郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这是关于合同无效法律后果的基础性法律规定。根据该规定推理，融资租赁合同无效的，承租人应当返还租赁物给出租人。但是由于融资租赁合同的特殊性，法律对融资租赁合同被认定无效情形下租赁物归属做了专门的规定。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定：“融资租赁合同被认定无效，当事人就合同无效情形下租赁物归属有约定的，从其约定；未约定或者约定不明，且当事人协商不成的，租赁物应当返还出租人。但因承租人原因导致合同无效，出租人不要求返还租赁物，或者租赁物正在使用，返还出租人后会显著降低租赁物价值和效用的，人民法院可以判决租赁物所有权归承租人，并根据合同履行情况和租金支付情况，由承租人就租赁物进行折价补偿。”这是关于融资租赁合同被认定无效情形下租赁物归属的规定，根据该规定：
1、尊重当事人的事前约定和事后协议
（1）所谓事前约定，是指在融资租赁合同被认定为无效合同之前，合同双方当事人对合同无效后租赁物的归属所做的约定。合同无效是自始、当然、绝对、确定无效，严格从法理上讲，融资租赁合同无效，合同中对合同无效后租赁物的归属所做的约定也无效。但是，为了解决实际的法律问题，尊重当事人的意思自治，可以在合同全部无效的情况下，例外的规定合同中对合同无效后租赁物的归属所做的约定有效。需要注意的是，《合同法》第五十七条中所规定的“解决争议方法”是指仲裁解决还是诉讼解决，以及约定管辖等程序问题，而不包括具体的责任承担的约定。因此，对于本条中关于“融资租赁合同被认定无效，当事人就合同无效情形下租赁物归属有约定的，从其约定”的规定应当理解为法律对于特定法律问题所做的特殊规定。
（2）所谓事后协议，即在合同被认定无效之后，合同双方当事人有权就合同无效的法律后果进行自由协商确定（关于行政处罚的事项除外），这是私法自治的体现。即便合同无效会产生一定的法律后果，但是当事人也可以通过约定改变这些法律后果。
2、其次是遵照一般法理：返还出租人
这是《合同法》第五十八条规定的体现，是最一般的法理。
3、对融资租赁合同无效的特殊规定：租赁物归承租人，承租人就租赁物进行折价补偿
该特殊规定的前提是“因承租人原因导致合同无效”，从这个前提也可以看出，该规定体现了对无过错方的保护。由于融资租赁合同中，租赁物对于承租人的使用价值一般远远高于租赁物对于出租人的使用价值，因此，判决租赁物归承租人所有虽然违背了一般的法理，但是却有利于物尽其用。另外，由于一般而言租赁物对于出租人的使用价值不大，该司法解释规定由承租人就租赁物进行折价补偿也更有利于保护出租人的利益。
附陈某某与陈某融资租赁合同纠纷案
案情简介：年5月30日，四川杰通汽车贸易有限公司（甲方）（以下简称杰通公司）与陈某某（乙方）签订《汽车销售分期付款合同》，就汽车价款、付款情况及杰通公司将陈某某所购的50辆华菱重卡交付给陈某等相关事项约定如下：1.华菱重卡自卸车38.2万元／台，数量50台，总金额计万元；2.签订合同后7日内陈某某至少须向杰通公司支付订车款50万元，该订车款全部到达杰通公司账户时该合同生效；50台车尾款未支付完结前以此批车辆作抵押，自交车之日起10个月内支付完毕全部尾款，并按下列方式支付（如逾期没有支付，则按应付款项的2%计算利息）：合同签订生效后第一个月即年6月支付万元（不包括预付款），年7月支付万元，年8月至11月10日前至少支付万元，年12月30日前至少支付80万元，年3月1日前至少支付万元，其余尾款在年4月1日前全部支付完毕；3.交车时间为年7月13日至30日，双方按下列方式交货：杰通公司委托货运公司将50辆华菱重卡送到陈某指定的地点，到货地点为云南省怒江州泸水县片马镇，收货人为陈某或陈某指定的接收验货人（陈某暂定为李向刚、谭光举等人），杰通公司在向第三方陈某交付车辆时须同时提供销售发票、车辆合格证或海关证明及商品检验单等材料，车辆交接时当场验收，杰通公司应真实、准确介绍所销售车辆的基本情况，陈某或其指定的收车人应对标的汽车外观和基本使用功能等进行认真检查、确认。如对外观有异议，应当场向杰通公司提出。杰通公司向陈某交付汽车及随车文件，双方（或送货方与陈某指定的收车人）签署车辆交接书／车辆交付确认书（或送货清单），即为标的汽车正式交付。该合同另对汽车质量、维修、双方的违约责任等进行了约定。
合同签订后，年6月9日至年3月8日，陈某某通过现金、卡汇等方式分二十九次向杰通公司支付了万元购车款。
年7月8日起至8月3日，杰通公司委托马鞍山市云河镇储运有限公司陆续将50辆华菱重卡运往云南省怒江州泸水县片马镇交付给陈某。《华菱汽车商品车发车单》上同意接车处有李向刚、谭光举等人的签字确认，陈某亦认可收到了50辆华菱重卡。
年8月10日，陈某（甲方）与陈某某（乙方）签订《承包合作协议》，约定：1.陈某某自愿将合股的50台华菱重卡汽车以承包的形式承包给陈某，承包期限为两年。即年8月11日至年8月10日。2.承包金为每台车每月4万元，五十台车每月合计金额万元，每月陈某按期支付给陈某某。3.陈某某负责车队的运行管理，做到认真负责、节约成本。4.陈某指派会计，库管（统计）对公司的财务及材料进行监管。该批50台车辆所有支出费用由陈某负责。5.陈某某保证每台车每月平均出车不低于23趟，每年每台车平均不低于趟，每车吨位在55-65吨之间。不得无故不出车，人力不可抗拒的因素除外。6.两年承包期限到期后，该批50台华菱重卡车辆及产权全部移交给陈某，属陈某所有。车辆的发票开具给陈某指定的公司或个人。但陈某应向杰通公司提供有效的开票信息及相关开票所需资料。7.两年期满后，如陈某的该批车辆需继续经营，陈某某车队的管理人员将全力配合，把车队经营好。争取为陈某创造更大的经济效益，以期以后继续友好长期合作。8.该协议如有争议两方协商解决，如协商不好，可向双方所在地人民法院提起诉讼。9.本协议一式三份，双方签字即时生效。具有同等法律效力。10.此合同如遇人力不可抗拒的因素除外。
原审法院另查明：陈某某与陈某签订《承包合作协议》时系杰通公司法定代表人。陈某某将车辆交付给陈某后，实际由陈某负责车队的运输、管理。
裁判原文节选：
