市场发展，政策鼓励支持下，长租公寓等住房租赁产业创业热潮的出现，满足了一部分追求高品质租住生活的都市白领，服务周到一条龙、权责清晰、无中介费、价格收费透明、配置装修时尚、实现装修配置标准化、互联网化社交属性强，受到年轻租客群体的热捧，一时供不应求，经历了年到年迅猛发展。
住房租赁市场迅速崛起的白领级长租公寓，打破原有单一的可租房源供给结构，让年轻人有了更多选择的余地，住房租赁多元供给与服务的市场层次初现端倪，个人及中介低配置、服务差、不规范、不标准带来的找房选房困境及租住成本高的房源，出现滞销，长租公寓广受欢迎，初步的市场成功，更是激发更多主体参与其中。
备受追捧，疯狂扩张，被忽略的严重弊病和缺陷开始集中爆发！
萌芽：中介二房东时代
一
做长租公寓，这样的二房东生意赚钱的核心逻辑是什么（探看源头，看清本质，才能理解现在的乱象）？
起初先将业主房源以一个较低市场租金长期包租下来，给业主以长期稳定、年付最少半年付租形式争取低于市场的包租租金，再进行装修改造，做成N+1的格局，按间一个月、三个月、半年、一年出租给需要的刚出社会的大学生或单身白领，厨房、客厅及卫生间共享，包租价与分割按间出租、装修配置溢价形成的租金差就是二房东最核心的利润来源。类似于批发与零售的关系，达到一定规模，标准化的装修和家具电器采购价格也能拿到一定优势。
1、此模式解决了年轻人两大核心痛点
1.1、首先是付租压力，让年轻人可以短租住房、同品质下大幅降低单人租金、多样付租选择降低付租压力
直接从业主租房，大部分都是整租，租金支付也是年付或者最少也是半年付，再便宜的整租一年下来租金也过万，对于刚出入社会的年轻人来说压力巨大，一次支付这么巨额租金，而且年轻人换工作频率高，需要经常换住房，存在巨大的供给和需求不符的矛盾。
二房东整租下来，先行年付或半年付业主房屋包租款，进行分割按间出租，整体租金溢价能够达到2倍，有的甚至更多，相对整租的月租金直接缩小一个数量级，房租支付周期上也大大缩短，季付或半年付，这样二房东向业主年付或半年付租，二房东分割按间再出租实行季付和半年付，基本可以形成良性现金流，并有可观盈余。
1.2、其次解决个人业主房源装修配置质量层次良莠不齐服务不规范不专业的问题
高档装修出租房源，租金高昂，年轻人负担不起，要不就是二手市场随便添置几件旧家具，有的房源甚至什么都没有，对于经常换工作的年轻人来说，租房子住稳定期就半年或一年，还要装修或买大件家具，明显不现实。年轻人需要装修配置齐全、品质一点的住房租住产品，可以随时入住，退租随时可走，首先入行做住房租赁的就是租房中介，这一时期也没有品牌意识，就是俗称二房东包租公包租婆，模式简单，迎合需求，默默赚钱很多年。
1.3、再者盘活更多闲置住房，实现更多可租住房进入租赁市场
二房东进入规模化以后，专注招租、出租、租务管理等都趋向专业化，附带的产业上游装修、配置、家具电器采购逐渐形成专业标准高效的上下游产业配套，有效降低运维成本，比起个人业主房源不专业、装修配置良莠不齐、出租租后不专业无服务更有竞争力。
逐步个人房源出租不顺利的慢慢就会直接包租给二房东，以获取长期稳定的收益，同时闲置未盘活的闲置房源也会被动员挖掘出来进入租赁市场，实现更多的住房租赁供给，住房租赁产业也在不断萌芽和发展，等待全面爆发。
长租公寓：托管公司时代
年雷军投资you＋青年公寓，住房租赁（长租公寓）前面进入大众视野，成了创业投资的新风口，全国范围内一、二线城市掀起了长租公寓创业热潮，只要站在风口，猪都能飞起来，大量创业者进入住房租赁领域创业，构建公寓品牌，占领风口，成为新兴产业独角兽，各种品牌名字的长租公寓大量涌现。
初期特点：以新进创业者为主模式创新、运营探索、上下游产业配套稀缺、盲目扩张，以自筹资金或利润进行经营和扩张。
产业崛起，品牌化意识抬头，各色概念公寓纷纷投入运营。初期规模都尚小，包租装修投入巨大，一番尝试最后包租赚差价依然是住房租赁企业和核心商业模式，其他的方案都难以实现。
