文：同策研究院资深分析师
肖云祥
前段时间，在交流疫情对行业的影响时，一位从事住房租赁的业内人士透露，在疫情影响下，某品牌长租公寓资金链出现问题，杠杆用得太厉害，这家公司已经开始和房东与租客谈解约退租。而暴雷的原因很大程度上是由于“租金贷”占比较高，加之疫情影响、租客流失引起的多米诺骨牌效应。
通过查阅资料，年，该长租公寓有91.3%的用户使用了租金贷，年和截至年第三季度，这一数字分别为75.8%、67.9%，贷款金额分别为9.38亿元、21.27亿元、31.57亿元；同期，该公寓在“租金贷”方面的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元。此外，年、年和年前三季度，通过“租金贷”模式获取的租金预付款，占公司租金收入的90%、88%和80%。然而，同一时期的营收分别为6.57亿元、26.75亿元、50亿元，但却分别净亏损2.72亿元、13.70亿元和25.16亿元，简言之，营收难以覆盖成本。该公司年负债总额为86.26亿元，同比增长79.11%，资产负债率为95.78%，同比年增加了13.16个百分点。
不难看出，这家公司在过去几年规模不断扩大，而资金的主要来源实际上就是“租金贷”，也正是因为有了“租金贷”，企业才获得了无限制扩张的资金，致使不顾公司资金流动性风险肆意加杠杆，最终导致公司安全乃至生存受到威胁。
“租金贷”到底是什么，对于行业的发展是否有促进作用，又带来了什么问题？
“租金贷”的本质
自年以来，在加快建立“租售并举”住房制度的预期下，国内长租公寓市场发展迅猛，不少经营主体四处“攻城掠地”，不断扩大经营规模。与此同时，租房分期贷款作为消费金融的一个适用场景，可缓解长租公寓运营过程中服务商及租赁过程中租房者面临的资金压力。面对这一需求，一些金融中介平台通过一系列“包装”，推出面向长租公寓市场的“租金贷”业务。从金融创新的角度而言，“租金贷”实现了长租公寓经营主体、金融中介平台、租客、房东等多主体互利共赢的一项业务模式，一定程度上短期内满足了各参与主体的根本诉求，长期看，有助于我国住房租赁及消费金融的发展。
“租金贷”是否合法合规，相信是大家关心的一个问题。租金贷是一种金融创新工具，本身没有合法不合法一说，而是在于如何运用。我国《合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。因此，只要租客知情、同意，建立在双方意愿自治基础上的“租房贷”不仅合法，反而是一种互利行为。但企业未尽相应的风险提示义务，甚至在租客不知情的情况下“引诱”租户签下贷款合同则可能构成违法，如未在显著位置提醒承租人办理“租金贷”事宜、违规设立“霸王条款”、采取欺诈等手段“骗贷”。从本质上看，“租金贷”是网贷机构积极拓展消费金融市场、将长租公寓作为开展消费信贷的一个具体运用场景。“租金贷”的运用不仅能够帮助承租人和服务商缓解资金压力，促进更多的承租人接受长租公寓服务，而且也可以为金融中介平台拓展业务范围提供新动力，促进住房租赁及消费金融市场发展。
从“租金贷”的业务流程看，一般可分为三个流程，首先，运营商从房东取得房产，然后向承租者提供租赁服务；其次，运营商与承租人签署租房合同，同时与金融中介平台签署租金分期贷款合同；最后，运营商从金融中介平台，一次性获得所有租金贷款，此时运营商再以月付或季付的方式向房东支付租金，而承租人则以每月一付的方式向金融中介平台进行还贷，也相对减轻了承租人资金压力。
图1：“租金贷”交易流程结构图
但因为金融中介平台的加入，也使得原来房东、运营商、承租人传统的长租公寓主体关系变得复杂，由三维关系转为四维关系，也带来了法律关系的复杂性。于承租人而言，已经不是单纯的承租人，同时也成为债务人。而运营商则以居间的身份，通过承租人身份所贷的款项来向房东交租，而贷款的余额则由运营商自由支配，建立资金池继续拿房，继续扩张。整个过程中，资金池里的资金就成了“租金贷”的“生存空间”所在。
“租金贷”的问题及成因
“租金贷”本身具有创新性及参与主体共赢性，对行业发展是具有推动作用的，但有的长租公寓运营商却滥用“租金贷”，带来了一系列的问题。于承租人是隐瞒实情，存在欺诈嫌疑。于自身则为了获得资金，忽视了公司运营安全，导致流动性风险增加。
在实际运营中，一部分长租公寓在与承租人签署租住协议时，并不主动向承租人明示“租金贷”的发生及风险，而是让承租人在不知情的情况下与金融中介平台签订了贷款协议。但若运营商或房东出现合同违约，那承租人仍需独自承担贷款。在此过程中，运营商以恶意隐瞒、欺诈的方式办理“租金贷”业务，显然触碰了企业诚信经营的红线。另外，运营商将截留的租金移做他用，存在变相融资和侵占他人资产利益的嫌疑。
