房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
开发投资方面，年1-7月份，全国房地产开发投资亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资亿元，下降5.8%。年1-7月份，房地产开发企业到位资金亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金亿元，下降11.4%；定金及预收款亿元，下降37.1%；个人按揭贷款亿元，下降25.2%。
开发贷款方面，年二季度末，房地产开发贷款余额12.49万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末低1.1个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.56万亿元，同比减少1.9%，降幅比上季末缩小0.3个百分点。个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点。
政策监管方面，年5月，央行、银保监会等部门多次“喊话”，对房地产金融保持监管高压。地方层面，广东、合肥、深圳等多地金融监管部门针对涉房信贷政策持续“打补丁”，进一步围堵资金漏洞。年以来，全国已有超过60个城市调整房地产金融政策，加大对房地产企业金融支持力度，提高个人住房贷款额度、降低贷款首付比例，贷款利率有所下降。年3月4日，银保监会、央行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，提出优化住房金融服务，满足新市民安居需求。年8月10日，央行发布《年第二季度中国货币政策执行报告》。报告指出，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。
年11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。年11月11日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》明确指出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
第一章 房地产金融相关概述1.1 房地产金融介绍1.1.1 房地产金融概念1.1.2 房地产金融的分类1.1.3 房地产金融基本特征1.1.4 房地产金融发展历程1.2 房地产金融的主要内容与任务1.2.1 房地产金融的主要内容1.2.2 房地产金融的基本任务1.3 房地产金融的作用1.3.1 为房地产开发经营提供资金保障1.3.2 支持居民住房消费能力的提高1.3.3 调节房地产业的金融属性1.4 房地产融资的主要渠道1.4.1 房地产企业内部融资1.4.2 房地产企业外部融资第二章 -年中国房地产金融行业发展环境分析2.1 国内外金融市场运行2.1.1 全球金融市场回顾2.1.2 全球金融市场形势2.1.3 国内金融市场运行2.1.4 国内金融市场形势2.1.5 金融支持力度加大2.2 中国金融市场制度建设2.2.1 货币市场制度建设2.2.2 债券市场制度建设2.2.3 证券市场制度建设2.2.4 保险市场制度建设2.3 中国房地产产业运行状况2.3.1 土地出让状况2.3.2 价格情况分析2.3.3 房地产施工情况2.3.4 商品房销售情况2.3.5 房地产景气程度2.3.6 房地产库存规模2.3.7 房地产发展态势2.4 中国房地产行业政策分析2.4.1 土地管理法实施条例2.4.2 用地审批授权下放2.4.3 预售资金监管办法2.4.4 住房租赁政策汇总2.4.5 共有产权住房政策2.4.6 房地产领域相关规划2.5 中国房地产相关调控政策2.5.1 政府调控回顾2.5.2 政策调控特点2.5.3 政策调控现状第三章 -年房地产金融行业全面分析3.1 中国房地产与金融融合发展历程3.1.1 地产即金融阶段3.1.2 模式深化转变阶段3.1.3 深度融合发展阶段3.2 中国房地产金融行业的发展综况3.2.1 房地产和金融市场密不可分3.2.2 中国房地产金融行业的特点3.2.3 房地产金融政策调整的特点3.2.4 房地产市场投融资状况回顾3.2.5 房地产金融发展的政策建议3.3 中国房地产开发资金供给情况3.3.1 房地产开发投资资金来源3.3.2 房地产开发投资资金占比3.3.3 房地产企业土地投资意愿3.3.4 房地产开发投资资金规模3.3.5 房地产开发资金到位情况3.3.6 房地产资金对房价的影响3.4 