?私力救济，指当事人认定权利遭受侵害，在没有第三者以中立名义介入纠纷解决的情形下，不通过国家机关和法定程序，而依靠自身或私人力量，实现权利，解决纠纷，包括强制和交涉。
?欠租纠纷具有突发性及持续性特点，为防止出现租户肆意欠租或者陷入诉讼后无财产可供执行的情况，出租人应尽量做到纠纷预防与处理相结合。
?总体而言，出租人采用停水、停电、锁门、强制清铺等私力救济方式有时候并不是一个最优选择，甚至可能涉及到违约而陷入被动。可积极协商、催告，必要时采用诉讼方式维权更有利于解决问题。
近年来商业地产中，商户（承租人）与商业管理公司（出租人）矛盾频发，收租难、清铺难成为出租人头疼的问题，双方也往往因为收租及清铺问题引发纠纷诉至法院。在双方无法达成一致的情况下，催租及清铺最合法的方式就是通过诉讼及强制执行的方式进行，但因诉讼等公力救济方式的程序繁琐及时间成本，出租人经常采用一些私力救济方式解决催收租金及清铺问题。出租人作为有损失一方往往因为催租及清铺手段的不适当承担相应的法律责任，因此本文拟针对出租人在催收租金及清铺的手段及流程问题进行法律分析。私力救济，指当事人认定权利遭受侵害，在没有第三者以中立名义介入纠纷解决的情形下，不通过国家机关和法定程序，而依靠自身或私人力量，实现权利，解决纠纷，包括强制和交涉。
一常见私力救济方式及相关问题实践中商业地产常见的出租人私力救济方式有停水、停电、锁门、扣留货物、强制清货等方式，但也因此产生多种纠纷。那么需要满足何种前提条件方可使用上述救济方式？如何才能不构成侵权？
1、按照通常交易习惯，水电设备应属租赁物整体组成部分，出租人应该提供符合租赁用途的房屋，且除合同另有约定外，在租赁物自然损耗的情况下，出租人应对自己拥有的租赁物承担维修责任。但承租人出现未支付租金、水电费等费用情况时，出租人有权行使先履行抗辩而采取停水停电的措施，但停电之前仍应遵守相关的约定，否则存在承担违约或侵权责任的风险。在房屋租赁合同中，可能会对停电措施作出特别约定，出租人在采取断电措施前，应按照房屋租赁合同的约定进行。常见的特别约定有：
（1）在采取断水、断电措施之前，拖欠款项的时间有特别限制
房屋租赁合同中约定：承租人延迟支付租金超过合同约定时间30天的，出租人可以采取停水停电措施。此时，如果出租人提前对租赁场所进行断水断电，则不符合合同约定，该行为不属于正当的私力救济。
（2）应给承租人合理的搬离期间
部分法院认为，出租方通过停水、停电等方式收回租赁房屋的方式欠妥，应给承租方合理的搬离期间。其实，这也需要在房屋租赁合同中特别约定，一般情况下，合同解除条款中都会约定，无论什么原因导致合同终止或解除的，承租方应在该事由发生之日起的特定时间内搬离。在签署房屋租赁合同时，需特别留意该等条款，而出租方亦应遵守该等约定。
（3）断电前的催告通知义务
出租人在采取断电措施之前，应将断电的理由及时间提前告知承租人，以便承租人有足够的时间补缴相关费用或采取应对措施以减轻损失。一般包括要求支付费用的《催缴函》以及停水、停电的《通知书》，告知停水、停电的时间。
（4）承租人在停电之后应采取必要的措施减少损失
如果出租人无正当理由断电或未能有效保障承租人的用电，那么承租人可以要求出租人承担违约或侵权责任。但是，承租人在断电后，应采取必要的措施减轻损失，否则该等扩大损失将由其自行承担。例如，承租人在停电后未能及时销售易损耗的商品，承租人应当在店铺停电后及时采取合理的补救措施，防止损失进一步扩大，如果没有采取适当措施致使损失扩大，则不得就扩大的损失要求赔偿。
2、关于锁门、强制清铺，实践中承租人拖欠房租，经出租人催收无效，出租人发函解除租赁合同并要求承租人限期腾空商铺，但承租人拒绝搬离，此时出租人往往采取锁门、强制清铺的行为以达到快速腾空商铺的目的。这种行为存在很大的风险，如果承租人能够证明锁门的人系出租人，且承租人有损失的，出租人可能就要承担违约并赔偿损失的风险。
