扬帆手引读
年中央经济工作会议中，首次提到了“长期租赁”，租赁行业将成为明年住房制度改革的核心内容，也将成为房地产市场未来一个重要增长点。面对这样一个即将面临快速扩张的万亿级别潜在市场，投资者该如何入场？
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帆茂投资品牌市场中心杨柳
为落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，年中央经济工作会议提出的8项重点工作之一就是住房制度改革——“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益。”
中央首提“长期租赁”租赁市场成住房制度改革核心内容值得瞩目的是，这是中央首次提出“长期租赁”的概念。在12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长王蒙徽表示，年将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。
住房租赁行业将成为明年住房制度改革的核心内容，也将成为房地产市场未来一个重要增长点，对稳定房地产市场将大有裨益。住房租赁不只有简单的交易环节，还包括定制化装修、保洁服务等诸多附加服务，后续可以通过政府和市场的共同发力解决价格机制和规模化发展的问题。
会议提出，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。未来相关配套政策，比如土地、金融和供应模式等政策有望进一步细化并出台。
万亿级别潜在市场，长租公寓将迎资本风口链家研究院年底发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到年，将增长到2.9万亿元，到年将超过4万亿元。而其中，长租公寓在这波红利中成为了市场的下一个风口，吸引了资本竞相涌入。
统计数据显示，全国TOP30的房企至少已有三成涉足长租公寓。在房地产“转轨”的关键期和“租购并举”等政策引导下，房企尤其是国有企业正加快入局长期租赁市场，推出长租产品。
事实上，民营企业也在积极践行“租购并举”，加快布局长期租赁市场。近日，碧桂园发布了长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，提出了3年发展万套长租公寓的计划。
（照片来源：乐居财经）
尽管政策支持、资本入局，长租公寓发展前景一片大好，但同时也存在着诸多挑战。
一方面，长租公寓刚刚崛起，租赁市场仍然存在诸多不规范现象；另一方面，长租公寓的资金周转率不到0.2，低于房地产行业的0.3~0.5，企业发展前期资金压力大、回笼慢，占用资金时间较长。仅靠租金收入、银行短期融资，无法支撑长期租赁企业的扩张速度。
除了传统的收租模式，长租公寓未来的发展模式会更倾向于资本市场，一手风投融资，一手资产证券化。整个房地产市场的融资模式也要从中短期融资为主向长期融资为主转变，未来更倾向于衍生出能为企业提供中长期支持的金融产品。
资产证券化，推动长租市场快速扩张的“利器”长租公寓本身具有债务人分散、先收租后入住等自身行业特性，使得收款风险较小，因而非常适合通过资产证券化进行融资。
目前我国长租公寓证券化主要轻资产的租金收益权ABS和重资产的类REITs，区别在于证券化的底层资产不同。
轻资产的租金收益权ABS以租金收益权为底层资产，实质上是一种应收账款类资产证券化，没有抵押或者租金形成的应收账款本身就是抵押物。
重资产的类REITs是以商业地产产权和租金收益权为底层资产，以商业地产为抵押，将未来租金形成的应收账款注入资产池。
在长租公寓领域，ABS、REITs等金融创新产品刚刚开始起步。
今年1月，融资进行到C轮的魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”在上海证券交易所挂牌，成为国内首单公寓行业资产证券化产品，募集资金总额为3.5亿元。
由中诚信证券评估有限公司出具的信用评级报告显示，该专项计划底层资产为魔方中国及其北京、上海、广州3个子公司经营的30处物业部分公寓年6月至年6月租金收入。总入池房间数为间，截至封池日已有间成功出租。
魔方公寓方面预计资产池内预期租金和物业费总收入会超过6亿元，其中租金收入5.5亿元，预期物业费收入万元。
（照片来源：人民网）
今年10月中下旬，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获深交所审议通过，拟发行2.7亿元；“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上证所审议通过，采取分期发行方式，总额不超过50亿，两单REITs试水产品受到了市场广泛