年前后长租公寓全国范围第一次出现兼并收购潮，创业热潮出现第一次退潮现象，处于产业初期，长租公寓要先投资装修和配置，投资回收期过长，各种经营及商业模式都在探索中，专业人才匮乏，发展模式不清晰，服务和运营质量存在缺陷，住房租赁又是薄利民生行业，劳动密集性产业，投资回收期太长，市场又瞬息万变。
第一批创业者出现盲目扩张、经营不善、盈利困难、模式存在缺陷陷入运营困境，资金链断裂的情况，导致一部分企业破产倒闭，一部分企业被兼并收购，部分企业破产释放出来的部分人才在原有经验和产业积累上进行长租公寓二次创业，一部分创业者退出了长租公寓创业。
一
初期长租公寓解决的用户痛点
1、租户付租压力
传统业主个人出租基本都是年付最少都是半年付，长租公寓先行长期包租业主整套闲置住房，对业主进行年付或半年付，获得租金优惠优势。
向年轻租客分割按间出租，收租方式做成季付或半年付，租客付租压力大大降低，同时还有可半年租、三个月起租、一个月起租的多种租期房源供给，非常契合年轻人的实际需求，深受年轻人喜爱。正常情况下向业主长期包租，年付租金，获得较低包租租金，向租客按季收租或一定程度半年收租，有一定可观溢价，比较符合集中大量批发，先行垫付买断，再行溢价零售出租获得收益，及解决用户需求也能获得可观收入。
2、实现租房装修配置和服务更加符合年轻人的需求和标准化，让用户有更多的选择
二
住房租赁产业不断深入发展，逐渐进入托管时代
首先是租赁各方法律主体设置和关系越来越清晰明确，但隐患却逐渐显露，在二房东时代大部分都是出租人和承租人二元结构关系，再出租是转租关系，在实际运行中，转租的二房东成为出租主体第一责任人，存在很多问题和缺陷，随着市场探索，逐渐演化成住房授权委托管理出租或代理型出租关系，形成业主授权委托托管公司进行房源代理出租，与租客签订租房合同的三方关系，住房租赁产业从二房东时代进入到了托管公司时代。
住房租赁产业从二房东包租转租到托管公司的发展，只有形式的转变，却没有本质的进化，包租赚差价依然是商业核心，虽然叫托管（闲置住房委托出租管理或代理出租），但实质上还是与业主商定的是包租，一个月或一年多少钱，按时按点支付包租款，市场经营是由托管公司独立全权操作，盈亏自负，业主完全不参与，业主只要收不到托管公司支付约定房租，就出现直接按照传统二房东包租关系，强行驱赶租客，直接单向不承认当初签署的授权出租管理协议，目前市场上大部分业主在签署委托管理协议还不能充分认识到存在严重的法律风险，因为部分托管公司的暴雷或跑路造成严重的业主与租客纠纷，大量业主直接单向撕毁曾签署的托管协议，暴力驱赶已经履约交租的承租人，致使整个住房租赁从业托管公司陷入严重的信任危机，以托管协议为核心进行出租和服务的住房租赁企业正在逐渐失去用户信任！
市场上除了开发商自持物业做长租公寓出租外，其他长租公寓项目基本都是先将房源以一个较低市场价长期包租下来，再进行装修改造，然后溢价出租，刚需民生型需求，利润空间有限。包租租约较长惯例都根据年限梯度涨租，实际溢价收益是逐年递减的，装修配置又是重资产投入，占用资金量大，投资回收周期长，初期同业较少，租客稳定供不应求，但入行门槛低，模式简单易复制，住房租赁需求市场又足够大，无数的创业者涌入之后，拿房成本不断攀升，利润空间被不断压缩，市场竞争加剧，为了争夺租客直接免一个季度房租，曾经长租约业主看到,租金涨幅如此之大，提出更高的租金要求，租金差在无限缩小，为了扩大规模或赢得市场有人牺牲元利润，就有人敢牺牲，层层加码无底线竞争不断加剧，包租溢价将荡然无存，运营成本高，规模越大投入越多，运营风险越高，期待的未来涨租也不可能无限上涨，盲目扩张，租金虚高，经济不景气，让原本喜欢长租公寓装修时尚、消费透明的年轻人开始望而却步。
网络截图
现金流为核心的高风险运作方案，是赌徒的唯一策略
住房租赁企业运营和扩张资金初期主要是融资自筹的自有资金和项目运行的盈利部分，发展缓慢，面对重资产模式下需要巨额投入的住房租赁来说，几百万、几千万的投资实际上能够扩张的规模总是有限，同时随着规模的扩大又需要巨额资金保障日常的运营，大部分企业面临融资空前的融资困境，又贷款无望，面对传统包租赚差价的重资产型的商业模式存在初期投入巨大，利润微末甚至倒贴，但租金现金流规模巨大，部分从业者总幻想自己就是明天的天选之子，开始了疯狂的高风险经营运作，将扩张和运营的资金来源锁定在了用户租金及向业主支付的包租款。
