土地财政，是指地方政府从土地开发及其相关领域所获得的税收收入，这块收入往往能占到地方财政收入的一半。年，全国的土地出让金收入8.6万亿，当年全国财政收入18.2万亿，土地出让金收入能贡献全国财政47.2%。
土地财政的法律依据是土地国有。我国宪法规定，城镇的土地属于国家所有，在这种情况下，政府让渡出70年土地使用权获取一次性收入，这是一种公共产权收入，这是土地的国家所有权在经济上的。
土地财政的循环，需要地方政府，银行，开发商和居民的参与，政府是循环的开端，居民是循环的末端，银行和开发商起到了信用放大器的作用。
地方政府卖地给开发商，开放商从银行借钱对土地进行开发，做成商品房产品，居民再从银行借钱购买商品房，居民的收入来自于经济活动，政府有钱了，政府把经济发展的越来越好，居民收入水涨船高，成为一个能不断做大规模的闭环。
这个体系中，政府土地越卖越多，开放商卖房越来越多，居民卖房越来越多，银行利润越来越高，皆大欢喜，政府改善了城建，居民实现了城镇化。
土地财政，说到底是一个高杠杆的融资体系，这个融资效率比股市的集资模式要更高。但是风险在于，每个环节的杠杆太高，土地出让金是地方政府把70年的钱一次性收齐，开发商和居民要从银行大量融资，如果经济下行，银行的压力会非常大，地方政府的财政压力也会很大，就会出现另一种负面
土地财政的发展城镇化的进程密切相关，会随着城镇化结束自然消亡。
当前我国城镇化率达到70%，城镇化的空间有限。很多大城市基础设施建设已经开发的非常成熟，能用于开发的新地越来越少，而对老城区征地改造，会面临很大的拆迁成本问题。这个时候，土地财政模式逐步会退出历史舞台，地方政府要开辟新的稳定税源，从做大经济的思路向做强经济的思路转变，经济产业升级了，辖区的企业利润增长了，地方的税收也会增长，这也会促进当地向服务型政府转变。