一审本案系陈某某根据陈某的需求，向杰通公司购买案涉50辆华菱重卡，交付给陈某使用，根据涉案《承包合作协议》约定，陈某向陈某某支付租金，两年后该50辆华菱重卡归陈某所有，陈某与陈某某之间发生的租赁50台华菱重卡的关系，是融资租赁属性的法律关系，《承包合作协议》实为融资租赁合同。根据最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》第六条“有下列情形之一的，应认定融资租赁合同为无效合同：（一）出租人不具有从事融资租赁经营范围的”；第七条“融资租赁合同被确定为无效后，应区分下列情形分别处理：（一）因承租人的过错造成合同无效，出租人不要求返还租赁物的，租赁物可以不予返还，但承租人应赔偿因其过错给出租人造成的损失；（二）因出租人的过错造成合同无效，承租人要求退还租赁物的，可以退还租赁物，如有损失，出租人应赔偿相应损失；（三）因出租人和承租人的共同过错造成合同无效的，可以返还租赁物，并根据过错大小各自承担相应的损失和赔偿责任。租赁物正在继续使用且发挥效益的，对租赁物是否返还，可以协商解决；协商不成的，由法院根据实际情况作出判决”之规定，本案中陈某某作为自然人，并不具有从事融资租赁资质，故涉案《承包合作协议》为无效合同。本案争议的焦点是对无效合同的产生双方当事人各自应当承担的责任，租赁物是否返还，以及双方应当承担的赔偿责任，即：1.陈某是否应当向陈某某支付万元购车款；2.陈某是否应当赔偿陈某某损失万元；3.陈某某是否应当返还陈某代付的购车款万元；4.陈某某是否应当赔偿陈某因矿石未及时运输回国销售造成的损失.万元，及生产资金占用利息损失90万元（计算至年9月）。
首先，本案中陈某某明知自己作为普通公民，并无从事融资租赁业务经营资格，为获取租金仍向陈某开展融资租赁业务；而陈某亦明知陈某某是普通公民，未经金融管理部门批准，其并不具备融资租赁经营资格，而仍与陈某某建立了融资租赁合同关系。故对无效合同的产生，双方当事人均负有相应的责任。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后的处理原则，陈某本应将涉案车辆返还陈某某，但鉴于涉案车辆一直由陈某占有使用，且从双方签订合同的目的来看，车辆系为了满足陈某的需要，而陈某某为履行融资租赁合同而提供的是购买租赁物的资金。在合同无效的情况下，陈某承担向陈某某返还资金的责任，更符合无效合同返还原则的本意，也有利于租赁物的有效利用和避免损失的扩大。故涉案车辆不宜返还给陈某某，而应归陈某所有，但陈某应向陈某某支付购买涉案车辆的价款。故该院对陈某某主张陈某返还自己购车款万元的诉讼请求予以支持。对陈某主张陈某某返还自己垫付的购车款万元，因涉案合同中双方并未约定由陈某垫付部分购车款，且陈某在本案中提交的证据材料并不能证明转入陈某某和杰通公司账户的款项共万元系本案的购车款，故该院对陈某的该项诉讼请求不予支持。
第三，对于双方当事人的损失认定问题。陈某某主张陈某赔偿自己损失万元，该院认为，在陈某向陈某某返还全部购车款的情况下，陈某某的损失主要是资金占用利息。综合考虑案涉租赁物的占用使用情况，陈某某支付车款的实际时间，为平衡双方当事人利益，该院酌情认定陈某应当向陈某某支付资金占用利息，利息以万元为基数，从陈某收到全部涉案50台华菱重卡之日，即年8月3日起按人民银行同期贷款利率计算，至该款付清之日止。故该院对陈某某主张的陈某赔偿自己的损失的请求金额予以部分支持。陈某主张陈某某赔偿自己因矿石未及时运输回国造成的损失.万元，及生产资金占用利息90万元，因无事实和法律依据，该院对此不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十七条，最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、确认陈某某与陈某于年8月10日签订的《承包合作协议》无效；二、陈某于判决生效之日起十五日内向陈某某支付购车款万元及利息（利息从年8月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清之日止）；三、驳回陈某某的其他诉讼请求；四、驳回陈某的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费281元，由陈某某负担112元，陈某负担元。反诉案件受理费元，由陈某负担。
二审根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为一、诉争《承包合作协议》的性质及效力认定；二、合同无效后，陈某是否应当返还陈某某购车款万并赔偿相应损失；陈某某是否应当返还陈某代付的万购车款及赔偿陈某主张的损失。
一、诉争《承包合作协议》的性质及效力认定
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十七条的规定，“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同”，同时根据最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款的规定“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定”，前述规定明确了融资租赁法律关系的认定标准。在融资租赁交易中，出租人的主要义务系按照承租人的指示购买租赁物，交付给承租人使用，而承租人的主要义务系支付租金。
根据本案查明的事实，陈某某作为出租人，根据陈某的需求购买了诉争的车辆，并交付给陈某使用，陈某支付租金，亦约定了租赁期满后租赁物的归属。双方关于各自权利义务的约定符合融资租赁法律关系的特征。双方对原审判决认定的诉争合同系融资租赁法律关系亦无异议。虽在诉争《承包合作协议》第五条约定了“乙方（陈某某）保证每台车每月平均出车不低于23趟，每年每台车平均不低于趟，每车吨位在55-65吨之间。不得无故不出车，人力不可抗拒的因素除外”，但实际上在合同履行过程中，陈某某并未参与车队的运行管理，所有车队人员、驾驶员的工资、车辆的维修等费用全是由陈某支付，该条约定在陈某某未派人参与车队经营管理的情形下根本无法履行。因此，前述约定并不影响对双方融资构成租赁法律关系的认定。本院对原审判决认定的双方构成融资租赁法律关系予以确认。
同时，陈某某主张因最高人民法院颁布的《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》并未规定未取得融资经营许可不能从事融资租赁，诉争合同应合法有效。
本院认为，《中华人民共和国合同法》对融资租赁合同的出租人经营资格并未进行强制性规定，前述司法解释亦未明确关于出租人未取得融资经营许可的合同的效力认定。但是从融资租赁系出租人以融物的方式进行融资的特点，其实质涉及国家对金融秩序的监管。因此，融资租赁法律关系中的出租人应当取得融资租赁业务的审批资格后方能从事融资租赁业务。目前，负责监管融资租赁行业的中国银行监督管理委员会、商务部出台的《金融租赁公司管理办法》、《外商投资租赁业管理办法》及《商务部、国家税务总局关于从事融资租赁业务有关问题的通知》对各类融资租赁公司的市场准入均设定了一定的条件。陈某某作为自然人并未取得相应的经营资格，因此，原审判决认定诉争合同无效，并无不当。陈某某关于诉争合同有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、合同无效后，陈某是否应当返还陈某某购车款万并赔偿相应损失；陈某某是否应当返还陈某代付的万购车款及赔偿陈某主张的损失。
