解密：为什么中介哄抢租赁房源？因为贩毒都没它来钱快
文/紫竹张先生
这几天，原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的言论引爆网络，掀起全社会对房租上涨的大讨论，人们纷纷感叹，这帮中介太有钱了，完全是不计成本的扩张，烧钱换市场。
但是很少有人知道，这些人的钱是哪来的，其奥秘就隐藏在胡景晖在媒体发布会的一句话上，“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害，这个一点也没错。”
很多人纳闷了，中介就是中介，哪怕盘下了很多房源他也是中介，房子租不出去顶多亏点钱呗，实在抗不下去大不了付个违约金，不计代价扩张有可能会亏钱，但是远远谈不到爆仓。爆仓和暴雷是有严格定义的，指的是原本繁花似锦的形势，一夜之间突然全部归零，这才能叫爆仓，如果是慢慢亏下去的，那是不能使用这个词汇的，比如中国的实体制造业，你可以说他亏损，但是不能说他爆仓。
所以，中介生意在任何时候都和爆仓是联系不上的，P2P那种一夜垮台的事情和中介是无关的，毕竟一个是玩金融的，一个是玩服务的。那么是胡景晖专业知识不足，表达错误吗？不是的，胡景晖的表达完全正确。
从目前的种种迹象看，这些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益，以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展，把风险转移给房东和租客以及全社会，而把所有的利益留给自己。这些长租公寓，真的可能一夜爆仓，从而引发剧烈的社会动荡。
中介是如何空手套白狼的
首先给大家介绍一下中介空手套白狼的玩法，按照正常的交易流程，中介只负责房东和房客之间的信息撮合，所有的租金，是由房客交给房东的，中介只负责拿他的中介费而已。
按这个玩法，市场很健康，所有人都赚一点小钱，但是有些中介并不满足与这一点，动起了歪脑子，想赚大钱，采用什么方式呢，就是侵吞租客的租金。
看到这里你可能纳闷了，租客哪来的租金给你侵吞，下面，我给大家详细讲一讲中介的套路：
首先，中介和房东联系，承诺包租，钱由中介按月支付，房东一听好事啊，收租是个麻烦活，由中介统一包办放心多了，这就是长租公寓的前身，中介代管的租赁房源，而现在的长租公寓，实际上也是这么个玩法。
然后，中介和租客联系，号称押一付一甚至押0付一来吸引客源，只需要一点服务费就可以，通过种种诱导让你签了合同后，你突然发现，你和一家XX金融公司产生了联系，每个月的租金不是打给房东的，甚至也不是打给中介的，而是需要打给这家金融公司的，然后你的服务费，也是交给这家金融公司的。
这是为什么呢，原来中介诱导你签下的，是一份贷款合同，你以个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款，金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介，然后你一个月一个月慢慢的还给银行钱，同时还要支付5.8%的“服务费”。
这个时候，你欠下了金融公司12个月租金，然后一个月一个月的还，你和金融公司构成借贷关系，这是你自己签字的。那么中介拿了你的贷款之后有没有全部给房东呢，没有，中介一般是按季度付给房东租金，也就是三个月一次付给房东，其他的钱全部扣在自己手里。
租金贷模式隐藏的巨大风险
看到这里，相信吃瓜群众们已经看出不对劲了，中介凭空手里突然多了巨额的资金，关于这笔钱怎么用，那只能靠中介的自我良知了，这里没有任何政府监管，和共享单车的押金一样，属于监管盲区，但是金额要大的多。
每一个租户，就算月租，也要向金融公司贷款二三万，如果要整租，则高达七八万，这些贷款大部分都扣留在中介的手里。而租户的规模则非常庞大，仅仅北京城，链家的自如2个月内就能推出8万套房源，那么他一年能推出多少，全国累计呢？仅仅这一家公司，全国至少也是百万级别规模的租户数量。
更可怕的是，这个资金是可以裂变扩张的，中介利用租客的信用向银行套取了12个月的租金，然后只支付给房东3个月，扣在手里9个月的钱，他用这些钱，可以再发展3个新房东，即便价格高一点，亏一点钱也无所谓，等市场全部占领了，都是可以赚回来的。
