文│齐精智陕西明乐律师事务所金融经济专业律师
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投稿：tougao
askmylawyr.cn年12月3日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房报告（-）》。报告指出，年房地产市场的住房形势超出预期。商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
以开发商为出租人或以金融租赁公司为出租人，购房者为承租人，约定租赁期限届满后，承租的房屋产权归属承租人的“融资租赁”式的商品房销售模式有助于开发商去库存，激发潜在市场需求，快速回笼资金。
特别提示：以开发商为出租人的方式已经不是法律意义上的融资租赁，本文为行文方便期间统称为“融资租赁”式销售。
一、房地产融资租赁的含义。
依据《合同法》第二百三十七条：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。第二百五十条：出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。
房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁，是一种较特殊的融资租赁。它同一般的融资租赁相比有两方面的显著区别：一是房地产融资租赁的标的物是房屋即不定产，房屋的价值一般会出现增加的情况，有时更会有较大的波动；二是在房地产融资租赁中，房屋的所有权一般在租赁期届满后，都转移给承租人。
二、以金融租赁公司为出租人的“融资租赁”销售模式。
1、交易结构。
开发商、金融租赁公司、购房者（承租人）三方主体，承租人向提出具体明确的房屋租赁申请，金融租赁公司根据租赁标的向开发商签订房屋购买协议后，金融租赁公司将房产出租给承租人，金融租赁公司收取租金收益，开发商实现销售房产的目的。承租人承租房屋达到约定期限后，承租人取得房屋的所有权。
2、不动产是否属于适格的融资租赁对象的法律障碍。
对于融资租赁的租赁物范围，我国法律、行政法规并未给出明确的界定。根据年商务部颁布的《外商投资租赁业管理办法》规定，租赁财产仅限于机器设备，汽车、轮船和飞机等交通工具等动产。年银监会颁布的《金融租赁公司管理办法》规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。
根据《会计准则-固定资产》规定，固定资产是指为为生产商品、提供劳务、出资或者经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。而《合同法》以及《融资租赁合同司法解释》中对租赁物的范围并未进行规定，最高法院《融资租赁司法解释（征求意见稿）》第四条曾规定：“有下列情形之一的，人民法院应认定融资租赁合同无效：……（二）以房屋等不动产作为租赁物的”，但是在最后颁布施行的正式稿中前述规定被删除了。
《天津市人民政府办公厅关于加快我市融资租赁业发展的实施意见》第一条第（三）项关于售后回租业务权属和权证办理中规定：“……在规定时限完成租赁不动产权属变更登记和动产抵押变更登记等手续。”根据该意见，天津在融资租赁业务中是允许不动产作为融资租赁的租赁物的。
由此可以看出，我国法律对租赁物并没有统一和明确的规定，商务部不认可不动产可以作为租赁财产；但是，作为金融业的主管机构银监会对不动产作为租赁物是持肯定态度的。
三、以开发商为出租人的“融资租赁”式销售。
开发商将竣工验收简装后的商品房直接出租给购房者，约定在租赁期间购房者向开发商缴纳租金，租赁期限届满后购房者取得所承租房屋的所有权。
开发商因为出租物业而形成的稳定现金流，可以资产证券化或向商业保理公司转让应收账款的方式，一次性回笼租赁期间的全部租金，已达到出售房屋的商业目的。
1、以开发商为出租人的“融资租赁”式销售，可以规避不动产能否成为融资租赁对象的法律障碍。
开发商直接向购房者出租房屋，没有通过金融租赁公司，该出租模式已经不是传统意义上的融资租赁，不受不动产能否成为融资租赁对象的法律限制。
2、开发商出租房产形成的稳定租金收益可以资产证券化。
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第三条：本规定所称基础资产，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。基础资产可以是单项财产权利或者财产，也可以是多项财产权利或者财产构成的资产组合。
前款规定的财产权利或者财产，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定。
基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及中国证监会认可的其他财产或财产权利。
资产证券化计划，以开发商出租物业若干年内租金收益权为基础资产，开发商作为融资方通过这部分未来收益提前获得现金。而投资者则通过购买资产证券化产品，以还本付息的形式获得未来收益。
3、开发商可以将租金产生的应收账款出售给商业保理。
《商业保理企业管理办法》第三条：商业保理企业本办法所称商业保理企业是指专门从事保理业务的非银行法人企业。保理业务是指商业保理企业受让应收账款的全部权利及权益，并向转让人提供应收账款融资、管理、催收、还款保证中至少两项业务的经营活动。
开发商由于对购房者出租房产形成的应收账款，可以向商业保理公司转让，商业保理公司给开发商提供融资保理。开发商取得以转让出租房产租金应收账款的形式取得售房款，商业保理公司取得保理融资与购房者租金回款之间的价差，各得其所。
综上，开发商从直接销售房产的企业到现出租再出售，对开发商的房屋质量以及租后物业管理等，均提出了更高的要求。
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