融资租赁作为企业生产经营中常见的商业行为，在全面实施营改增过后，为了使增值税抵扣链条得到完善，其功能方式被进一步细化，税收征管方式也发生了变化。下面我们详细分析一下在融资租赁过程中的一般税收处理方式。
进入主题之前，
我们先了解一下什么是#融资租赁#？
广义的融资租赁业务有直接融资租赁和售后回租两种模式。
??直接融资租赁简称「直租」，是指由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人通过对租赁项目风险评估后出租租赁物件给承租人使用。在整个租赁期间承租人没有所有权但享有使用权。
??售后回租简称「回租」，是承租人将自制或外购的资产出售给出租人，然后向出租人租回并使用的租赁模式。租赁期间，租赁资产的所有权发生转移，承租人只拥有租赁资产的使用权。双方可以约定在租赁期满时，由承租人继续租赁或者以约定价格由承租人回购租赁资产。
直租与回租的区别：直租是转移了资产所有权的租赁；回租是融资行为，承租人和供货人为同一人。
01
增值税
36号文将直租归入“租赁服务”（属现代服务业），回租属于“金融服务-贷款服务”。同时融资租赁包括有形动产租赁和不动产租赁。
通过下表，小必带大家分析一下不同模式下的增值税纳税及开票情况。
02
企业所得税
直租模式：
①税收处理
融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额（或租入资产的公允价值）和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，按照税法规定提取折旧费用，分期扣除。
*具体参考《企业所得税法实施条例》第五十八条
②会计处理
承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
③税会差异
企业所得税法对融资租赁直租方式租入固定资产的计价不考虑最低租赁付款额现值，不承认会计上确认的未确认融资费用，是按合同规定的租赁付款额或者公允价值作为固定资产的入账价值，原值确认金额不同将导致计提折旧的税会差异调整。
回租模式：
①税收处理
在回租业务中，税收上作为融资处理，对于承租方销售资产的行为不确认收入，同时对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
*具体见国家税务总局公告年第13号相关规定
②会计处理
承租方销售资产时，售价高于账面价值的部分计入递延收益科目，租回资产时按照公允价值和最低租赁付款额现值中较低者计入对应资产科目，同时将入账资产和最低租赁付款额的差额计入未确认融资费用科目，递延收益各期根据进度摊销冲账面折旧金额，未确认融资费用各期分摊计入财务费用科目。
③税会差异
在回租业务中，承租方对租入资产的折旧计提基数存在税会差异，但是因为承租方在出售资产时，售价高于账面净值部分计入递延收益，并分期冲抵折旧金额，所以不存在折现率的情况下，主要是进度差异导致的折旧差额对税收存在一定影响。
03
契税
直租模式下：
融资租赁期间房产的所有权仍属于出租人，融资租赁期间的房产不交契税。但是如果在融资租赁期满后，租赁双方的房屋所有权发生转移，则承租人应按规定缴纳契税。
回租模式下：
承租人出售房屋、土地权属的等资产时，资产购买方（出租方）应按规定正常缴纳契税。待售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属时，免征契税。
*具体详见财税〔〕82号相关规定
在这里，大家需要注意，上述回租模式下契税的执行口径只适用于经银监会、商务部批准经营融资租赁业务的单位，是有资质的金融租赁公司，一般公司在回租模式下，销售和回购过程中因为涉及产权交易，小必认为是要正常缴纳契税的。在此也呼吁相关部门能够考虑到中小企业融资难的问题，适当为企业拓宽融资渠道，增加企业融资过程中的税收优惠享受范围。
04
房产税
在直租和回租模式下的租赁环节，房产税的缴纳口径是一致的，均为自融资租赁合同约定开始日的次月起或者由承租人自合同签订的次月起（合同未约定开始日的）依照房产余值申报缴纳。
*具体可参考财税〔〕号文件
05
土地增值税
直租模式下：
融资租赁期间，并未转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，出租人不需要缴纳土地增值税。若融资租赁期限届满，不动产权属发生转移，出租人需要缴纳土地增值税。
回租模式下：
承租方与融资租赁公司办理的融资性售后回租业务，其所有权以及与所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移至融资租赁公司，承租方实质上未发生转让房地产行为。从理论上讲，涉及的销售和回购业务不符合税收收入确认原则，不需申报缴纳土地增值税。但目前为止，土地增值税相关的税收政策中没有明确融资性售后回租的处理，实务中因涉及产权转移过户，在办理产权变更环节，仍然很可能存在被计征的风险。
06
印花税
租赁部分：直租和回租模式下统一按照合同所载租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。
在融资性售后回租业务中，承租人和出租人出售及回购租赁资产的行为不需要缴纳印花税。
*具体规定详见财税〔〕号文
但是对于贷款性质的回租业务，根据印花税暂行条例，只对银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同需要缴纳印花税，如果融资租赁公司不是经相关部门批准成立的金融机构，是不涉及印花税的缴纳的。
以上是小必对于融资租赁业务的一些浅见，
如有不同意见欢迎留言讨论～
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