换句话说，他每扣下一个租客的钱，就能发展出3个新下线，而这3个新下线的钱全部扣下，可以再发展出9个新下线，于是规模就像滚雪球一样发展起来了，扩大市场规模就有新钱入账，而入账的新钱可以拿出来继续扩大市场规模，这就是今年各大中介疯狂抬价争抢房源的原因，因为这是一个无本套利的买卖，非常类似于P2P，当年P2P处于扩张期的时候，也是疯狂砸钱到处争抢客源，只要有源源不断的新客户进场，P2P则永远辉煌。
而一个P2P用户的投资额，其实平均也就几万元而已，这这种空手套白狼窃走租客贷款资金用于自身发展的行为，其实就是换一种模式的P2P，而且所有资金，用于自融，一旦资金链断裂，则瞬间归零，这的确就是崩盘，用爆仓或者暴雷这个金融机构的术语来形容长租公寓的这种融资模式，非常恰当，因为他里面的钱都不是自己的钱，甚至也不是投资机构的钱，而是从租客那里骗来的钱。
所以很多长租公寓对媒体吐苦水说自己不赚钱，只是为了抢市场，当然这样了，P2P当年亏损都能继续干下去，何况长租公寓。每多一套房源，就代表一笔新款项入账，所以扩张市场规模，远远比当下是否赚钱要重要。按这个节奏发展下去，当长租公寓占领了城市的每一个角落之后，他才会停止扩张，没有新房源可套取现金的时候，大清算才会来临。
如果自己赌赢了，那么一切收益归自己，如果赌输了，则全社会来负担这个损失。
一旦风险暴露，会有什么后果
那么我们现在要考虑下，一旦风险暴露会有什么后果呢？当租房市场处于上行期的时候，中介们这么玩是没有任何问题的，涨价可以解决一切问题，那些违规利用租客贷款资金发展自身的企业，反而能获得最大的市场份额，消灭竞争对手。
但是一旦房租停止上涨甚至下行，中介的资金链就很可能断裂，一旦中介无法继续支付房东租金，引发资金链断裂之后，就会引发巨大的社会动荡。
本来和房东约好，每3个月付一次房租，但是某一天中介突然宣布倒闭，无法继续支付房租，那么房东肯定是要收回房子的。
但是当房东收房子的时候发现，租客已经提前支付了一年房租了，现在只住了6个月，还剩半年。就算这个时候把房客赶出去，房客也要继续按月向金融公司支付房租来归还贷款，因为这是白纸黑字的贷款合同。所以房客肯定不愿意搬出去，除非住满一年或者你替他把剩余的贷款还了。
房东愿意帮房客还这个钱吗？当然不愿意了，凭什么啊，但是房东愿意让房客白住半年房子吗？当然也不愿意了，凭什么啊。那么这个钱哪去了呢？很简单，中介偷走了，看似势不可挡，滚雪球一样发展起来的中介公司，当资金链断裂的那一刻，所有未归还贷款全部成为坏账，人间蒸发了。
而这个坏账，每家公司少则几十亿多则几百亿，如果让他们这样病毒式的再繁殖个几年，可能高达几千亿甚至上万亿，没有任何公司能长盛不衰，只有一家倒闭，可能会引发全行业的连锁崩盘，就好像P2P一样。
当崩盘之日来临的时候，产生的恶劣影响会远远超过P2P，毕竟很多玩P2P的人是贪图高回报，高回报就有高风险，本金全无是正常的投资后果，政府的责任有，但是非常小。但是租赁市场崩盘就不一样了，租客的贷款资金被卷走，这是政府严重的监管失职，租客冒着这么大的风险，不仅没有高回报，而且他本身也是最可怜的穷人，选择月租甚至贷款去月租的一般都是经济实力非常有限的年轻人，这是极大的道德风险。
这种压榨欺骗社会底层贷款资金的漏洞风险一旦全面爆发，毫无疑问会产生巨大的风波，中介的账面上已经没钱了，那么压力会全部转移到政府的头上。
我们应该怎么办
各地房租持续被推升，和这种空手套白狼的运营模式密不可分，毕竟每抢到手一个新房源，就代表几万块钱直接被打入了公司账户，有新资金源源不断的输血，公司就永远不会死。但是一旦出事，就会有几十万甚至几百万房东和房客互相打架，引发剧烈的社会矛盾冲突。
首先，如果你是房东，要长点心，中介公司动辄抬价30~50%来收你的房，还要签长约，这不是白白送钱给你，这个钱肯定是你负担风险换来的，如果将来某一天中介公司倒闭资金链断裂，而你的房子被某个租客一次性签下了5年的贷款租金，那你就傻眼吧，这个钱到底是你来赔呢，还是你来赔呢，赶租客要是那么容易，法院拍卖的房产就不会那么便宜了。
而同比之下，另外一个选择就划算很多，这片区域，任由中介抬价，同样的房型，他抬到，我就挂出去，永远比中介便宜块钱，但是你和租客建立单对单联系，所有租金由租客直接打给你，债务关系极其明确，将来不会扯皮。
然后，如果你是租客，那么你也要长点心，找中介公司租房可以，中介公司让你贷款交房租也可以，但是一定要搞清楚，这笔贷款是打给谁的，是直接打给房东，还是中介公司自己拿去了。
