近几年，PPP成为我国最炙手可热的项目资金解决形式，大量的政府性经营性项目都是以PPP的形式来确定完成，他的前身包括已经很成熟的“BOT”模式。另一个，对实体经济来讲成熟的资金解决方式就是融资租赁。本期优维财务案例系列我们分享就是财务视角中的真假难辨的“BOT”和“融资租赁”。
案例：
甲公司与A市签订“BOT”建设及特许经营协议，由甲公司出资建设展览观光园区，并获得为期30年的特许经营权。该项目占地平方米，房产建筑面积平方米，投资额万元，其他附属设施投资额万元。协议书约定甲公司自主经营，自负盈亏，特许经营期满后，应将本项目及其全部建筑、附属设施无偿移交政府指定机构。
同期，甲公司与乙公司签订转租协议，乙公司以预付租金的方式获得该特许经营权（30年），租金总额为万元，其中：签订协议当日乙公司支付租金总额的70%，同时甲公司给乙公司开具等额发票；该BOT项目竣工验收合格并完成工程决算后，支付租金总额的20%，同时A给B开具等额发票；项目移交给乙公司运营满两年后，支付剩余租金，同时A给B开具等额发票。
问题：
1、对甲公司从A市获得的特许经营权，是否适用《企业会计准则解释第2号》第五条中的“BOT会计模式”？如不适用，应如何进行会计处理？2、以预付租金方式将该特许经营权转租给乙公司，应如何进行会计处理？
解答：
1、不适用《企业会计准则解释第2号》第五条中的“BOT会计模式”，十足的假“BOT”。
先来看看，《企业会计准则解释第2号》第五条到底说了什么？“特许经营权合同中对所建造基础设施的质量标准、工期、开始经营后提供服务的对象、收费标准及后续调整作出约定，同时在合同期满，合同投资方负有将有关基础设施移交给合同授予方的义务，并对基础设施在移交时的性能、状态等作出明确规定。”反观本案例中“协议书约定甲公司自主经营，自负盈亏。”显然冲突，BOT需要对经营期间标准进行约定，而不是自主经营。
案例中“BOT”的实质就是甲公司向A市租赁平方米土地、租期30年的交易，而本次交易的租金就是30年后交还给政府或其指定机构的房屋建筑物和附属设施的届时价值。因为房屋建筑物和附属设施的总投资为万元，假设使用寿命为50年，则30年期满时的折余价值为万元（直线法，不考虑残值），分摊到30年租赁期，每年的租金为66万元。
甲公司的会计处理如下：
在建设时，因为是在租来的土地上建造房屋，甲公司没有土地使用权，因此应参照“经营租赁改良支出”《企业会计准则第4号——固定资产》第五条“经营租入固定资产改良”）将建设费用归集到长期待摊费用：
借：长期待摊费用万元，贷：银行存款、其他应付款等万元。
建设完成后，按30年摊销，每年摊销万元：
借：成本、费用万元，贷：长期待摊费用万元
2、甲公司与乙公司之间的“转租”交易看似是经营性租赁，实则是隐形的“融资租赁”
因为“同期，甲公司与乙公司签订转租协议，乙公司以预付租金的方式获得该特许经营权（30年）”，并约定了明确的租金支付时间表，且转租协议约定的租金总额（万元）大于甲公司建造这些房屋和附属设施的成本（万元），能够保证甲公司全部收回所发生的建造成本并获得收益，因此可以认为甲公司事实上已将该房屋建筑物所有权上的主要风险和报酬均转移给乙公司，就该设施而言，该转租交易事实上是构成甲公司建设的额“固定资产”进行“融资租赁。应当在该房屋建筑物和附属设施建成并移交给乙公司时，将其终止确认，并确认终止确认的资产处置损益。
因为本案例中甲与乙签订的转租协议约定的30年租金总额为万元，在项目移交给B时已经收取90%，则移交时的会计分录为：
借：银行存款万元（第二笔20%资金）
借：其他应付款万元（第一笔签约时收到的70%）
借：长期应收款万元（不考虑折现因素，两年后支付10%）
贷：长期待摊费用万（30年的土地租金）
贷：递延收益万元（后20年的租金）
贷：营业外收入万元（甲公司额外的收益万元）
后续30年内每年：
借：递延收益44万元
贷：其他业务收入44万元；
借：其他业务成本44万元
贷：长期待摊费用44万元
作者：优维紫金
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