根据最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条关于“融资租赁合同被认定无效，当事人就合同无效情形下租赁物归属有约定的，从其约定；未约定或约定不明，且当事人协商不成的，租赁物应当返还出租人。但因承租人原因导致合同无效，出租人不要求返还租赁物，或者租赁物正在使用，返还出租人后会显著降低租赁物价值和效用的，人民法院可以判决租赁物所有权归承租人，并根据合同履行情况和租金支付情况，由承租人就租赁物进行折价补偿”的规定，从二审查证的事实看，可以认定目前诉争车辆仍由陈某在控制、占有，结合双方签订合同的主要目的系为满足陈某的需求，客观上诉争车辆也按照陈某的需求从事了矿石运输，为陈某创造了收益，在此种情形下，原审法院判令汽车的所有权归属承租方，由陈某返还陈某某购车款、并从收到全部车辆后按中国人民银行同期贷款基准利率赔偿损失符合公平原则。陈某关于原审法院基于合同无效后，对双方权利义务处理不当的上诉理由不能成立，不予支持。
关于陈某主张的原审判决并未支持其损失赔偿的诉讼请求错误的上诉理由，本院认为，在诉争《承包合作协议》的实际履行过程中，车辆是由陈某在经营管理，车队人员及车辆的维修等费用支出均是由陈某支付，在双方的融资租赁法律关系中，陈某某的合同义务已经完成，陈某要求陈某某赔偿损失的上诉理由无事实依据，不予支持。
关于陈某主张的原审判决未支持其要求陈某某返还垫付的万元购车款的上诉理由，经审查陈某提供的拟证明其垫付款项的证据，万元系由以下两部分构成：一是升华公司于年4月1日向杰通公司支付的万元。支付凭证上载明是货款。根据陈某提交的升华公司于年6月20日出具的《情况说明》，系受陈某的委托支付；二是案外人李跃彬分别于年6月16日、年7月6日、年1月9日向陈某某付款49万元、51万元、20万元。支付凭证上分别载明：购车款、购车货款、众旺车队分红。根据陈某提交的李跃彬于年6月20日出具的《情况说明》，系受陈某的委托支付。本院认为，针对第一部分的万元，陈某某与杰通公司签订的汽车买卖合同中并未约定购车款需要陈某代为支付，同时针对陈某提供的万元对应的支付凭证中付款、收款的主体分别系升华公司和杰通公司，升华公司并未出庭作证，不能证明系受陈某委托代陈某某支付的诉争购车款；针对第二部分，案外人李跃彬支付给陈某某的万元，因陈某主张其系委托李跃彬代陈某某支付购车款，本案中接收购车款的主体应为出卖方杰通公司，其主张明显矛盾。陈某的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，陈某某、陈某的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
第二审案件受理费元，由陈某某负担元，陈某负担元。
本判决为终审判决。
本律师相关文章延伸阅读：
.8.28房屋承租人优先购买权的限制
.8.27承租人未经出租人同意转租房屋的法律效力
.8.24房屋消防验收不合格，承租人可以解除合同？
.8.21房屋承租人有擅自扩建等行为，出租人可以解除租赁合同？
.8.20未依法登记备案的租赁合同的效力如何？
.8.18租赁违建的合同的效力及法律后果
.8.16如何打赢执行异议（之诉）？
.8.15《房屋抵押与借款协议》可以被认定为房屋买卖合同？
.8.14“买卖不破租赁”原则的例外
.8.13自然人死亡或者法人合并分立注销的，如何执行？
.8.10向法院申请强制执行的时效与救济
.8.9加倍支付迟延履行期间的债务利息，如何计算？
.8.8卖房人死亡，房屋买卖合同是否可以继续履行？
.8.7动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配？
.8.6执行异议，只有一次机会？
.8.5申请执行人的受偿顺序
.8.4唯一一套住房是否可以执行？
.8.3共有房屋的使用收益陷入僵局，如何破？
.8.1非居住房屋被征收或动迁，承租人能得到哪些补偿？
.7.30房产拍卖中利益受损，当事人和利害关系人如何维权？
.7.29公房承租人所得动迁补偿如何与共同居住人分配？
.7.28借名买房者可否以权利人的名义提执行异议？
.7.24案外人依据另案生效法律文书提出执行异议，如何处理？
.7.21承租人违约，出租人可否主张“免租期”的租金？
.7.19租赁权可以阻止法院的强制执行？
.7.16房屋所有人为规避执行而赠与或以明显不合理的低价转让房产，债权人怎么办？
.7.14业主可通过执行异议（之诉）排除法院对所购商品房的执行？
.7.12过失相抵原则在房产纠纷赔偿中的体现
.7.9部分共有人出售动迁房的合同无效？
.7.5卖房人逾期迁出户口相关问题
.7.4做低房价相关法律问题
.7.2卖房人一房二卖，哪个买房人能取得所有权？
.6.27动迁房买卖中的合同解除
.6.20夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产？
.6.18案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？
.6.17符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持？
.6.14退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价？
.6.13为“担保”民间借贷债权而办理委托公证，受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？
.6.10预告登记可以排除法院的执行？
.6.8动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之人名下的约定
.6.4新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同？
.6.1买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行
.5.29买了“类住宅”，可否向开发商要求退房？
.5.27具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约？
.5.26买了开发商的“类住宅”，如何维权？
.5.23动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略
.5.22动迁房是否属于夫妻共同财产？
.5.21宝山法院一判决：逾期迁出户口每天50元违约金
.5.20逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
.5.18卖房人违约，买房人可否主张佣金损失？
.5.16房产纠纷中诉讼请求的选择
.5.13违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担？
.5.12卖房人逾期迁出户口，逾期违约金每天多少钱？
.5.11可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同？
.5.9支付违约金就可以解除合同？
