前言
房地产开发行业是我国国民经济的支柱性产业，对我国国民经济发展、国计民生保障等都具有非常重要的作用。但是近年来随着国家宏观调控政策的颁布和落实，使房地产开发企业的融资难度加大，而房地产开发中前期投资巨大，融资不顺畅必然会影响项目的顺利开展，甚至可能使项目叫停。因此房地产开发企业必须要加强对银行融资的重视，尝试拓展多种融资渠道，降低融资风险，通过资金管理的优化保证融资使用效率，并与金融机构形成信任关系，提升融资能力。
一、房地产企业银行融资面临的难点
(一)国家管控力度加大，融资难度增大
从我国房地产行业近年来的管控情况来看，国家出台了一系列的管控政策，对房地产企业的资金回笼和融资都产生较大的影响。部分房地产行业由于融资规范和规模等方面的限制，无法开展后续的建设工作。比如《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》中，针对金融机构的投资杠杆约束、范围等方面的监管提出明确的要求。同时随着该项《通知》的颁布和实施，使传统银行通道融资行为不再符合规定，直接影响房地产的贷款业务开展，房地产的四证管理以及资金比例等原有贷款资质全部被叫停，使房地产企业的银行融资难度加大。
(二)融资渠道单一，融资方式受限
银行贷款一直是我国房地产开发企业发展中最主要的筹资渠道，而且部分企业将银行融资作为唯一的融资方式，在过于依赖银行融资的情况下，导致债券、股票等方面的融资所占的比例不断减小。同时大部分房地产行业在行业刚兴盛时期银行的融资难度比较小，而且提供的融资规模大，没有考虑从其他途径开展信贷融资，导致融入范围狭窄、单一，不利于房地产行业的健康、可持续发展。
(三)融资周期较长，融资风险增大
房地产企业开发项目工程浩大，涉及到大量的原材料和机械设备，财务压力大，同时工程建设的周期比较长，其中存在的不可控因素多，银行必须要加强融资管理。首先，房地产开发的过程复杂，从前期的土地投标到设计、施工、竣工验收一般都需要几个月或者几年的时间。而房地产企业为了能够保证前期开发运行资金的合理性，会采用银行贷款的方式，并支付银行高额的利息。而且近年来我国关于房地产方面的政策不断调整，随着房地产政策的调整原有的方案必然会受到影响，导致房地产融资面临利率上调或者限购等问题，无论哪种形式都会影响房地产行业的资金获取。房地产项目开发中的成本不断提升，物价上涨，劳动力成本也随着提升，房地产企业在工程款的支付中压力进一步加大。而且房地产企业的资金周转能力比较低，工程前期大量的资金投入只有在中后期可以销售后才会回收部分款项，因此对前期的资金量要求比较高，如果融资出现问题很可能会造成资金链断裂，导致工程施工受到影响。此外，房地产项目开发中还会涉及到项目规划调整、绿化达标、容积率以及人防等诸多问题，这些事项的手续办理比较复杂，而且可能会影响工程的施工工期，其中存在诸多的不可控因素，一旦出现问题将可能面临巨额赔偿。
(四)融资门槛过高，银行融资政策收紧
由于房地产行业对银行融资的依赖性比较强，缺乏其他融资渠道的拓展，而近年来银行的融资准入条件不断提升，导致部分房地产开发企业无法获得银行融资资格。比如，银行在房地产融资中强调房地产开发企业必须是全国百强，并具有良好的信用等级，在开发项目的地块方面占有优势，商业比例占比高。而能够符合这些要求的房地产开发企业并不多，导致一些规模比较小的房地产开发企业无法获得银行融资资质，在实际情况中经常会出现一些小房地产企业因资金链的周转困难导致烂尾楼或停工等问题，给本来不景气的房地产行业带来了更大的影响。
二、房地产企业如何做好银行融资工作
(一)认真研读国家政策，优化自身资产结构