二案例分析（法院观点）1、（）杨民四（民）初字第号
被告于年2月通知租赁户搬迁并告知同年4月15日停止供电，符合合同约定，且给予了原告足够的搬迁准备，但原告此后仍继续使用租赁房屋并据此要求被告赔偿因停水停电致原告无法营业的损失万元及设备设施的损失，因原告提供的证据不能充分证明其主张的事实，故本院对该项诉请，难以支持。
2、（）沪02民终号
曹安鞋城市场管理公司派遣保安人员以清查商户为由对永荣经营部等商户锁门，其行为显属不当，侵犯了永荣经营部对商铺合法的占有使用权，但鉴于曹安鞋城市场管理公司在永荣经营部等商户提供产权证明或租赁合同后即行开锁，一审法院难以认定曹安鞋城市场管理公司锁门的不当行为已造成较为明显的损害后果。
（3）新郑市人民法院（）豫民初号
法院观点：承租人在按约定交纳租金，不欠租金的情况下，出租人或者产权人锁门的，构成侵权。
（4）（）豫10民终号
法院观点：承租人欠交房租存在违约，出租人强行锁门行为不当，双方各自承担相应的责任，酌情扣减3.5万元租金。
（5）（）豫民初号
法院观点：根据双方签订的租赁合同合同第六条约定，承租人擅自将房屋全部或部分转租、转让，出租人有权终止合同，收回房屋，并不负责赔偿任何损失。故承租人主张出租人赔偿因其强制将涉案租赁房屋封门及锁门给承租人造成的经济损失.93元，依据不足，本院不予支持。
三催收租金及清铺的手段及流程建议（一）租赁合同约定建议
租赁合同应对租户的履约能力及欠费后的违约责任有较为完善的约定，明确的约定将有效免去当事人之间不必要的争议与矛盾，使整个合同的履行过程变得相对顺畅。相反，如合同约定的不明确，甚至是未做约定，将加大出租人催缴租金的难度，所以出租人在租赁合同签约时需注意如下要点：
1、增加保证人：如租户实力较弱、财产较少，为保证租户欠费后有财产可执行，签订租赁合同时，出租人可要求租户提供担保人并要求担保人出具连带责任担保书，如租户为公司，可约定要求其控股股东或最终实际控制人承担连带担保责任。
2、交纳履约保证金：租赁合同履约保证金具有债权担保功能且约定方式较为灵活，商业地产租赁中可根据租户的履约能力及保证金的担保功能进行约定，常用的保证金种类有：履约保证金（一般为2-3个月租金金额）、公用事业费保证金、装修保证金、质量保证金等，租赁双方可根据合同租期、租赁面积约定相应金额的保证金作为租户履行租赁合同的担保。
租赁合同中双方当事人在合同中应明确约定：缴存履约保证金的金额及时间、适用履约保证金抵扣条款的条件（如出现如欠费等违约行为时可以适用履约保证金抵扣条款）、以及适用履约保证金抵扣条款的后果（如出现约定的违约行为时，一次扣除多少履约保证金，何时补足等）。
3、明确约定违约责任：
（1）延期支付租金的违约金：租赁合同中约定延期支付租金的情况时按天计算违约金，是维护出租人租金利益的基本条款，但违约金设定应避免畸高的情况，拖欠租金的利息标准一般参照民间借贷年利率标准，不宜超过年利率36%。
（2）约定停水、停电、锁门权：作为商业租赁出租人一般均直接与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，而租户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，可在合同中约定在租户欠租超过一定比例、数额或天数标准的，出租人可在通知后对商铺采取停水、停电甚至锁门措施。
（3）约定解除合同情形：关于欠付租金的比例、数额及期限达到何种程度，可以作为解除合同的事由，现行的法律法规及司法解释没有明确的规定，一般均由双方在合同中约定，所以租赁合同中需明确欠付租金比例、数额及天数等解约标准，以便出租人届时判断解约标准是否已达到，但相关欠租的解约标准需以阻碍租赁合同目的的实现为设置基础，即应给予租户一定的租金补足期，否则难以说明租户已根本违约。
