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冯玉光：租金问题是机制健全中“成长的烦恼”，需各方共同承担胡景晖赢了？自如、蛋壳等10家公寓承诺不涨租金！12万套存量房全部投入市场胡景晖与左晖、谢勇的是是非非“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”这些天，我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。就在人们对于黑中介的口诛笔伐愈演愈烈下，昨天有媒体曝出，“深圳、杭州的长租公寓真的爆仓了”。
据相关媒体报道，8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，近日会与相关业主和租户联系承接事宜。而鼎家的商业模式实际上是：让租客去网贷平台贷款，一次性付1年的租金，分12期还款；贷款由鼎家拿去了，鼎家却不一次性结算给房东，最多只给一季度。再利用截留的租金去租更多的房子。据了解，鼎家破产约有户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。
长租公寓为什么会爆仓？
长租公寓中的爆仓即资金链断裂，简单来说就是企业手里的钱不够用了，发不出工资，也没钱给房东交房租了。但像鼎家公寓这样的平台贷款模式，可以提前拿到租客一年的租金，资金沉淀应该是足够的，为什么会出现资金链断裂的情况呢？那些提前收到的钱又都去了哪里呢？
为了便于理解，我们可以通过一个数据表来分析。假设一套房每月的租金为元，为了便于计算，假设平进平出。那么公寓每租出一套房，就相当于收款2.4万。出租10套房，公寓便能能进账24万，除去付给房东的租金2万（元/月×10套房），还剩22万。但是这笔钱其实并不是公寓自己的，在这之后的每个月都需要按时付租金给房东。所以之后每个月的现金流都是-2。
从表格中我们可以看到，即使保持每个月10套的稳定扩张量，企业的资金累计也是依次递减的，一般以一年为周期循环。所以为了保持财务的动态平衡，企业一定要做好现金流管理，掌控好扩张资金和运营资金的分配比例。不能将前期收来的钱全部用于扩张，否则企业在遭遇市场突变时便没有了缓冲的余地；当然也不能完全不扩张，毕竟企业要发展。
而很多企业往往过于急功近利，将大部分资金都用来扩张房源，没有考虑到之后还有持续的成本支出。一但租金回笼不及时，公司又没有足够的备用资金缓冲，资金链便很容易断裂。由此可见，公寓公司如果没有合格财务人员对公司的经营情况和现金流情况进行分析和管理，就如同一辆没有刹车系统、在大雾天狂奔的汽车，是十分危险的。
另外，我们还发现，鼎家在宣布破产之前，资金紧张的苗头就已初现，为此公司法人魏永锋还发布了公开声明。从上图我们可以看到，鼎家存在有人“利用职务之便高价收房，侵吞租金，收业主回扣，多收租客水电费，侵吞公寓收益佣金”等管理漏洞，这也进一步加剧了鼎家的资金链恶化。一个规模只有几千套房源的公寓尚且有如此漏洞，如果发展到数万套、数十万套，其管理难度将更大，漏洞也更加难以察觉。
综上，我们可以看出，公寓企业之所以会出现爆仓的情况，有两点原因至关重要：1、财务管理不到位，对公司的经营情况和现金流情况的分析和管理深度不够；2、公寓管理有漏洞，存在利用职务之变侵吞公司财产等违规行为。
公寓企业的信息化管理势在必行
公寓企业的各项财务数据十分复杂，有租金、押金还有各类账单费用，有对租客的、有对房东的，还有对各类供应商的，因此想要对公司的经营情况和现金流情况进行全面分析和管理具有相当的难度，这也一度成为公寓管理的一大痛点。于是，便有了公寓SaaS软件，通过软件记录合同账单数据、线上支付记录，再辅以财务管理和报表管理板块的财务深度分析功能，帮助企业解决了“管好钱”的问题。
而在规范管理方面，就不得不提软硬件一体化解决方案了。通过公寓SaaS软件和各品类智能硬件的引入，用软件规范流程，用机器替代人工，不但可以大大降低长租公寓的管理成本，还可以规范审批流程，使企业管理更加科学安全。如通过用电、用水异常警报，烟雾警报，水浸警报，全面保障公寓安全；通过智能门锁开门记录、智能电表日常用电度数，可以判断房间是空置还是有人居住，防止线下飞单等管理漏洞。基于以上原因，笔者认为对于初具规模的公寓企业来说，实行信息化管理已势在必行。
