房产经营性租赁涉税分析
1、案情介绍
A公司与其关联企业B公司签订租赁合同中的价格条款规定:B公司出租厂房、办公楼给A公司,租赁期限5年,每月租金为元,租金包括办工厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施,还包括办公楼中的办公设备租金和管理服务费用。请分析该租赁合同的涉税风险及如何签订租赁合同才可以节省税负?
2、涉税分析
根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发[]号)的规定,房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。基于此规定,办公设备、办工厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施和管理服务费用不属于房产,不用交房产税。可是本案例中的B公司出租厂房、办公楼给A公司,租赁期限5年,每月租金为元,租金包括办工厂区、停车位、厂区道路和绿化带等附属设施,还包括办公楼中的办公设备租金和管理服务费用。这种业务合同会使B公司承担更多的房产税。
假设B公司向A公司收取的每月管理费用或服务费用为元,厂区道路、绿化带和停车位租金为每月元,办公楼中的办公设备为每月租金元。这将使A公司每月多缴纳房产税times;12%=(元),一年总共多缴纳times;12=(元),按照本案例中签订的5年租赁合同计算,B公司在租赁期间要多缴纳房产税times;5=(元)。
3、节省税负的租赁合同签订技巧
为了规避B公司在租赁期间要多缴纳房产税times;5=(元),建议修改租赁合同,具体如下:
B公司与A公司签订一份厂房和办公楼租赁合同,月租金为元;签订一份物业服务合同,月服务价格为元;签订一份办公设备租赁合同,月租金为元;签订一份厂区、绿化带、停车位、围棋等附属设施租赁合同,月月租金为元。把目前的每月租金分解为五份合同中的租金,就可以节省房产税元。
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