而对于运营商而言，违约事件频发或当期资金不能及时回收，将对公司的资金链安全造成极大的伤害。在整个交易链条中，因对贷款人还款能力、信用审核的不充分，而导致租房分期付款合同违约的情况大幅增加。少数几家网贷公司公布的坏账率数据显示，年1季度，拍拍贷坏账率为3.8%、趣店坏账率为3.3%，在过去两年这一数据会更高，业内人士曾估计，网贷行业内的坏账率可能达到10%左右。因此，违约率的发生将直接影响到交易闭环内不稳定因素的出现，最终导致债务纠纷的发生。
滥用“租金贷”还会对公司流动性安全产生威胁，甚至造成整个交易链的系统性金融风险。实际上，在引入“租金贷”后，整个交易的过程就已经有了金融属性，加之运营商截留贷款资金，建立资金池移做他用，就使得整个过程具有了流动性风险。而一旦短期内大量房租到期，或因不可抗力因素，比如本次疫情的影响，导致大面积停租，此时运营商将无法快速回笼资金，那运营商的资金链必然承压。此外，一些机构还将房租收益作为底层资产，公开发售资产支持产品，从而将风险再次扩大。因此，若运营商资金链断裂便可能引发连锁反应，从而危及整个市场的稳定运行。
而导致“租金贷”问题的原因，根本上就是长租公寓行业野蛮生长时期，运营主体对扩展资金的极度苛求。在长租公寓行业野蛮生长的阶段，行业内呈现出房源难找、房源贵，而租金回报率低下的现象，同时还伴随着融资难、贵，融资渠道狭窄的情况，运营商们面临着多方面的压力。在长租公寓行业竞争激烈的市场环境下，发展规模和住房率是保证企业持续经营，提升市占的关键因素，因此快速提升规模成为长租公寓发展的内生诉求，而扩大规模就意味着对资金的需求，“租金贷”业务模式的出现，正好满足了运营商扩大规模对资金的需求。因此，通过租房分期贷款的运用实现长租公寓项目金融化，是目前长租公寓化解成本和收益困境的一条捷径。正因为是捷径，一部分长租公寓企业才枉顾企业经营安全，铤而走险、趋之若鹜。
“租金贷”问题的监管建议
年12月13日由市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发的《关于整顿和规范住宅租赁市场秩序的意见》规定，住房租赁公司要确保到年底，通过租金融资获得的付款金额不得超过租金收入的30%。监管层明确了对“租金贷”的监管，这在一定程度上打破了长租公寓通过“租金贷”无限制扩张的野蛮生态。
虽然“租金贷”在一定程度上存在诸多乱象也蕴含了较高的风险，但其存在对行业具有一定的推动意义。其次国内金融行业也在积极倡导金融创新业务，“租金贷”本身具有创新性的一面。基于此，我们应从“租金贷”本身的合理性出发，对存在影响正常交易秩序的乱象行为，从促安全、防风险的角度进行防范和管理。
首先，监管层要明确在运营商与承租人签订“租金贷”合同前，应向承租人明确阐述参与主体的相关关系以及主体责任。当前，“租金贷”之所以沦为“过街老鼠”，原因就在于一部分企业存在以忽略或欺骗的手段，让承租人在完全不知情的情况下签署了分期支付贷款协议。因此，监管层应该出台相关政策，禁止运营商诱导或变相强制承租人与金融中介平台建立借贷关系，保障承租人的知情权与自主选择权。另外，还应督促运营商向交易链中的各参与主体，明确告知借贷关系及相关信息，防止运营商私自建资金池的行为。同时，应规定金融中介平台加强审核制度的建立，以及执行的严格力度，防止坏账、呆账的产生。
其次，在“租金贷”的业务模式下，整个交易过程已经具有金融化和流动性的属性，因此相关部门应该严控“租金贷”所引起的流动性风险问题。常规意义上，租房与贷款本是关系不大的两种商业行为，但由于“租金贷”的出现，租房和贷款之间的关系实现了交叉，加之运营商将承租人所申请的贷款截留后占为己用，形式上形成了多个商业形态的交叉混合，加剧了风险在各主体之间的传播。如果中介运营商坚持自身中介及服务商的定位，那各交易线之间就不会产生交叉而导致风险流动性的汇集甚至爆发。
最后，构建可持续发展的制度体系。实事求是来看，目前我国在住房租赁行业的建设及法制体系上尚未健全，也导致了长租公寓市场的野蛮生长，并暴露出诸多的问题，有的甚至是血的代价，因此在政策制定层面应构建一个可持续发展的制度体系，确保住房租赁行业平稳健康发展。如在现行法律法规的允许下，为专业的住房租赁企业拓宽融资渠道提供支持和鼓励，解决融资困境和发展瓶颈。同时，针对行业实行差别化的产业政策，如税收优惠政策，减轻行业运营主体的运营负担，鼓励和吸引更多有能力、有实力的大型企业，或国有型企业参与到行业中来，带领行业健康稳定发展，同时产生积极的社会效应。
参考文献
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