住房租赁企业只要将运营和扩张的主要资金来源放在用户租金预收款和业主包租预付款上，即刻进入高风险运营状态，以现金流为核心来运营和扩张的企业只能不间断持续扩张，获取充足的新现金流来弥补不断扩大的亏空黑洞，以现金流来维持和扩张的住房租赁企业就像失去免疫系统的病人，市场的任何波动，都将是它的致命威胁，一旦停止资金链必将断裂，本应是属于业主、供应商的应付款被大量抽出进行再扩张，进行拿房装修配置、发工资发奖励、市场运营、甚至挪用或者挥霍，暴雷破产只是时间问题，而且盲目扩张下收储的房源存在大量不良合约，难以找到接手人或转让成功，近几年出现的租赁公司暴雷跑路，租客业主纠纷引发的群体性事件全部与此核心问题有关。
为何在住房租赁商业活动中，不能像电商平台一样依托现金流从事经营和扩张，经过数年亏损补贴，跑通商业闭环，成为头部企业或上市垄断市场实现盈利，为何越多的企业死在了去往明天的路上，明天真的如想象那般美好吗？
房地产进入存量经营时代，数以亿计的闲置住房掌握在个人手中，同时巨量流动人口需要妥善解决住房问题。据统计年，我国流动人口为2.45亿人，全年房产租赁市场租金规模为1.1万亿元，预计年的规模为1.6万亿元，年将达到2.9万亿元。就高校每年新增毕业生连创新高，每年向社会输送多万毕业生，在毕业后3到5年无自有住房的都需要选择租房过渡。
到年流动人口至少2.5亿，年租金规模至少是1.6万亿，但可统计住房租赁机构总体的年租金规模不足0亿，就算头部可服务百万级租客用户的租赁机构和这巨量的总体市场相比较也基本可以忽略不计。可统计的住房租赁机构年租金流水不足0亿,住房租赁互联网程度严重偏低，传统、低效的运作方式仍占绝对地位，近些年兴起的新一代住房租赁领域创业者，为满足新生代租房人群才将一部分可租房源标准化互联网化运作。
有效房源信息入网不充分，选择有限、信息适配度低，直接去小区问门口大爷或中介门店经纪人反而更高效，租一次两次房之后有经验的租房人群也是容易找到房源，缺陷就在于不断实地看房，线下找房、对比筛选效率很低，花费大量时间精力，中介人工成本又高昂，而新一代年年轻人习惯了使用网络高效率解决一切生活所需，现价段的网络架构体系及其服务价值观根本无法解决现有的问题，也无法持续专业的促进住房租赁产业规范标准化、多元健康发展。
大量闲置住房资源掌握在个人手中，住房作为中国人最核心的资产，每个人的处置或盘活入市存在千差万变的个性化特点，当前阶段闲置住房盘活出租量处于偏低水平，住房租赁市场盘活不充分的状态可能长达十数年，将持续不断有房源盘活进入租赁流通领域，部分企业想通过三五年的补贴烧钱抢占市场，垄断供给，实现供应稳定，涨价回本并盈利，根本无法实现。
市场盘活不充分，持续有房源被盘活入市，你今天烧钱补贴，亏损占市场，明天也得继续烧钱补贴，后天还得继续亏，除非你的资金量大到能坚持持续补贴亏损长达十数年，并跨越无数经济周期、市场巨变幸存下来，等到市场真正完成充分盘活。以现金流滚雪球式的烧钱换市场，是不可持续且存在巨大风险的运营方式的，包租、持续亏损补贴、高成本运营都是刚性且绝对的支出，随着规模越大，亏损将不断扩大，大到难以企业难以承受，就会资金链断裂暴雷！以确定的巨额亏损，赌明天的风和日丽，套取更多的现金流维持下的艰难前行，将毫无风险抵抗能力，市场任何的波动都将是他的致命威胁。
一
“租金贷”与高收低租，长收短付实际是一个问题的两种表象：现金流获取
1.1、租金贷：竭力套现租客租金预收款