房地产开发企业的发展不仅关系自身行业发展，同时也关系整个社会和市场的规范，因此国家会结合社会和市场发展情况出台相应的政策进行调整，保证房地产行业的有序发展，以及各项操作的规范化。房地产行业为了能够更好地适应社会发展潮流，需要加强对国家政策的解读。国家在加强对房地产行业管控的同时，也需要充分考虑房地产行业的实际情况，确保其有序发展，肯定其在市场经济中的重要地位。同时房地产行业要根据国家政策调控趋势，做好自身资产结构优化，提升质押结构比例，构建多层次的市场融入效果。比如针对近几年国家新出的三条红线政策，房地产企业需要认真研读，结合自身的指标实际情况，充分分析企业处于那个阶段，需要采取什么措施，更进一步优化指标机构，提前做好风险防范，才能实现更长远的发展。
(二)探索新的融资渠道，创新融资方式
大多数房地产的融资渠道单一，过度依赖银行的贷款，必然会加大房地产的融资风险，对房地产的资金管理结构带来影响，也会影响房地产企业战略目标的实现。因此，房地产企业需要积极拓展新的融资渠道，改变过去单一的融资方式，实现资金结构的优化。比如，可以采用权益融资的方式，以IPO为主要模式，部分企业也倾向于通过增发的方式实现融资，且定增对企业的资质要求比较低，即使企业的经营额度达不到要求也可以申请，是当前股权融资中最高效的融资方式。企业可以结合实际发展情况分析，通过定增融资的方式解决前期融资问题，适合一些资金极其困难的企业。但是当前项目审查更加严格，该融资方式的发展速度也进一步放缓，可以根据企业的融资需求和发展现状科学选择融资方式，包括银行、租赁、股权、债券等多元化的融资模式。同时银行针对房地产的融资也需要拓展多元化的融资渠道和方式，在原有融资框架的基础上，针对房地产行业形成多种更安全、高效的融资方案。促进房地产融资体系的创新和完善，在保证银行风险合理管控的情况下也为房地产融资提供相应的保障作用。
(三)做好融资管理计划，优化配置资金
房地产企业需要加强融资管理工作，并制定科学的融资管理计划，统筹企业内部各部门职能，结合企业项目的投资计划、进度以及汇款等编制融资管理计划，并严格按照计划做好各阶段的资金管理工作，提升融资使用效率。同时各部门在资金管理中需要做好执行跟踪工作，保证资金执行的有效性。构建企业资金集中管理平台，做好资金业务流程的统一管理，促进企业资金的监管效率。通过资金管理平台的构建能够实现对收支情况的全程化管理，有利于对资金情况的实时监管，有效预防风险问题。并通过ERP与银行形成点对点的设计模式，实现集中管理。在资金平台的管理中，需要将企业资金作为管理的核心内容，保证融入资金的高效利用。并结合企业的业务开展情况和资金的应用需求，实现资金平台的延伸，形成对投融资管理、借贷、资金分配等各方面的统一归集，保证企业资金分配的合理性。此外，构建风险防控体系，通过企业与银行的资金交互情况保证资金分配效率，也有利于提升会计核算效率和企业的融资管理能力，发挥融资的最大运行效率。
(四)加强与金融机构沟通，争取更多资金支持
从房地产开发企业的银行融资开展情况来看，造成融资难度大的主要问题为银行对房地产开发企业的信用顾虑。为了保证融资效率，企业需要尝试加强与金融机构的沟通，提升自身信用能力，获取金融机构的信赖。一方面，政府需要加强对房地产行业的监管，为房地产行业指出提升信用的途径和标准，使房地产开发企业具有明确的发展和管理方向。同时也有利于肃清房地产融资市场，为房地产企业构建良好的信誉提供支持。另一方面，为了使银行能够加强对房地产企业的信任，房地产企业可以与银行就资质方面做好协商，房地产开发企业可以承担企业失信代价和惩戒。或者企业可以与金融机构协商引入第三方机构，对房地产开发企业的信用、资产以及项目等进行综合评估，使企业的评估更客观，提升银行对企业的信任度，使企业获得更大的融资几率。
结语
房地产开发企业可以通过多种方式向金融融资企业证明自身的信用度以及未来的发展规划可行性等，通过沟通和协商的方式，获得金融机构更多的资金支持。