1.给商户装修补贴款
业务场景：公司与商户通过第三方中介签订租赁合同，约定在一定的期限内给与商户一定额度的装修补贴款，额度可分期使用，且商户额度不用完公司不补差额。
核算分析与建议：补贴给租户的装修款，可以认为属于经营租赁的“激励措施”的一部分，相当于变相减免了租金，即租金在整个不可撤销租赁期内平均分摊确认为收入。但在租赁期内摊销时是冲减收入还是作为成本费用，可以讨论。一般情况下可以作为长期待摊费用，在租约约定的租赁期间内摊销。如果租户提前解约时出租人不能向租户收回装修补助款的，则表明这是一项沉没成本，可能在租赁期开始日一次性费用化较为妥当。
依据：按照《企业会计准则解释第1号》第三条规定，出租人对经营租赁提供激励措施的，出租人与承租人应当分别下列情况进行处理：
1.出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用；出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
2.出租人承担了承租人某些费用的，出租人应将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配；承租人应将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
2.固定资产后续支出----装修
业务场景：公司对办公楼局部进行了分批改造、装修工程，在工程施工期间公司正常计提折旧，施工涉及替换的原组成部分占整个建筑物的比重不大。
核算分析与建议：（1）严格来说，对装修部分应单独确认新的固定资产，在两次装修的间隔期间内计提折旧；（2）对结构性的改造可以并入原先的房屋建筑物价值，在剩余使用年限内折旧；（3）对经营租赁租入房屋的装修费在长期待摊费用核算；自有产权或融资租入房屋的装修费单列固定资产（房屋建筑物装修），在两次装修的间隔期内计提折旧。
3.固定资产后续支出资本化条件判断
业务场景：固定资产后续支出（装修、大修理）达到资本化条件，计入固定资产成本，资本化条件怎么判定？
核算分析与建议：会计准则对后续支出的资本化条件只有原则性的规定，且与初始购建支出资本化的条件是一致的，即：该支出应具备增加经济利益流入企业的潜力（如提高产量、提升质量、降低成本等），同时其成本能够可靠计量。仅仅是维持现有的产生经济利益流入的能力，而不增加经济利益流入潜力的支出，不论其金额占固定资产原值或账面价值的比例多大，都不符合资本化条件。是否满足上述条件，可能涉及复杂、主观的专业判断。
4.附属设施的核算
业务场景：以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电梯等，是单独核算还是与房屋一起作为固定资产比较好？
核算分析与建议：这类附属设施，根据房产税的相关规定，应纳入房产税的计税余值中，一并缴纳房产税。但在会计上，根据《企业会计准则第4号——固定资产》第五条：“固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产”。鉴于这些附属设施在整个房屋的使用寿命内需经过多次更新，故应单独确认为固定资产，在其自身使用寿命和房屋剩余使用寿命这两者中较短的年限内计提折旧。
5.长期待摊费用
第十三条在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除： （一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出； （二）租入固定资产的改建支出； （三）固定资产的大修理支出； （四）其他应当作为长期待摊费用的支出。
长期待摊费用，是指企业已经支出、摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用尽管是一次性支出的，但与支出对应的受益期间较长，按照收入支出的配比原则，应该将该费用支出在企业的受益期间内平均摊销。
区别除（1）和（2）以外的固定资产：改建的固定资产延长使用年限的，应适当延长固定资产的折旧年限。企业所拥有的固定资产，仍然具有可利用价值，仍然在计算折旧予以扣除，而这时企业用于对这些固定资产的改建支出，将增加固定资产的价值或者延长固定资产的使用年限，其性质属于资本化投入，应计入固定资产原值，按规定提取折旧后进行扣除，而不是作为长期待摊费用分期摊销。
6.出租人承担的中介费如何核算
依据：根据企业会计准则解释第1号第三条，经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益；金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
7.经典案例：子公司受托出租母公司拥有的房地产之会计处理（）
甲公司为A股上市公司，其在上海市杨浦、黄浦、徐汇等地分别拥有多处房地产，该等房地产权属均属属于甲公司，无权属争议。年，甲公司设立全资子公司乙公司，委托乙公司将上述房地产以经营租赁方式出租，乙公司为租户提供相应的物业服务，物业收入与租金相比，不具有重要性。另，甲公司与乙公司约定：取得的租金收入归乙公司所有，同时每年乙公司按租金一定比例上交管理费给甲公司。
核算分析与建议：母公司委托子公司出租归母公司所有的房产，租金归子公司所有，子公司只向母公司缴纳管理费，则应区分两种情况处理：
1、房屋所有权上的主要风险和报酬已经转移给子公司：此时应由子公司确认一项投资性房地产和资本公积，母公司将该房产的账面价值转入对子公司的股权投资，后续在子公司账面确认租金收入，以及房产折旧（假设采用成本模式，下同）。
2、房屋所有权上的主要风险和报酬仍在母公司，此时房产仍为母公司的资产，相应地子公司相当于从母公司经营租入后再对外转租，子公司交给母公司的管理费低于市场租金的部分，按权益性交易原则处理，子公司确认租金费用和资本公积，母公司确认租金收入和对子公司投资成本。合并报表层面，上述两种情况均需完整抵销内部交易。
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当我开始爱自己，
我不再渴求不同的人生，
我知道任何发生在我身边的事情，
都是对我成长的邀请。
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