消费金融的不断发展和成熟，消费信贷产品不断延伸到生活消费的方方面面，在住房租赁场景中初入社会的年轻人积蓄较少工资有限，一次支付三个月、半年、一年的租金存在巨大房租支付压力，租金信贷产品以白衣骑士光辉形象下场帮助年轻人解决租金支付压力，救万民于水火，解决年轻人房租支付压力过大的痛点，通通月付，初期深得用户喜欢，租金贷在缓解年轻人租房付租压力，促进闲置住房出租上的作用是不可忽视的，存在巨大的市场需求，能够解决一部分人的租房需求和租金支付困境，积极作用应该客观看待，只是在现行租住产业环境下租金信贷产品被设计和使用的偏离了为用户解决租金支付困境、促进出租的初衷，而变成了更加符合高风险运作租赁公司套取现金流的工具。
租金贷操作中租客需同时签订两份合同，即租房合同和贷款合同。这种模式下，贷款机构发放的租期内租金的贷款一次性付给长租公寓运营机构，租客按月向贷款机构还款，基本实现了租客按月支付房租，直接将支付压力降到最小，但看似月付实际上租客用自身信用为担保贷款机构已经将租期内全部租金支付给了长租公寓公司，这就让资金紧张依靠现金流高风险扩张的公司看到的巨大机会一份租约可套现一年租金再扩张和运营，诱惑巨大，因为租金贷可以实现租金月付，本来就对出租有巨大的促进作用，大量的长租公寓公司接入各式各样的租金贷产品，租客要想月付就必须签订年租租房合同，只能月付，为了套现更多的预收租金进行扩张与经营，甚至出现倒贴租金贷手续费，进行租金优惠诱导租客签订租金贷款合同等让外行看起来匪夷所思的行为。
全国范围内还并未成长出成熟完善的类似于电商平台京东、天猫专业服务住房租赁服务平台，实现用户辨别和筛选，无法实现租金分期等租房消费信贷直接面向消费者，加之租客长久处于最弱势地位，大部分情况下权益最难被维护，所有住房租赁场景的租金信贷产品只能向toB的方向发展，直接与长租公寓绑定，金融支撑，形成租客月付，长租公寓企业直接套现一年租金，而更为稳健的季付、半年付被排除在的租金信贷服务范围之外，租金贷最终沦为依靠现金流高风险运营和扩张长租公寓企业套取现金流的工具，与为用户真正解决付租压力，促进闲置住房盘活出租的服务初心却渐行渐远！
年前后因为住房租赁市场的持续发展和竞争的加剧、盲目扩张、经济转型、市场波动，亏损巨大完全依赖现金流的长租公寓企业出现资金链断裂，暴雷、跑路大规模爆发无法支付业主租金，租金贷问题全面爆发，大量租客被业主强制驱赶无房可住，同时租金贷无法解约还要背负还租房贷款困难境地，一时间租金贷成了吃人的豺狼虎豹，租金贷主导下的大规模暴雷，租金贷被全面叫停，但一些严重依赖现金流的长租公寓企业深陷其中无法自拔。住房租赁行业深受其害，出现第二次创业退潮！
1.2、租金贷全面叫停，高收低租，长收短付成为最后的挣扎！
租金贷虽被叫停，但依靠现金流高风险运营的长租公寓企业很难转型，一停即死，只能继续前行，寻找可以扩大现金流的方式，第一必须扩大规模，持续拿房；第二想尽一切办法将更多的现金留在手中。
抢房高价拿房，比同行出更高的租金包租业主房源，同时高租金引诱换取包租租金月付或季付，正常业主很难不被高收益诱惑，拿到房源必须尽快出租变现，以低于市场同行租金很多的低价引诱出租，租金年付或半年付租，因为租金极其便宜，租客借钱也会凑齐一年或半年的租金。
网络截图
虽然高收低租，但向租客收取的是一年的租金，向业主支付的包租租金高，但对业主是月付或季付，长收短付，形成付租时间差，将更多的现金留在手中，别人敢亏，我敢亏0，人人都觉得自己是天选之子，干掉别人，克服眼下的困难，坚持活到明天，就能胜利，殊不知，如果违背商业的本质规律，走在错误的道路上，今天是艰难的，明天也只会更艰难。
来自网络：部分暴雷长租公寓名单
住房租赁产业正在经历骗子跑路暴雷，好企业饿死，全行业一片混乱的“至暗时刻”。
年新冠疫情的全球蔓延，所有的计划被全部打破，商业生产经营活动出现全面停滞，住房租赁遭遇全面打击，大量企业破产倒闭，疫情让长租公寓企业存在的问题提前全面爆发。住房租赁企业监管全面趋严，正在逐渐演化成第三次创业退潮！
疫情之下，经济转型，全面影响着人们的世界观和价值观，流动人口的结构已然发生了巨大变化。
城市中之前大规模的租住消费人群正在不断消失，传统的经验和认知已然不再适应全新状态下的租住消费群体。
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