每一场危机带来的都是行业的变革，“好的可能更好了，差的可能更差了。”商业地产的上半年，大部分房企在挣扎求存，“黑天鹅”事件延续并加剧了年以来商业不动产行业的“难”，呈现了“外资商场撤退，百货加速闭店”的现象。但“危”“机”并存，部分房企趁势扩张地盘，拉大优势：年截至5月，世茂完成两度配股融资，合计进账了约69.5亿港元；5月奥园以11.6亿元收购京汉股份29%股份；6月，大悦城地产5.78亿元收购苏州相城项目公司50.1%股权；华润置地25.57亿元收购北京、深圳、沈阳、宁波四个购物中心；7月，宝龙商业收购浙江星汇60%股权，交易总价约万元；8月，王府井集团股份有限公司拟以8亿元收购陕西荣奥房地产开发有限公司%股权；9月，中国金茂拟以万元的代价收购海尔产城创3个青岛项目公司的60%股权。……◎图片来源：摄图网步入存量时代的商业不动产，面临高强度的竞争格局。赢商大数据选取商业不动产行业内30家标杆企业（以下简称“标杆30”），以存量与增量、发展战略分析头部企业的发展轨迹，预判接下来市场可能的动向。注：30家标杆企业包括凯德中国、恒隆地产、九龙仓、太古地产、新鸿基地产、嘉里建设、新世界中国、万达集团、华润置地、万科印力、爱琴海商业、龙湖集团、大悦城地产、新城控股、王府井、上海百联、世纪金源、苏宁置业、保利地产、瑞安房地产、合生创展、绿地集团、世茂集团、星河控股集团、协信集团、银泰集团、永旺梦乐城、远洋地产、招商蛇口、国贸集团。01强者愈强，商业地产市场集中度越来越高▌项目持有集中度：总体提高但增幅减缓，预期再升高据赢商大数据统计，-年，全国已开业购物中心（商业建筑面积在3万㎡及以上，下同）虽然在存量上仍保持两位数增长，但增速自年起，已连续5年出现下滑。与此同时，近三年“标杆30”持有项目的数量存量占比小幅上升，体量存量占比微幅下滑，基本变化不大。从增量市场来看，自年起，全国新开业购物中心，增速连续三年出现下滑，尤其在、两年更是陷入负增长。综合存、增量数据来看，行业整体市场自年已正式进入存量时代。值得一提的是，近三年“标杆30”新增项目持有数量及体量占比持续上升，持有集中度不断提高。随着购物中心市场温和回暖，在历经这次突如其来黑天鹅疫情之后，市场竞争将更加激烈，而商业地产运营商们对企业商业模式、运营方式等将有更深入思考和更深远的规划，以应对更加复杂的市场环境和提升企业行业地位。而在短期市场仍难复原的情况下，行业下行压力不减，预计接下来市场项目持有集中度还将进一步提高。▌区域分布：标杆企业存量集中华东，西北集中度提升较快从-年“标杆30”存量项目的区域分布来看，全国7大区域之中，无论是数量上还是体量上，皆以华东地区的存量占比最高，项目集中度整体呈现稳定增长态势，是各标杆企业的必争之地。而“标杆30”在西南地区、华南地区、东北地区项目存量占比，呈现出逐年下滑的态势。其中，随着零售物业的迅猛增加，“商圈扩容+高存量时代”成为当前西南地区商业地产市场的标语；华南地区商业市场渐趋饱和，成熟产品线向低线级城市下沉。西北地区标杆企业集中度增速较快，但从绝对值上看，仍为7大区域中标杆企业占比及集中度最低的地区。▌城市线级分布：高线级布局基本成熟，低线级加速沉淀近几年，“标杆30”企业在一、二线城市存量与增量占比相对稳定，并采取持续下沉策略，开始在低线级城市布局购物中心，以抢占市场。但考虑到各线级城市的消费能力、人口吸引力，高线级城市未来仍会是标杆企业坚守的阵地，低线级城市的新增商业项目多为小体量购物中心。近4年，标杆企业数量存量、体量存量占比在2%以上的城市，作为标杆企业战略布局的头部城市。可以看出，份额总额整体呈现逐年下降的态势。这显示了标杆企业展现出更高的风险防范意识，避免投资单一区域。▌商圈分布：新兴商圈、区域商圈吸引力稳步上升从商圈分布来看，近4年来，标杆企业在市级商圈、成熟商圈的体量存量占比，整体呈现出下降趋势；而在区域商圈、新兴商圈的占比则整体呈现上升态势。“标杆30”的整体布局，呈现出由传统核心商圈，向新兴非核心商圈延伸的现象。一方面，随着消费者对消费便利性和便捷性要求的提升，区域型购物中心的优势逐步凸显；另一方面，新兴商圈基础设施的完善性、先进性，对标杆企业的吸引力也在逐渐提升。02“大资管”时代，凯德、万达、爱琴海等以自己的态度“轻装上阵”进入存量时代的商业地产市场，不再全盘奉行传统开发持有的重资产模式，转而开始探索轻资产模式。如何有效的进行资产管理，在保持较低风险水平的同时实现效益最大化，成为标杆房企未来发展战略的核心。▌凯德中国：亚洲资管行业的先行者至今，凯德中国已积累了10余年轻资产运营经验，其轻资产模式主要采用“地产开发+资本运作+互联网+”的形式。通过将投资开发或收购的项目，打包进自身持有部分股权的私募或信托基金，待项目发展进成熟阶段，并实现资产增值后，再将项目打包通过REITs方式退出，最终实现循环投资。◎如年初，凯德卖出在中国拥有的20家购物中心项目公司%股权及相应负债，通过逐步抽离中国非核心城市的资产，强化自身在核心大城市的业务布局。同时也是对原有“PE＋REITs”战略的补充，主要表现在拓展资金补充渠道与退出渠道上另外，凯德中国与时俱进的将轻资产融合“互联网+”，进一步提升创新能力和产品的吸引力，以此改进略显疲软的传统轻资产战略，增强运营能力，将核心竞争力再推进一个台阶。