北京治疗白癜风去哪个医院 http://wapyyk.39.net/bj/zhuanke/89ac7.html房屋出租的税务处理（一）增值税1.适用税率9%（一般纳税人）/征收率5%（简易计税或者小规模）。2.一般纳税人简易计税（1）一般纳税人出租其年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。其中取得的不动产时间判断：——以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。——纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。（2）关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。3.预缴增值税（1）一般纳税人出租其年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%（2）一般纳税人出租其年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3%（3）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%（4）个体工商户出租住房（适用简易计税），按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%（5）按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，当期无需预缴税款。（6）纳税人出租不动产，按规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。（7）向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。4.发票开具出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。5.纳税义务发生时间（1）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（2）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（二）企业所得税1.《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。3.《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[]31号）：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。（三）房产税1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。房产税按年征收、分期缴纳。2.《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔〕43号）规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。3.《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔〕号）规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（四）印花税1.财产租赁合同，按照租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。2.对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同、公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税3.房屋租赁合同一经签订，印花税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。4.年1月1日至年12月31日：小规模纳税人50%减征印花税。（财税〔〕13号）5.房屋合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。企业房屋出租的账务处理（仅供参考）1.由自用房地产或存货转入投资性房地产（成本模式）时：借：投资性房地产（转换时原账面余额）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产或开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；（2）房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地；（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。由投资性房地产转为自用房地产或存货时：借：固定资产、无形资产（转换时原账面余额）或开发产品（转换时原账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备2.一次性收到房屋租金借：银行存款贷：预收账款/合同负债（执行收入新准则，下同）应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税3.如果房屋所在地与机构所在地不在同一县市，需在房屋所在地预缴增值税借：应交税费-预交增值税/应交税费-简易计税贷：银行存款按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入4.如果房屋所在地与机构所在地在同一县市，直接就不动产出租进行纳税申报借：预收账款/合同负债贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入/其他业务收入5.不是一次性预收租金按合同约定收取租金（1）先收租金收取租金借：银行存款贷：预收账款/合同负债（执行收入新准则，下同）应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税按出租期间分期结转收入借：预收账款/合同负债贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入（2）后收租金（如每半年收取一次租金）按出租期间分期结转收入借：应收账款贷：主营业务收入（以房屋出租为主业，下同）/其他业务收入应交税费——待转销项税额收到租金或者合同约定收租金日期借：应交税费——待转销项税额贷：应交税费-应交增值税（销项税额）/应交税费-简易计税收到租金借：银行存款贷：应收账款6.按出租期间分期结转成本（公允价值模式不计提）借：主营业务成本/其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧
（1）期末公允价值大于账面价值时
