使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。使用权资产是《企业会计准则第21号—租赁（修订版）》的产物。新准则下，无论是融资租赁还是经营租赁，对于承租人而言都不再进行区分，都要通过统一设置的“使用权资产”科目进行处理。也就是说新准则下，使用权资产科目即包括融资租赁资产又包括符合一定条件（一般是指超过一年、全新单价在5万元以上）的经营租赁资产。
一、使用权资产和融资租赁资产的区别
1.使用权资产核算的是承租人取得并持有的使用权资产的原价。过去，对于经营租赁，这个使用权是不量化为表内资产进行核算的；对于融资租赁资产我们则是基于实质重于形式原则，将租赁资产直接作为固定资产进行表内核算。
2.新准则下，使用权资产虽然纳入表内，但是使用权资产并不等同于租赁资产本身。
举例：假设有个承租人通过租赁方式租赁一辆轿车，此时的使用权资产不是指这辆轿车本身，而是指承租人在租赁期内使用这辆轿车的权利。而租赁资产就是这俩轿车本身。
二、新旧准则下使用权资产区别
旧准则和新准则最大的区别在于经营租赁的资产是否入表（资产负债表），旧准则下，租赁费用直接损益化；新准则下，租赁费用先入表（即确认使用权资产和租赁负债），再损益化。
原先的租赁费用直接损益化，现在的租赁费用先入表进使用权资产和租赁负债，再通过使用权资产累计折旧和租赁负债和支付租金的差额（即财务费用）损益化。
这就导致资产负债表出现了两个新的科目：使用权资产和租赁负债。
三、使用权资产的会计核算
注意事项：
1、水费、电费不适用于使用权资产的初始计量，不计算在内。
2、租赁负债-租赁付款额是不含税金额，若进行税不可抵扣直接计入当期损益。
3、未确认融资费用是指企业租入资产在租赁期内应按期分摊的利息费用。（也就是租赁付款额的现值与租赁付款额的差额，在借方核算，每期摊销至财务费用）
4、折现率的确认方法：承租人可采用集团内部同期借款利率或银行询价的方式获得同期借款利率，并进行适当调整确定其增量借款利率。
5、承租人发生的租赁资产改良支出不属于使用权资产，应当记入“长期待摊费用”科目。
6、承租人对使用权资产后续计量时是否考虑残值取决于使用权资产初始计量金额中是否实质性地包含残值。如果仅是拥有使用权资产，在计提折旧时不应考虑残值。如果承租人能够合理确定租赁期届满时将取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧，意味着计提折旧也应该考虑净残值。
四、会计核算举例
承租人A公司就某栋建筑物的某一层楼与出租人B公司签订了为期10年的租赁协议，并拥有5年的续租选择权。有关资料如下：
（1）初始租赁期内的不含税租金为每年元，续租期间为每年元，所有款项应于每年年初支付；
（2）为获得该项租赁，A公司发生的初始直接费用为元，其中，元为向该楼层前任租户支付的款项，元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金；
（3）作为对A公司的激励，B公司同意补偿A公司元的佣金；
（4）在租赁期开始日，A公司评估后认为，不能合理确定将行使续租选择权，因此，将租赁期确定为10年；
（5）A公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为每年5%，该利率反映的是A公司以类似抵押条件借入期限为10年、与使用权资产等值的相同币种的借款而必须支付的利率。为简化处理，假设不考虑相关税费影响。
解析：
初始计量：
第一步，计算租赁期开始日租赁付款额的现值，并确认租赁负债和使用权资产。
在租赁期开始日，A公司支付第1年的租金元，并以剩余9年租金（每年元）按5%的年利率折现后的现值计量租赁负债。计算租赁付款额现值的过程如下：
剩余9期租赁付款额＝×9=4（元）
租赁负债＝剩余9期租赁付款额的现值＝×（P/A，5%，9）=（元）
未确认融资费用＝剩余9期租赁付款额－剩余9期租赁付款额的现值＝4-=（元）
借：使用权资产
租赁负债－未确认融资费用
贷：租赁负债－租赁付款额4
银行存款（第1年的租赁付款额）
第二步，将初始直接费用计入使用权资产的初始成本。
借：使用权资产
贷：银行存款
第三步，将已收的租赁激励相关金额从使用权资产入账价值中扣除。
借：银行存款
货：使用权资产
综上，A公司使用权资产的初始成本为：+-=（元）。
后续计量：
使用权资产计算表
1、确认折旧
使用权资产按照长期资产（如：固定资产）进行折旧，每个租赁期的折旧处理为：
借：管理费用/制造费用元
贷：使用权资产折旧元
10年计提折旧合计为万元。
2、确认利息支出
承租人需要在租赁期的各个期间内，确认利息费用，即实际租金和实际租金的现值的差额，按照实际利率法分摊到各月份的金额。
借：财务费用—利息支出元（第一年）
贷：租赁负债—未确认融资费用 元（第一年）
财务费用每年因本金的减少呈递减趋势，10年合计金额为元。
3、支付租金
承租人实际支付租金时，会计处理为：
借：租赁负债——租赁付款额元
贷：银行存款元
10年一共支付租金0元。
4、对利润表的影响
10年合计对利润表的影响为+=5元，这和10年支付的租金0元和期初支付的直接费用净额元合计数是一致的。