随着融资租赁行业的不断发展，融资租赁合同中的租赁物已不仅仅限于汽车、飞机、机器设备等动产，以笔者代理融资租赁案件的实践来看，对不动产进行售后回租的方式开展融资租赁业务已十分普遍，其合同效力也被司法实践所认可。根据我国民事诉讼法专属管辖的相关规定，涉及不动产的纠纷应当由不动产所在地法院进行管辖。如融资租赁合同中租赁物为房屋，一旦发生纠纷，是否也应当由房屋所在地法院进行管辖？融资租赁合同中提前作出的管辖约定是否会因违反专属管辖而无效？本文结合最高院的相关判例及相关法律规定对此进行探析，以期为参与融资租赁业务的各方提供借鉴和参考。
1.融资租赁合同法律关系，基本特征在于“融资”、“融物”，租金包括了购买租赁物的成本以及出租人的合理利润，虽然案涉的租赁物为房屋，但显著区别于普通的房屋租赁合同，因此本案不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二十八条规定的不动产专属管辖的范畴，不应按照不动产纠纷确定管辖。
2.融资租赁合同已对管辖法院提前作了明确约定，应按约定确定管辖。
一、年施行的民事诉讼法司法解释第二十八条明确界定了不动产纠纷的类型，避免了过往司法实践中对不动产纠纷范围理解莫衷一是的状况，融资租赁合同纠纷中租赁物虽为不动产的，但并不适用专属管辖原则确定管辖法院。诉讼过程中一方以不动产纠纷专属管辖为由，提出管辖异议难以法院得到支持。
二、为避免管辖争议，当事人可以书面形式提前进行协议管辖，并注意以下要点：
（1）协议管辖应当选择与争议有实际联系的地点的人民法院
根据民事诉讼法及其司法解释，可约定的管辖法院包括被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等法院[1]。其中，合同履行地亦可以约定方式选定，但未约定的情况下，合同履行地为租赁物使用地。[2]
（2）协议管辖法院应当明确，否则可能被认定为无效约定
所谓明确，即能够确定唯一的管辖法院，如“向深圳市有管辖权的法院提起诉讼”等表述已被司法判例确定为“属于约定管辖不明”的情形，上述约定不明确的管辖条款无效。
三、如融资租赁由两个合同(融资租赁合同、买卖合同)或两个以上的合同组成，有三方当事人，即出租人(买卖合同的买受人)、承租人(租赁物的使用人)和出卖人，则协议管辖应对两个合同的管辖法院分别进行约定，且从争议解决成本、策略、效率等方面考虑，应尽量保持两份合同协议管辖约定一致。
四、如涉及担保合同亦应根据主合同确定管辖法院
根据担保法司法解释，主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。且当主合同和担保合同选择管辖的法院不一致的，应当根据主合同确定案件管辖。但是担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷，债权人向担保人主张权利的，应当由担保人住所地的法院管辖。主合同和担保合同选择管辖的法院不一致的，应当根据主合同确定案件管辖。[3]
[1]《中华人民共和国法民事诉讼法》第三十四条
[2]最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第十九条
[3]最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十九条
天津市市政建设开发有限责任公司、天津市政建设集团有限公司融资租赁合同纠纷一案中，案号为（）最高法民辖终号，最高人民法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二十八条规定民事诉讼法第三十三条规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。该条列举了按照不动产纠纷确定管辖的合同，除列举的合同以外，其他合同，仍应按照合同纠纷案件来确定管辖。融资租赁合同法律关系，基本特征在于“融资”、“融物”，租金包括了购买租赁物的成本以及出租人的合理利润，虽然案涉的租赁物为房屋，但显著区别于普通的房屋租赁合同，因此本案不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二十八条规定的不动产专属管辖的范畴，不应按照不动产纠纷确定管辖。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条即“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖”的规定，案涉《回租租赁合同》第20-1条约定“甲、乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商解决。未能通过友好协商解决的，任何一方均应向本合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼”，故本案应按《回租租赁合同》的约定确定管辖。《回租租赁合同》的签署地点为乌鲁木齐民主路75号，属于原审法院辖区，故原审法院对本案享有管辖权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
第三十四条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第十九条 财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。合同对履行地有约定的，从其约定。
第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第一百二十九条主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷，债权人向担保人主张权利的，应当由担保人住所地的法院管辖。
主合同和担保合同选择管辖的法院不一致的，应当根据主合同确定案件管辖。
胡相伟律师，中国人民大学民商法硕士，广东卓建律师事务所合伙人、监事
胡相伟律师擅长重大疑难民商事争议解决；长期为企业提供投资并购法律服务，涉及股权投资、并购重组、定向增发、银行间债券发行等；常期担任多家政府及企业法律顾问，系国家税务总局深圳市税务局、反避税局等单位常年法律顾问。
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