.5.8房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款？
.5.3做高房价与骗贷的房屋买卖合同，法律后果有何不同？
.5.2为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力？
.5.1卖房人逾期迁出户口，违约金每天多少钱？
.4.29非真实买卖，房屋所有权如何取回？
.4.28名义产权人出售房屋，合同无效？
.4.27房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效？
.4.20和中介公司的官司怎么打？
.4.18沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担？
.4.17动迁房买卖的法律风险与防范
.4.14房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生
.4.10一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理
.4.8诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？
.4.7房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金？
.4.5法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价万，这就是违约的成本
.4.3房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例
.3.31如何推迟房屋买卖合同的履行期限？——以做低房价的合同为例
.3.30北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析
.3.28最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行
.3.24央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任？
.3.23政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任？
.3.21房屋存在抵押，法院可否判决过户？
.3.20诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？
.3.19北京认房又认贷，买房人已付定金能否拿回来？
.3.18买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证？
.3.17父母子女间房屋买卖与赠与的甄别
.3.12开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务，业主如何维权？
.3.9开发商关于学区房的宣传未兑现，应当承担何种责任？
.3.5民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力
.3.1房子噪音太大，买房人可否解除合同？
.2.28卖房人违约，何时对房价进行评估？
.2.26卖房人违约，买房人是否可以主张可得利益损失？
.2.25邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任？
.2.23买房人明知自己限购还买房导致不能过户，法律后果如何？
.2.22卖房人未如实披露房屋的抵押情况，买房人可否不履行合同？
.2.21买房人明知自己限购还买房导致不能过户，不构成违约？
.2.16房子被查封，不能过户的原因及解决方法
.2.15商品房买卖中，买房人使用了代金券可否再要求退钱？
.2.14代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何？法律后果如何？
.2.13房屋买卖中，适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？
.2.12房屋买卖中一方违约，谁来举证证明守约方的损失？
.2.10银行迟迟不放款，买房人构成违约？
.2.9房产证上有未成年人的名字，卖房时需要注意什么？
.2.8借名买房注意事项与风险防范
.2.7委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
.2.5买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？
.2.3是合作开发合同还是房屋买卖合同？“分割销售”合同无效？
.2.2房屋买卖中所涉善意取得的举证责任
.1.21涉及刑事犯罪，卖房人被骗，则房屋买卖合同无效？
.1.18无权处分夫妻共有房产的合同无效？
.1.17因买房人过错导致银行不能放款，卖房人可否解除合同？
.1.11《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同？
.1.6买卖担保（让与担保）合同无效的三种理由
.1.5房屋买卖中，可以通过行使不安抗辩权解除合同？
.1.4农村房屋同村村民间转让的合同无效？
.1.3未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果
.1.2做低房价：阴阳合同or合同变更？
.12.31行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起
.12.30房子被另案查封，继续履行的诉请会被驳回？
.12.28没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果
.12.25房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致，效力如何？
.12.22卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同
.12.20迁出户口是付款的条件？和同时履行抗辩权有什么关系？
.12.17买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效？
.12.14违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
.12.12无权处分房产导致的违约，违约金如何调整？
.12.11上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
.12.7房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？
.12.5以房抵债不构成善意取得？
