承担连带保证责任后，各自有权向沈阳蒲益牧业股份有限公司追偿。
五、北车投资租赁有限公司对沈阳志英肉禽加工厂抵押的位于沈阳市新城子区蒲河镇黄泥村1栋（全部）、2栋（全部）、3栋（全部）（房屋所有权证号为：沈阳权证新子字第号、号、号）房屋在六千万元范围内享有优先受偿权；沈阳志英肉禽加工厂在承担担保责任后，有权向沈阳蒲益牧业股份有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元、公告费元，由被告沈阳蒲益牧业股份有限公司、沈阳蒲兴禽业集团有限公司、辽宁孚兴食品有限公司、王某某、沈阳志英肉禽加工厂负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
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.12.17买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？
.12.14违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
.12.12无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？
.12.11上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
.12.7房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？
.12.5以房抵债不构成善意取得？
.11.29上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？
.11.28.11.28上海房贷新政解读及风险防范
.11.26房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
.11.24认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
.11.23连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？
.11.22牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
.11.21买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？
.11.20出售“共有”房屋，合同无效？
.11.19因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益如何分配？
.11.18卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
.11.17《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？
.11.16卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？
.11.10卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
.11.3卖房子附带自行车库？
.11.1卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
.10.28附义务赠与房产可以撤销？
.10.27和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？
.10.25房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？
.10.23为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
.10.22公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
.10.21第三人可否主张房屋买卖合同无效？
.10.18房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果
.10.17房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？
.10.16房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？
.10.15假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？
.10.13卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
.10.10买房人与卖房人的户籍分册立户后，买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金？
.10.9买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？
.10.8无权处分会导致合同无效？
.10.7解除网签合同的时间点
.10.6是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用
.10.3卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？
.10.2购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？
.10.1买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？
.9.30买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？
.9.28房屋买卖中价款显失公平的认定
.9.27可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？
.9.26卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？
.9.25买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？
.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？
.9.22房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？
.9.21房价多写，效力如何？如何证明？
.9.19买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？
.9.17“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
.9.16公证委托卖房的合同效力
.9.15房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？
.9.14买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？
.9.13买房人要求变更买房人，构成违约？
.9.12买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？
.9.10区分房屋买卖中的限售和限购
.9.9卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？
.9.8买房人付了全款就不会违约了？
.9.7有租客的房子的交房时间如何确定？
.9.5是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？
.9.4多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？
.9.3为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？
.9.2卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？
.9.1名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
.8.31买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？
.8.30规避限购政策的代持房屋协议是否有效？
.8.29买房人迟延过户是否构成违约？
.8.28买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？
.8.27卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起
.8.26房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
.8.25房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
.8.24房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？
.8.23房屋买卖中做高房价的约定是否有效？
.8.22房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
.8.21（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？
.8.19房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？
.8.18二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
.8.16“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？
.8.15房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
.8.14房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？
.8.13未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？
.8.11房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
.8.10卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
.8.9持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
.8.8卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？
.8.7房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
.8.5银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
.8.4买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
.8.3房屋买卖中损害赔偿的边界
.8.1购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？
.7.31购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
.7.30房屋买卖适用“家事代理”？
.7.29符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
.7.28卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
.7.27部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
.7.26如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
.7.25标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
.7.23卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
.7.22房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
.7.21《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
.7.20按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？
.7.18产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
.7.17开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
.7.16银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
.7.15买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
.7.14房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
.7.11签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
.7.10房子漏雨，买房人可否解除合同？
.7.9非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
.7.8伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
.7.7买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
.7.6限购者购房，责任如何承担？
.7.5买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
.7.4房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
.7.3买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
.6.27在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
.6.26买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
.6.24卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
.6.23连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
.6.22调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
.6.21房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
.6.18网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
.6.16房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
.6.13承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
.6.12法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
.6.5确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
.6.4房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
.6.3买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
.6.1房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
.5.31卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
.5.26转让有抵押的房屋，合同有效吗？
.5.25买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
.5.23国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
.5.19买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点
.5.15虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
.5.12当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
.5.10警惕！买房人限购，卖房人违约
.5.6买房人没有违约，就一定能拿到房子？
.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？“房屋买卖合同”指哪一版？
.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
.4.29二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
.4.27不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
.4.26中介有违法行为，就不能主张佣金了？
.4.25“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
.4.21网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
.4.18转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
.4.16离婚，房产如何分割？
.4.15买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
.4.10房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
.4.8以房产出资却未办理过户手续的法律后果
.4.7不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
.4.1“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
.3.31警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
.3.30“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
.3.22二手房买卖中的细节法律问题
.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
.3.20二手房买卖
转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
.3.17房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
.3.14房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
.3.13房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
.3.12二手房买卖违约金
北京上海法院的规定及解读
.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
.3.10房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
.3.9房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
.3.8房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
.3.7房价疯涨专题：10个相关法律问题
.3.6聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
.3.5房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
.3.3房价飞涨背景下的违约与救济
.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
.10.6立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
.9.26购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
.7.17房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
.6.8是房屋买卖还是借贷？
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