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
（2）期末公允价值小于账面价值时
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
7.房产税会计分录（计提+缴纳）（1）企业按照税法规定计算应交房产税的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交房产税（2）企业缴纳当期应交房产税的账务处理：借：应交税费——应交房产税贷：银行存款8.印花税会计分录（计提+缴纳）（1）企业按照税法规定计算应交印花税的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交印花税（2）企业缴纳当期应交印花税的账务处理：借：应交税费——应交印花税贷：银行存款9.城建税及附加会计分录（计提+缴纳）（1）企业按照税法规定计算应交城建税及附加的账务处理：借：税金及附加贷：应交税费——应交城建税及附加（2）企业缴纳当期应交城建税及附加的账务处理：借：应交税费——应交城建税及附加贷：银行存款
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房地产业土地增值税项目清算、申报及筹划专题班
深圳8月29-30日（2天）
报名-佟天成
■培训对象
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
■专题背景
本课程根据近年来房地产企业土地增值税清算中的重点税务事项，结合土地增值税立法的背景分析及重大变化、国家最新房地产税收政策、广东、深圳市当地土地增值税政策，由国内著名财税专家帮助您全面、详细梳理房地产开发土地增值税存在的重点、难点及疑点，全面提高房地产企业的土地增值税管理水平。
■课程收益
1．深度解析土地增值税立法的重要意义及内容的主要变化；
2．全面梳理土地增值税清算审核流程的重点问题及应对策略；
3．深入分析房地产开发收入、成本的确认、费用、税金的扣除等各方面的政策特点，掌握土地增值税清算审核的重点；
4．揭示房地产业成本核算对象、开发成本项目和范围、共同成本分配方法，重点分析土地增值税清算对象、五大扣除项目与会计、企业所得税的差异；
5．分析当前土地增值税几种主要筹划方法及合作建房、股权收购、项目投资、企业重组等特殊经营事项中土地增值税政策；
6．与国内房地产业税收专家零距离交流，解决您实际工作中的每一个财税疑难问题。
■主讲专家
陈萍生：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
■主讲内容
第一节：房地产土地增值税清算政策实务解析
1、土地增值税的征税对象和范围，无产权的地下建筑物和公共配套设施，是否征收土地增值税？小产权房是否应缴纳土地增值税？
2、土地增值税清算对象分类，包括普通住宅、非普通住宅和非住宅清算分类，销售旧房如何预征和清算？
3、土地增值税的预征，哪些类型房产不预征土地增值税？什么情况下可以实行核定征收？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税预征收入基数的变化
4、土地增值税清算的两种类型和清算时点，包括清算责任和清算时点的选择
5、土地增值税项目清算收入的范围及3步确认法，包括应收未收款房款、价外费用、折扣折让、销售退回，面积补差、违约金收入是否缴纳土地增值税？营改增后，简易计税和一般计税项目土地增值税清算收入如何计算确定？跨营改增期的项目清算时，清算项目收入如何确定？
6、房地产企业所得税六大成本和土地增值税项目清算5大扣除项目详细解析
7、“营改增”前后，土地成本和拆迁补偿费成本如何确认。营改增后，一般计税项目开发成本和拆迁补偿费可以抵减销项税额，其土地成本和拆迁补偿费成本是否需要调减？两种确定方法中哪一种对企业有利？
8、开发成本合法票据认定、拆迁补偿费用、政府许可规费成本化或费用化区分、装修费用扣除政策分析，公共配套设施费用、开发间接费用（总部费用和项目部费用的归集划分）政策分析
9、开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）扣除政策分析，利息费用是单独计算扣除还是计入开发成本扣除？
10、送车位、送装修支出进开发成本或开发费用扣除分析
11、税金及附加在“营改增”前后的变化分析，什么情况下城建税及教育费附加能全部扣除？什么情况下不能全部扣除？
12、加计扣除政策分析，转让哪些开发产品不能加计扣除？
13、扣除项目在不同清算对象中的3种分配方法，包括占地面积法、建筑面积法以及其他合理方法等的使用方法，连体楼土地成本和开发成本如何分摊？
14、土地增值税项目清算后再转让剩余开发产品的处理分析，后续取得的成本和缴纳的税金可否计算扣除？
15、现行土地增值税优惠政策运用解析，搬迁补偿收入优惠、政府返还及补助收入优惠、普通标准住宅优惠、合作建房优惠、资产重组优惠等
16、特殊事项的土地增值税处理，包括拆迁补偿房屋、合作建房、房地产投资、股权转让、委托代建、资产重组等土地增值税政策解析。
第二节：新《土地增值税法（征求意见稿）》解读
1、新土地增值税法纳税人的变化
2、清算总收入、扣除项目总额、税率的规定
3、清算分类、清算责任、清算申报时间的变化
4、税收优惠政策的变化
5、其他新内容、新变化
第三节：土地增值税政策与企业所得税政策比较
1、企业所得税汇算清缴与项目清算差异比较
2、应税收入差异，包括土地征用及拆迁补偿费返还收入、租金收入、投资收益、营业外收入和视同销售收入的区别
3、房地产企业所得税收入确认与会计收入确认差异分析
4、企业完工前收入和完工后收入企业所得税、增值税和土增税计税比较分析
5、土地出让金成本、拆迁补差费扣除差异，含政府补助收入冲减土地成本，取得土地发生的红线外支出成本列支政策差异分析
6、土地成本和拆迁补偿费等抵扣销售额冲减销售成本的核算分析
7、开发成本差异，包括小区外成本、营销设施建造费、、项目顾问费、设计费等差异
8、开发项目公共配套费、小区地面地上停车位的差异分析
9、建安合同一般计税和简易计税定价机制税收安排与成本核算分析
10、开发费用差异，包括跨年度费用、销售费用、管理费用差异比较
11、开发项目融资利息费用、手续费顾问费等财务费用的区别，含利息费用资本化和费用化列支区分时点，关联方融资借款利息支出符合哪些条件可以不受债资比例限制？
12、预提费用差异及后续费用，包括跨年度成本费用、报批报建费用、公共配套设施费用、建筑工程质量保证金、土地占用费等区别
13、城建税、教育费附加等税金及附加扣除的差异
14、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读，哪些费用需要发票，那些费用可以用收款收据、分割单和证明税前列支？与土增税扣除项目存在的关系
第四节：土地增值税最新纳税申报表申报事项解读
1、土地增值税项目登记表填报解析及重点
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