要知道中介公司是没有产权的，即便是租赁权，他们也是不是一次性全部支付的，开头支付一笔后，后面都是按季度打给房东。一旦资金链断裂无法支付房租，房东肯定要收房，而你住的房子，是房东的，不是中介的。像这种房东房客都是受害者，而中介跑路拿不出钱的案例，按中国惯例都是各打50大板和稀泥，一个人负担一半损失，但是哪怕是一半那也是万元级别的损失，你有必要去负担这个风险吗？
所以，贷款直接全额打给中介公司的合同，一律不签，反正房子这么多，换一套租就是了，那些坑人的霸王合同，让不知情的傻冒去签好了。
最后，我们要呼吁政府，中介公司签下房源之后代收房租不是不可以，但是这笔资金本质上和共享单车押金无异，而且规模体量远超单车的押金，所以必须要从严监管，专款专用，每一个房东托管给长租公寓的房子，不管改造成几间房，对应租客的租金，都要全部对应到这个房东的子账户里去，绝对不应该打入中介公司的账户，由他们随意支配。
现在你知道为什么中介公司突然那么财大气粗，宁可抬价50%也要抢房源了吗？因为他们能够靠房源窃取租客的贷款资金，如果一切顺利那么所有收益归自己，如果不顺利那么全社会来承担他的风险和损失，真是一个无本万利的买卖，贩毒都没它来钱快。
杭州有长租公寓已经“爆仓”
中房报记者李叶丨北京报道
近日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，给其曾服务的业主和租户留下了一地鸡毛。租客们通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”这些天，我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。
就在“谁推高了租金”讨论声愈演愈烈的情况下，没人注意到远在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣布破产，这起破产事件有如平地惊雷，牵起人们关于“金融+长租公寓”模式的警觉。
鼎家贴出的“破产”通知
“无本万利”的扩张模式
鼎家破产，给其曾服务的业主和租户留下了一地鸡毛。这或许就要从其经营的模式说起，租户顾先生向中国房地产报记者介绍，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。
顾先生使用的分期贷款截图
租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，鼎家轻松破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。
据了解，鼎家破产约有户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。
有业内人士分析后称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前，许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。
在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”
目前，鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群，想通过协商或者法律等途径挽回损失。
一位权威律师提出了建议：一、在房客仍在交房租期间，房东无权赶走房客。房东应去法院起诉鼎家侵占租金，因为房租权益属于房东被鼎家非法侵占，顺序优先于破产清算。如果房东赶走房客，房客可以去公安机关或者法院期诉房东侵犯房客的使用权，要求房东支付因搬家产生的费用；二、即使房东和鼎家签订了单方面终止协议，如“鼎家无力支付房租，合同终止，房屋即日起由房东自行收回”，协议也是无效的。因为房客和鼎家签订的协议在前，房东和中介的合同不能对抗第三人。如果房东赶走房客，房客可起诉房东侵权；三、房客住到支付租金期满后不搬走的，房东可以起诉房客侵权，并向法院申请强制清退。但房客可去法院起诉鼎家赔付押金并承担违约责任。四、鼎家是否属于诈骗很难认定。因为诈骗必须主观恶意在前，但鼎家的情况比较复杂。
“破产”疑云
