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来源财经早餐
作者王小哼
10月初，主打上海市场的长租公寓服务商青客公寓向美国SEC递交招股书，准备在美国纳斯达克上市，并于11月5日，成功登陆纳斯达克。
彼时，大家还在惊讶青客抢在行业两大巨头自如和蛋壳之前率先上市。
话音未落，美国时间10月28日，蛋壳公寓正式向美国SEC递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为"DNK"。
不赚钱，所以想上市，似乎是长租公寓们的常态。
但是根据招股书显示，亏损是个不可否认的事实。按理说，二房东以低价收房，高价转租，还要收上一定比例的服务费，应该是赚钱的，为何到了财报上，却出现了亏损呢？
赚差价？没那么容易！
实际上，“开源节流”这个普世的行商准则对长租公寓同样适用，他们也想以低价签下房源，但实际情况却要残酷许多。
去年8月，前我爱我家副总裁胡景晖曾炮轰长租公寓市场：一些长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格。
这不免让二房东变成了众矢之的——拉高租金，买单的最后不还是消费者吗？这些房源，并不一定能以更高的价格租出去。
比如说，最近同事小王在一家长租公寓整租了一套两室户，据工作人员透露，这套房子是在租金巅峰期租下的，当时的成本是一个月。
但是最近市场冷清了一些，只能以的价格亏本租出去，不然每空置一天，都是不小的成本。
以此来看，在签下房源的同时，长租公寓就开始了自担风险的负重之旅。
“二房东”鼻祖WeWork就遭遇过这样的困境——在房地产市场蓬勃的时候租下的房子，却不得不在市场下行的时候继续出租。这其中的差价，只能自己承担。
真金实银的“规模效应”
同样是去年8月，SOHO董事长潘石屹在谈及做长租公寓的前景时表示：“不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。原因很简单，就是你做长租公寓一定会有银行贷款，你如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。我们做了20多年房地产，反复算这个账，生意一定要能算得过来账才可以做。”
潘石屹的结论是有数据支撑的：据克而瑞监测的数据显示，截止到年二季度末，国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%，其中一线城市低于2%，这不仅低于办公租金（3%-5%），更远低于国际公寓水平。
此外，中信证券的研报测算，长租公寓品牌如果适用6%增值税率和20%的转租租金增幅，则其净利润率约为-10.3%；当转租租金增幅扩大至40%时，其净利润则在3.4%左右。在所有开支中，租金成本占七成、装修占一成，其余为人工、营销和税费支出。
某租房平台市场负责人也表示：一套长租公寓，叠加租金、装修、管理、运营成本后，基本和往外租的价格打平，甚至还略有亏损。
不过，长租公寓还是有盼头的，有人一针见血地指出：“只有达到规模效应后，边际成本降低，加上管理得当，才能开始赚钱。而当你成为行业老大、控制市场之后，对租金有了一定的话语权，这是长租公寓对于未来‘最可爱’的想象力。”
想赚钱？先等一年！
运营获得营收和利润。
因此，物业使用权的稳定性，如租期、出租价格等，就取决于长租公寓运营方与“大房东”的关系稳固性，其中暗藏的风险在于物业持有者收回物业，或者重新谈判出租价格——这些都会增加长租公寓运营商的成本。
但是，在运营权和所有权的利益纠葛上，“大房东”与“二房东”的博弈始终存在，毕竟二者都在为自身的商业利益最大化而努力。
长租公寓或许的确拥有一些精细化运营的能力，这部分被称为“专业能力”的筹码在长租机构看来是值得“大房东”重视，并且也是“大房东”不易获取的能力。但对“大房东”而言，在“二房东”的租权法理地位并不稳固的情况下，一旦发觉“二房东”在租得物业后可在运营权层面获得可观的利润，便有动机和条件采取手段收回物业或对出租价格重新谈判，增加“二房东”的成本。国内某长租机构负责人就曾表示，的确发生过在租约未到期的情况下就被“大房东”断水断电后赶出该栋物业的情况，“原因并不清楚，但此类事件在同行身上也不是头一回发生了，处理与大房东的关系的确是一个问题。”
还有业内人士戏称，在“大房东”的面前，长租公寓有点“卑微”。不过有WeWork失败的IPO在前，长租公寓玩家们能否盈利，的确是市场更为