初级经济法
考点精讲
第六章其他税收法律制度
6.1.1 房产税法律制度房产税是以房产为征税对象，按房产的计税价值或租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税。
（一）房产税纳税人
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或使用人。
分析君
（1）房产产权出典指产权所有人为了某种需要，将自己房屋的产权，在一定期限内转让（出典）给他人使用而取得出典价款的一种融资行为。产权所有人（房主）称为房屋出典人；支付现金或实物取得房屋支配权的人称为房屋的承典人。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定对房屋具有支配权的承典人为纳税人。
（2）房屋出租的，支付租金的情况下，出租人（房产所有人）为纳税人；不支付租金使用的情况下，承租人实际受益，因此，由承租人（使用人）代为缴纳。
（二）房产税征税范围
1.属于房产税的征税范围
房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
2.不属于房产税的征税范围
（1）农村的房屋。
（2）独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等。
3.商品房的征税规定
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（三）房产税税率
我国现行房产税采用比例税率。从价计征和从租计征实行不同标准的比例税率。
1.从价计征的税率：1.2%。
2.从租计征的税率：12%。
（四）房产税计税依据
房产税以房产的计税价值或房产租金收入为计税依据。
1.从价计征房产税
从价计征房产税的计税依据是房产余值。
（1）房产原值是指纳税人按会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不减除折旧），包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（2）房产余值是指房产原值减除规定比例后的剩余价值。
提个醒凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
2.从租计征房产税
从租计征房产税的计税依据是租金收入，不含增值税。
（1）房产的租金收入是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。
（2）对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，从租计征。
3.投资联营的房产
（1）以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值为计税依据计缴房产税。
（2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。
4.融资租赁房屋
（1）融资租赁房屋，实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，应以房产余值为依据计缴房产税。
（2）由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
（3）合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
5.居民住宅区内业主共有的经营性房产
（1）年1月1日起，对居民住宅内业主共有的经营性房产，由实际经营（自营或出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
（2）自营的依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，房产原值不能确定时，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值。
（3）出租房产的，按租金收入计征。
（五）房产税应纳税额的计算
1.从价计征
应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
2.从租计征
应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
提个醒扣除比例幅度为10%～30%，具体由省、自治区、直辖市人民政府规定。
（六）房产税税收优惠
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。自年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。
2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
提个醒宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。
4.个人所有非营业用的房产免征房产税。
5.经财政部批准免税的其他房产：
（1）毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
（3）在基建工地为基建工地服务的临时性房屋，施工期间一律免征房产税。
（4）对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。
（5）对高校学生公寓免征房产税。
（6）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
（7）老年服务机构自用的房产免征房产税。
（8）对公共租赁住房免征房产税。
①公共租赁住房经营单位应单独核算公共租赁住房租金收入，未单独核算的，不得享受免税优惠。
②对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。
③对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
（9）国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产，免征房产税。
（10）自年1月1日至年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免房产税；对同时经营其他产品的，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。
提个醒农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产，应按规定征收房产税。
（11）自年1月1日至年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。
（七）房产税征收管理
1.纳税义务发生时间
2.纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。
3.纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
提个醒纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
6.2.1 契税法律制度契税是指国家在土地、房屋权属转移时，按当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。
（一）契税纳税人
1.契税的纳税人是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。（承受方纳税）
2.承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
（二）契税征税范围
契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。
1.一般转移土地、房屋权属的形式（一般征税范围）
（1）国有土地使用权出让。
（2）土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）。
（3）房屋买卖。
（4）房屋赠与。
（5）房屋交换。
2.其他转移土地、房产权属的形式（特殊征税范围）
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵债。
（2）以获奖方式承受土地、房屋权属。
（3）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属等。
（4）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权。
（5）公司增资扩股中，以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业。
（6）企业破产清算期间，非债权人承受破产企业土地、房屋权属。
3.不属于契税的征税范围
土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、抵押及出租等行为，不属于契税的征税范围。分析君土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押及出租等行为并未实际发生权属的转移，因此不属于契税的征税范围。
涨知识对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（三）契税税率
契税采用比例税率，并实行3%～5%的幅度税率。契税的具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度税率规定范围内，按本地区的实际情况确定，以适应不同地区纳税人的负担水平和调控房地产交易的市场价格。
（四）契税计税依据及应纳税额的计算
1.计税依据
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖成交价格（不含增值税）土地使用权赠与、房屋赠与由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换交换土地使用权、房屋的价格差额以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税（转让方补交）补交的土地使用权出让费用或土地收益。
2.应纳税额的计算
应纳税额＝计税依据×税率
提个醒
（1）契税的计税依据可理解为：有成交价格按成交价格，没有成交价格按市场价格，相互交换的按差额，补交的按补交金额。
（2）交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。
（3）征收机关参照市场价格核定契税计税依据的情形：对成交价格明显低于市场价格而无正当理由的，或所交换的土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的。
（五）契税税收优惠
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征契税。
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。
5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
提个醒经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋用途的，不再属于减征、免征契税范围，应当补缴已经减征、免征的税款。
（六）契税征收管理
1.纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2.纳税地点
契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。
3.纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报，并在税收征收机关核定的期限内缴纳税款。
每日坚持学习，先人一步，冲刺高分！延考的朋友和打算报名的小伙伴，21年的会计跟着蛙蛙一起拿下吧！
跟着蛙蛙一起加油~
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