引言
十九大确立了“租购并举”的住房制度改革方向，新住房制度需要建立与之相适应的新融资机制，房地产行业正面临从开发，到“开发+租赁”，再到资产证券化的转型。
在政策扶持和房地产从增量进入存量时代的大背景下，租赁市场正成为资本角逐的新蓝海。
本文旨在总结住房租赁融资现状，梳理融资渠道，探讨未来机遇和风险。
摘要
1.租赁市场发展迅猛，四大融资渠道已打通。在中央和地方政府政策红利下，针对租赁住房市场的多条融资渠道拓展迅速，目前，已打通四条主要渠道，分别是银行信贷、公司信用类债券、资产证券化和股权融资。
2.融资渠道各具特色，发展空间不一。（1）银行贷款年10月刚起步，目前银行、政府、企业意向合作规模已达万亿级，未来的发展空间最大。（2）公司信用类债券受益于监管机构特设的绿色通道，正式实现“0到1”的突破，年均规模将达千亿级。（3）资产证券化从年初以来持续创新，产品形式、融资主体和标的资产最多元化。未来公募REITs最值得期待。（4）股权融资起步最早、融资规模近年有显著提升，龙头公寓融资门槛进入“10亿时代”。
3.风险。（1）行业层面的过度融资风险。资金快速涌入，租赁企业发展目标过度乐观，规模导向下加杠杆发展；（2）政策层面造成的区域供给过剩风险。不是所有的城市都适合发展租赁。人口净流入不足的城市有区域性供给过剩风险；（3）运营机构面临经营风险。过度融资、供给过剩的环境下，融资成本、空置率、底租“三高”叠加，过度竞争带来企业经营风险；（4）资金混用风险。租赁融资中经营主体、产品设计、现金流划转的复杂性，隐藏着资金混同与挪用风险；（5）融资产品的期限错配风险。租赁项目回报期长而融资期限偏短，融资方面临着期限错配。（6）违约风险。未来数万亿资金进入住房租赁市场，行业发展初期的漏洞与瑕疵将在信用市场暴露出违约风险。
4.政策建议。（1）针对各类租赁公司运营模式的融资特点，构建多层次的融资体系。（2）央行发放PSL资金贷款支持租赁住房建设，或用于发放租金货币补贴；（3）有序引导住房公积金、保险、养老金等长期资本进入住房租赁领域，提供充沛的长期低成本融资；（4）发展公募REITs，实行税收优惠，提高REITs投资者的最终收益。
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正文
年12月，习总书记在中央经济工作会议上，指出“要发展住房租赁市场”、“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。年12月的中央经济工作会议上，习总书记再次强调，要“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”。
年7月住建部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出，为加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，要“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）”、“鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。”
年9月召开的十九大与年12月的中央经济工作会议上，中央进一步明确“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
截止年2月，全国已有超过50个城市先后出台落实文件，明确要加大对住房租赁企业的金融支持力度。在中央与地方政府加快培育租赁市场政策红利下，针对租赁住房市场的多条融资渠道同时加速开放。
（一）什么是租赁？
相比于购房自住，住房租赁是一种更弹性的满足居住需求的方式。随着居民住房需求的持续升级、品牌长租公寓的不断涌现、公共服务均等化的稳步推进，租赁正成为越来越多人的住房选择。
1、租赁的需求端
不同的收入群体，具有不同的租赁需求。
高收入群体，虽具备买房实力，由于转换工作城市，或是子女上学，都需要就近租房。此类群体看重房屋内部装修、家具质量和物业管理等增值服务，