8月21日，鼎家的部分租户组成的维权小组来到杭州市西湖区人民法院报案，同时也从法院打听到了关于鼎家破产的其他消息。鼎家注册地址是西湖区，而西湖区法院表示没有接到其破产申请。
中国房地产报记者通过天眼查，查到该公司的注册时间为年，目前评分为84分，公司并未注销，也没有诉讼、相关法院公告及变更记录。而公司法人魏永锋名下还有28家公司。同时，有自称鼎家公司前员工的人士爆出，鼎家所谓的业务承接方极有可能就是该公司换了一个壳。
一时间，很多人成为了受害者。房东想收房，租户想止损，而借贷公司已经将钱支出，自称鼎家公司前员工的爆料者也表示，鼎家至今也拖欠了大部分员工的工资。
他们有一个共同的疑问，“鼎家公司收到的贷款公司的钱是真金白银到了账，网贷公司手上的征信资料是租客的，租客住着房东的房子。看似是一个租房生意，其实赚的是金融的钱，这样‘无本万利’的模式下，公司怎么说倒闭就倒闭了呢？即使是倒闭了，所收的钱就变成空气，人间蒸发了吗？”
长租公寓与P2P
回到开头，胡景晖所说的“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
实际上，此前鼎家就因拖欠租金被传资金断裂，8月2日该公司法人魏永锋就此发布公告称，其中有误会，望大家不要听信谣言。8月15日，意识到事情不对劲的业主和租户就赶到鼎家办公处维权，他们发现办公处已经被搬空，还在职的员工表示，公司处于这样的状态已经好几天。再接着，就迎来了一纸破产通知。
受害者们发现，这一系列操作，竟与跑路前的P2P理财公司套路如出一辙。鼎家也并非人们所认知的打一枪换一个地方的传统意义上的黑中介，其发布的相关通稿里，显示其成立于9年，截至年底已发展长租公寓超过间，并在今年2月份刚刚获得一笔千万级融资，投资方为浙江筑家投资管理有限公司。
鼎家获得融资签约仪式
中国房地产报记者查询相关材料获知，鼎家公司有几位主要管理层，法人魏永锋，高管徐岚、周峰淼、付小杰。
自称公司内部员工的人士爆料称，鼎家的大部分资产被转移到了徐岚头上，又以徐岚为法人注册了名为昌德的房地产中介公司，目前这个公司已有两个门店甚至更多。
目前，记者无法与爆料者口中的徐岚取得联系，这番话的真伪也就无法证实。
鼎家究竟是破产，还是卷钱跑路，至今也仍是个谜。
“金融信贷+长租公寓”模式隐忧
一直致力于地产租赁生意的潘石屹曾在采访中表示，“租房价格再翻番还是亏本的。”因为如果是从银行贷款产生的利息，按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%、6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。
可能潘石屹没提到这一点，企业通过ABS发行债券，进行融资，即不需要通过银行就能拿到钱；再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司；最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。
这么看，这个模式各取所需，也并不值得诟病。可当一些规模较小的、融资能力弱的租赁企业加入进来，就容易走偏。这类企业无法发行债券，只能跟小额贷款公司合作，在没有约束的情况下，公司管理者懒于细水长流，想要剑走偏锋直接拿钱跑路的情况也并不少见。
今年5月，房屋中介机构梦想大熊（北京）资产管理有限公司就因涉嫌欺骗租客使用分期贷款缴纳房租而遭到投诉，许多其他中介机构也在使用这种方法作为抢占市场的方式。
这种模式对于长租公寓扩张的好处毋庸置疑，也能一定程度上缓解租客的租金压力。然而，也有人发现了这种模式的弊端。
由于不需要直接支付，中介机构在征收房源时可以随意提高价格，房东自然高兴，可是极高的租金背后，房子是否能租出去，这里要打一个问号。房子租出去后，如果中介机构宣布破产，房东、租客及网贷公司三方都有面临损失的可能。
当然，受损最大的还是租客。一名银行从业人员向中国房地产报记者反映，这种模式对租客将会带来两种不良影响。
第一，金额小，日后正规途径贷款有难度。租金信贷的金额通常都是几千元到几万元，数额很小，一旦出现在征信记录上，正规银行的从业人员会认为，这么低的额度也需要贷款。租客的偿还能力会受到质疑。
第二，中间费用。不同于自己直接支付，小额信贷公司会产生一笔利息，有的利息还不低，并不划算。
采访结束之时，一位