为进一步规范我国企业对租赁的确认、计量和相关信息的列报，推动我国企业会计准则与国际财务报告准则持续趋同，我们借鉴《国际财务报告准则第16号——租赁》，并结合我国的实际情况，财政部颁布了《企业会计准则第21号——租赁（修订）（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）。
本次租赁会计准则修订涉及内容较多，主要包括以下方面：
（一）完善租赁的识别、分拆及合并等相关原则长期以来，租赁被认为是比较容易识别的经济交易，而且在现行准则下经营租赁与服务的会计处理方法类似，即使未准确区分也不会造成会计处理结果的重大差异。此次修订要求承租人在资产负债表中确认经营租赁的相关权利和义务，从而使得租赁与服务的会计处理产生较大差异，在此背景下，准确识别租赁成为需厘清的重要问题。为此，征求意见稿引入了“控制”、“已识别资产”等概念，对租赁的识别以及租赁与服务的区分制定了相关指导原则。此外，征求意见稿对同时包含租赁和非租赁部分的合同的分拆及合同对价分摊、租赁的合并等作出了规定。
（二）承租人会计处理由双重模型修改为单一模型现行租赁准则要求以风险和报酬转移为基础将租赁划分为融资租赁与经营租赁，对经营租赁承租人不确认相关资产和负债。为解决融资租赁与经营租赁的明线划分及会计处理迥异带来的实务问题，征求意见稿取消了承租人的融资租赁与经营租赁分类，要求承租人对除短期租赁和低价值资产租赁以外的所有租赁确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用，即采用与现行融资租赁会计处理类似的单一模型。同时，征求意见稿进一步完善了可变租赁付款额、租赁发生变更等情形的会计处理，并对短期租赁和低价值资产租赁的识别判断及会计处理作出了相应规定。
（三）改进出租人的租赁分类原则及相关会计处理由于现行租赁准则的实务问题主要集中于承租人的会计处理，征求意见稿总体上继承了现行租赁准则中有关出租人的会计处理规定，即保留了融资租赁与经营租赁的双重模型。在分类方面，征求意见稿强调了要依据交易的实质，而非合同的形式，有关融资租赁与经营租赁分类的规定更原则化，并增加了可能导致租赁被分类为融资租赁的其他情形。同时，根据承租人会计处理的变化，调整了转租出租人对转租赁进行分类和会计处理的有关规定。此外，根据实务需要，增加了对生产商或经销商作为出租人的融资租赁的会计处理规定。
（四）调整售后租回交易会计处理并与收入准则衔接根据《企业会计准则第14号——收入》的最新修订，征求意见稿对于售后租回交易的会计处理进行了相应调整。
即，按照《企业会计准则第14号——收入》评估售后租回交易中的资产转让是否满足销售的条件：资产转让属于销售的，承租人（卖方）按原资产账面金额中与所保留使用权有关的部分确认和计量租回形成的使用权资产，并对转让至出租人的权利确认相关利得或损失，出租人按照适用的准则对资产购买进行会计处理，资产出租适用本准则；资产转让不属于销售的，承租人（卖方）继续确认被转让资产并将取得的转让价款确认为金融负债，出租人（买方）不确认被转让资产，所支付的转让价款确认为金融资产。
（五）完善与租赁有关的列示和信息披露要求在承租人方面，征求意见稿根据会计处理模型的变化，对租赁相关的使用权资产、租赁负债、折旧和利息、现金流出等在财务报表中的列示作出了明确规范，并在现行准则的基础上对租赁相关的信息披露作了进一步调整完善。在出租人方面，主要增加了部分信息披露要求，包括出租人对其所保留的租赁资产相关权利进行风险管理的情况，融资租赁的销售损益、融资收益、与未纳入租赁投资净额的可变租赁付款额相关的收入，经营租赁的租赁收入、与不取决于指数或比率的可变租赁付款额相关的收入等。
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