另外，从金融角度来说，公寓企业的信息化管理对于实现金融对接也有十分重要的意义。通过公寓SaaS软件沉淀的合同账单数据、线上支付记录以及智能硬件数据，金融所需要的信息流、资金流、人流三维数据闭环便很容易形成，从而实现业主信息、租客信息、房态信息等全部实时可视化，为公寓资产的评价提供更为详实的依据和可靠的风控手段。
长租公寓到底赚不赚钱？
除去“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”这一让人紧张的论断，关于长租公寓到底赚不赚钱的争论也是近期舆论较为关心的话题，而神奇的是，围绕这一话题有着截然相反的两种观点，一种是最近被广为传播的所谓“来钱比贩毒还快”；而另一种则是以万科、龙湖等开发商为代表的“赔本赚吆喝”。
亏钱的大企业和赚钱的小企业
旭辉CEO说长租公寓盈利很难，主要是成本太高，拿房成本是大头，装修、运营成本都很高，稍微控制不好就会亏损。无独有偶，soho潘石屹的原话是“按照银行的基准利率4.9%，你可能4.9%贷不过来，拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏。”
对此，水滴管家创始人兼CEO冯玉光在接受21世纪经济报道记者采访时解释道：“虽然政策开始鼓励了，但是围绕这个市场需要的一整套的基础设施还是一片空白，开发商们现在开始涉足，用他们原来那一套做新房开发的模式来做租赁，就好比马路上开的大奔突然冲进去泥巴路上，短期的不适应和亏损是必然的。”
而对于较早进入市场的长租公寓来说，如果运营得当，还是有利润的。据上海地区对租赁项目做过充分调研的金融机构人士表示，上海很多类似的公寓租赁项目，由少数个人组成的小团队运作，每年的现金流大约有-万，比部分上市公司的财务情况好很多。
租赁市场收益呈U型，刚开始靠收租可以盈利，当企业的服务半径扩大，人员增加，反而会导致毛利率下降。但随着规模的进一步扩大，边际成本减少，规模不经济的现象开始缓解，企业毛利率开始回升。国内大多公寓企业目前都处于中小规模阶段，距离规模经济尚有一定差距。这也就解释了我国长租公寓目前大企业亏钱，小企业赚钱的现象。
总体来说长租公寓是个苦逼+薄利，靠出租管理效率才能生存的行业。虽有部分企业实现了盈利，但距离比卖白粉更赚钱却是相差甚远。
长租公寓盈利需转变融资逻辑
既然长租公寓并没有传说中那么赚钱，为什么还有这么多企业趋势若骛呢？有金融机构人士表示，主要是因为非常看好长租公寓的前景，现在大家之所以亏损也要跑马圈地抢占市场，就是看到了其中的价值所在，租赁的市场份额不仅是房源问题，围绕租客吃穿住行一整套的数据信息均是未来的富矿。用投资的逻辑来说就是看好、看涨，所以先买票进门，占好位置。
另外，今年4月25日，证监会、住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，也为长租公寓解决资金问题提供了路径。以REITS、类reits为代表的资产证券化产品似乎是目前最适合长租公寓的融资方式。从年开始，陆续有长租公寓的资产证券化产品出现。据业内人士透露，由于政策层面的鼓励，长租公寓的资产证券化产品发行报备的条件和流程均较其他产品要容易很多。不过，考虑到回报周期长、盈利难等问题，资金方尤其是银保等金融机构仍以谨慎为主。
“吸引金融产品进入，核心问题是租价比（一年租金/售价），分子和分母都很难动，观察国家政策的思路，是要通过非住转住的方式做大分母，但是非住转住资产流动性很差，甚至不能流动、不能抵押，现在主要看主体信用，实际上就缩小了融资主体范围。”水滴管家创始人兼CEO冯玉光表示，“因此，行业的健康发展需要相关金融变革，以及配套政策的落地，如租赁权是否可以转移，流程是否可以简化等。让评价主体回归到资产本身。”
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