.11.29上海房贷新政，认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款？
.11.28.11.28上海房贷新政解读及风险防范
.11.26房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得
.11.24认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点
.11.23连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？
.11.22牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担
.11.21买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？
.11.20出售“共有”房屋，合同无效？
.11.19因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益如何分配？
.11.18卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？
.11.17《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？
.11.16卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？
.11.10卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？
.11.3卖房子附带自行车库？
.11.1卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？
.10.28附义务赠与房产可以撤销？
.10.27和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？
.10.25房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？
.10.23为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？
.10.22公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？
.10.21第三人可否主张房屋买卖合同无效？
.10.18房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果
.10.17房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？
.10.16房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？
.10.15假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？
.10.13卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？
.10.10买房人与卖房人的户籍分册立户后，买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金？
.10.9买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？
.10.8无权处分会导致合同无效？
.10.7解除网签合同的时间点
.10.6是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用
.10.3卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？
.10.2购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？
.10.1买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？
.9.30买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？
.9.28房屋买卖中价款显失公平的认定
.9.27可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？
.9.26卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？
.9.25买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？
.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？
.9.22房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？
.9.21房价多写，效力如何？如何证明？
.9.19买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？
.9.17“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
.9.16公证委托卖房的合同效力
.9.15房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？
.9.14买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？
.9.13买房人要求变更买房人，构成违约？
.9.12买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？
.9.10区分房屋买卖中的限售和限购
.9.9卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？
.9.8买房人付了全款就不会违约了？
.9.7有租客的房子的交房时间如何确定？
.9.5是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？
.9.4多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？
.9.3为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？
.9.2卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？
.9.1名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