◎如北京天宫院凯德mall将引进凯德星会员系统、利用大数据精准进行消费者画像，打造为融入“互联网+”概念的智慧商场▌大连万达商管集团：国内轻资产模式的践行者作为国内商业地产行业中的佼佼者，万达上市过程一波三折，轻资产化成其最终选择。目前万达有“投资+合作开发”两种轻资产模式：历经5年多沉淀，现在万达的“轻资产”兵团规模渐显。至年，轻资产项目比重已达到67%；年拟开业及在建万达广场，轻资产项目占比均过半。值得一提的是，面对不同线级城市，万达采用“高线级城市持有+改造比重高，低线级城市轻资产化程度高”的策略：因“一线地贵”，万达项目以重资产持有为主，同时倚重“存量改造”或“轻资产”，触达一线城市的核心地段。而在新一线及二线城市，万达则呈现出“自建自营自持+与当地开发商抱团”的开发特征。三线及以下线级的城市则成为万达的主战场。▌爱琴海商管集团：国内轻资产模式的超越者爱琴海商业集团自年抓住国内轻资产兴起的时机，找准定位，快速步入轻资产扩张期。截至年8月，爱琴海运营购物中心项目26座，累计签约管理项目超过座，在营商业面积已达万㎡，为业主创造的年租赁收益近30亿元。爱琴海的轻资产模式主要有两种，一是以资产端为主，一是以运营端（爱琴海）为主。以资产端为主：爱琴海派出管理人员为合作方提供全面的咨询和委管服务，相应的在不同参与阶段收取不同费用；对后期涉及融资资本运作、资产退出，提供整合介入式管理。当前爱琴海运营的轻资产购物中心项目，多以此模式运转。以运营端（爱琴海）为主：通过与金融资本的合作，双方或多方共同出资，在爱琴海主导下进行项目的选址定位、设计规划、招商推广和运营管理。另外，凭借高知名度的品牌、成熟的业务流程及庞大的商户资源，爱琴海的轻资产战略，主要通过介入式管理模式，在三线及以下城市迅速扩展版图。▌万科印力：国内轻资产模式的融合开拓者年，万科在成功尝试与擅长“小股操盘”的轻资产运营高手美国铁狮门合作之后，开始走上“小股操盘”轻资产模式探索之路。而印力借鉴凯德的轻资产模式，通过引入基金来补充自身资金，将金融和商业地产融合起来。年开业的宁波印象城、年的西溪印象城等，都是印力初期与汉威基金合作共同开发的商业项目。值得一提的是，在万科以.7亿元收购印力集团96.55%股权之后，印力成为万科唯一的商业地产平台。重组后的万科印力，融合了双方的资管模式，开启“小股操盘”+“凯德模式”的轻资产之路。03高端商场、社区商业成为上半年商场租金收入亮点上半年，新冠疫情“黑天鹅”影响，商业地产遭受巨大冲击。从近期各大房企晒出的上半年业绩来看，虽然大部分房企增速减缓，却也出现了一些逆势增长的“高分”房企。龙湖集团：上半年，龙湖“年轻”商场扛大旗，运营期在1-3年（含1年内）的商场租金收入大增67.1%，占商场总租金收入比重由去年同期的35%提升至48%；定位社区商业的星悦荟系列上半年租金逆势增长，同比上涨2.4%。大悦城地产：因疫情期间实施租金减免策略，致使上半年内地8个商场租金收入产生较大幅度下降，仅北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城租金收入过亿。恒隆地产：上半年，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场收入达到13.14亿元，占内地物业租赁组合总收入的63.72%，依旧构成恒隆地产租金收入的“大头”；无锡和昆明的恒隆广场均表现了良好势头，反映出高端路线的强劲实力。瑞安房地产：上半年，瑞安房地产旗下内地项目里，租金收入最高的是上海虹桥天地，租金收入2.16亿，同比下降6%，出租率89%。世茂集团：上海世茂广场上半年租金收入1.12亿元人民币，成为了世茂股份收租最多的商场；济南世茂广场上半年度新租及续租面积逾平方米，新引进品牌和重装升级品牌达到44家，实现提升区域的整体租金坪效和销售额。本文所载信息来源被认为是可靠的，但不代表REITs行业研究立场，REITs行业研究亦不保证其准确性或完整性。本文仅供参考之用，并不构成投资建议，REITs行业研究对任何人因使用本文内容而造成的任何后果不承担任何法律责任。阅·读·推·荐◎中国REITs产业教育领军者睿思书院
RCREIT（REITs研究中心）系全国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、全国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库。RCREIT与中国REITs领域第一传播平台REITs行业研究同心同德、同向同行。
REITs行业研究精准覆盖中国REITs及不动产金融市场从业、投资及研究学习等相关人员，深度感知中国REITs发展进程和市场动态变化、深刻理解中国REITs传播受众最真实最实际信息需求，领航长效持续的中国REITs市场全覆盖跟踪研究和高精准市场调研、领先实践中国REITs投资者教育。
RCREIT布局公募REITs产业链的核心产品还包括REITsIndex。REITs指数（REITsIndex）是中国首个REITs指数综合分析信息平台。REITs指数聚焦REITs行业产业和相关企业的覆盖跟踪、调查研究和综合分析，致力于提供全面精准的数据信息、前沿专业的研究报告和服务。
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
转载请注明：http://www.xilash.com/zlyz/8667.html