（4）依法清铺：针对租赁合同已解除但租户延期退铺的情况，可在租赁合同中约定：如租户未按时将租赁场地恢复原状的，出租人可进行强制清铺，即：出租人有权在公证机关的公证下或在物业公司、公安部门、居民委员会的见证下将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此而产生的拆除费、清运费、修理费、保洁费、公证费、律师费等一切费用和开支由租户负担；同时，租户对其在商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为其放弃了所有权等一切权利，出租方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），而无需给予租户任何补偿。
（二）租金催收建议
欠租纠纷具有突发性及持续性特点，为防止出现租户肆意欠租或者陷入诉讼后无财产可供执行的情况，出租人应尽量做到纠纷预防与处理相结合，并在实践中注意如下操作要点：
1、及时收取保证金及担保书
业务人员应按合同要求及时收取租户履约保证金，对于履约能力较弱的公司租户应合同要求其控股股东（或实际控制人）提供连带责任担保书。如租户逾期支付合同应付款项的，出租人应及时通知租户并根据合同约定在履约保证金中扣除，并要求租户及时补足，或要求担保人承担连带清偿责任。
2、按租户欠费程度分类催缴
租户付款节点前，业务人员可通过邮件、电话等方式进行租金支付的温馨提示，如租户未按时交纳租金，业务人员需及时预警并发送《租金催款函》，并同时上门查看商铺现状。对于正常经营、有支付能力的租户，租金催缴应以尽快收回租金为宗旨；对于不正常经营或经营困难无力支付租金的租户，租金催缴应以尽快收回商铺、重新出租降低出租人损失为宗旨。
3、适当停水停电
对于租户欠租超过约定天数或合同解约后仍正常经营的商铺，出租人可根据合同约定实施停水、停电等合理的强制措施，此类措施的使用应在租赁合同中加以约定，并在实施前书面通知租户。但若租户作为物业使用人直接与供水、供电单位签订了相关合同，即使合同约定了相应措施，出租人也无权采取上述措施。
4、及时解约防止损失扩大
如租户拖欠费用程度达到解约条件且租户经营困难无力支付租金或明确表示拒付租金的，业务人员在已送达过催款函的基础上应及时送达《租赁合同解除函》。
总体而言，出租人采用停水、停电、锁门、强制清铺等私力救济方式有时候并不是一个最优选择，甚至可能涉及到违约而陷入被动。可积极协商、催告，必要时采用诉讼方式维权更有利于解决问题。
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朱鑫婷
贵州民族大学法律硕士
房地产业务部专职律师
朱鑫婷律师的执业专长为房地产建筑法律事务、投融资法律事务。
朱鑫婷律师先后为荣盛房地产发展股份有限公司、香港锦艺集团有限公司、河南瀚海置业有限公司、郑州台科置业有限公司、郑州台隆房地产开发有限公司、河南省河南饭店、和昌地产集团有限公司、北京怡昌投资有限公司、北京东富嘉通投资管理中心（有限合伙）、中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司、上海中粮地产集团有限公司等单位提供常年法律顾问服务或专项非诉法律服务。参与多个郑州市区及周边城中村改造、棚户区改造及城市综合体房地产尽职调查项目，多次参与房地产项目并购、转让、重组、土地使用权转让等业务，并参与河南省中牟造纸厂破产清算项目、河南广泰铝业有限公司破产清算项目。
在诉讼领域，朱鑫婷律师参与房地产企业运营及房地产项目开发建设过程中面临的多种类型诉讼，如代理某房地产公司与某公司建设工程施工合同纠纷；代理某商业管理公司与几十名商户租赁合同的群体性纠纷；代理某开发商与百名业主的商品房买卖合同纠纷，另多次代理物业服务合同、行政诉讼、民间借贷等群体性案件等。
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