.8.31买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？
.8.30规避限购政策的代持房屋协议是否有效？
.8.29买房人迟延过户是否构成违约？
.8.28买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？
.8.27卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起
.8.26房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
.8.25房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
.8.24房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？
.8.23房屋买卖中做高房价的约定是否有效？
.8.22房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
.8.21（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？
.8.19房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？
.8.18二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
.8.16“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？
.8.15房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
.8.14房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？
.8.13未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？
.8.11房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
.8.10卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
.8.9持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
.8.8卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？
.8.7房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
.8.5银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
.8.4买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
.8.3房屋买卖中损害赔偿的边界
.8.1购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？
.7.31购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
.7.30房屋买卖适用“家事代理”？
.7.29符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
.7.28卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
.7.27部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
.7.26如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
.7.25标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
.7.23卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
.7.22房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
.7.21《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
.7.20按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？
.7.18产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
.7.17开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？
.7.16银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
.7.15买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
.7.14房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
.7.11签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
.7.10房子漏雨，买房人可否解除合同？
.7.9非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
.7.8伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
.7.7买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
.7.6限购者购房，责任如何承担？
.7.5买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
.7.4房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
.7.3买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
.6.27在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
.6.26买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
.6.24卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
.6.23连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
.6.22调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
.6.21房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
.6.18网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
.6.16房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
.6.13承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
.6.12法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
.6.5确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
.6.4房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
.6.3买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
.6.1房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
.5.31卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
.5.26转让有抵押的房屋，合同有效吗？
.5.25买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
.5.23国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
.5.19买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点
.5.15虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
.5.12当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
.5.10警惕！买房人限购，卖房人违约
.5.6买房人没有违约，就一定能拿到房子？
.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？“房屋买卖合同”指哪一版？
.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
.4.29二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
.4.27不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
.4.26中介有违法行为，就不能主张佣金了？
.4.25“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
.4.21网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
.4.18转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
.4.16离婚，房产如何分割？
.4.15买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
.4.10房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
.4.8以房产出资却未办理过户手续的法律后果
.4.7不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
.4.1“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
.3.31警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
.3.30“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
.3.22二手房买卖中的细节法律问题
.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
.3.20二手房买卖
转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
.3.17房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
.3.14房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
.3.13房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
.3.12二手房买卖违约金
北京上海法院的规定及解读
.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
.3.10房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
.3.9房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
.3.8房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
.3.7房价疯涨专题：10个相关法律问题
.3.6聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
.3.5房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
.3.3房价飞涨背景下的违约与救济
.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
.11.20以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
.10.6立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
.9.26购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
.7.17房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
.6.8是房屋买卖还是借贷？
张春光律师赞赏
人赞赏