中国个人住房金融市场运行分析3.4.1 个人住房贷款总量规模3.4.2 个人住房贷款市场结构3.4.3 个人住房贷款利率状况3.4.4 贷款利息减免机制构想3.5 中国房地产企业融资状况分析3.5.1 房企融资环境分析3.5.2 房企债务负担状况3.5.3 房企偿债能力分析3.5.4 房企信用风险分析3.5.5 房企融资成本分析3.6 中国房地产开发企业资金运作与管理3.6.1 房地产开发企业资金流特点3.6.2 房地产开发企业资金管理的关键3.6.3 房地产开发企业资金管理的对策第四章 -年中国房地产信贷发展分析4.1 中国房地产信贷市场发展综况4.1.1 房地产信贷的基本内涵4.1.2 房地产信贷资金的来源4.1.3 房地产信贷的主要作用4.1.4 银行涉房信贷质量状况4.1.5 房地产信贷集中度管理制度4.1.6 银行房地产信贷工作部署4.2 -年中国房地产贷款状况解析4.2.1 房地产开发贷款回顾4.2.2 房地产开发贷款现状4.2.3 国有银行住房贷款规模4.3 住房信贷与住房市场的相关性分析4.3.1 住房信贷与住宅市场的关系4.3.2 完善住房消费信贷风险建议4.4 住房宏观调控政策的信贷工作实践4.4.1 多视角看待住房4.4.2 住房信贷业务问题4.4.3 住房信贷工作实践4.4.4 住房信贷政策建议4.5 房地产信贷风险分析及防范建议4.5.1 房地产信贷风险产生原因4.5.2 房地产信贷风险存在种类4.5.3 房地产信贷风险产生危害4.5.4 房地产信贷风险管理建议第五章 -年中国房地产信托发展分析5.1 房地产信托概述5.1.1 房地产信托的定义5.1.2 房地产信托的种类5.1.3 房地产信托的性质5.1.4 房地产信托资金来源5.1.5 国际房地产信托模式5.2 房地产信托市场分析5.2.1 信托行业总体发展背景5.2.2 房地产信托业发展优势5.2.3 房地产信托业业务模式5.2.4 房地产信托公司发展布局5.2.5 房地产信托业面临挑战5.2.6 房地产信托业保障机制5.3 -年中国房地产信托市场剖析5.3.1 房地产信托业回顾5.3.2 房地产信托业现状5.3.3 房地产信托收益率5.3.4 房地产信托违约金额5.4 中国保障房信托业务分析5.4.1 保障性住房的发展状况5.4.2 保障性租赁住房实施主体5.4.3 信托公司参与模式分析5.5 中国房地产信托面临的风险、对策及转型5.5.1 房地产信托主要风险5.5.2 房地产信托业风险对策5.5.3 房地产信托转型展望第六章 -年国内外房地产投资信托基金发展分析6.1 房地产投资信托基金（REITs）的介绍6.1.1 房地产信托投资基金概念6.1.2 房地产信托投资基金分类6.1.3 REITs与房地产信托区别6.1.4 通过REITs融资的优势6.2 全球REITs发展状况分析6.2.1 全球发展情况6.2.2 资产机构变化6.2.3 各国制度建设6.2.4 亚洲市场状况6.3 我国REITs发展状况分析6.3.1 政策进展分析6.3.2 市场发展情况6.3.3 试点开展情况6.3.4 公募REITs与类REITs6.3.5 未来发展方向6.4 房地产REITs发展综况6.4.1 房地产REITs的基本内涵6.4.2 国际房地产REITs发展经验6.4.3 国际房地产REITs运作启示6.4.4 国内房地产REITs发展意义6.4.5 房企应用REITs转型的可行性6.4.6 国内房地产REITs发展模式6.5 中国房地产投资信托基金发展存在的挑战6.5.1 REITs发展运行风险类别6.5.2 房地产REITs面临的问题6.5.3 制约公募REITs发展因素6.5.4 房地产REITs的税收问题6.6 中国房地产投资信托基金发展对策分析6.6.1 房企REITs相关融资建议6.6.2 房地产REITs的发展策略6.6.3 房地产REITs创新发展对策6.6.4 房地产REITs的税收建议第七章 -年中国房地产保险市场发展分析7.1 房地产保险相关介绍7.1.1 房地产保险简介7.1.2 房地产保险的种类7.1.3 房地产保险组成要素7.2 我国保险资金投资房地产状况分析7.2.1 中国保险行业发展现状7.2.2 保险资金投资房地产的历程7.2.3 保险资金投资房地产的转型7.2.4 保险资金入房地产的监管政策7.3 保险资金投入城市更新项目的类别及方式7.3.1 项目投资背景分析7.3.2 可投资的项目类型7.3.3 项目准入阶段分析7.3.4 参与项目的投资方式7.4 中国房地产保险的发展7.4.1 房地产保险市场活跃度因素7.4.2 房地产保险发展滞后原因7.4.3 房地产保险发展的策略7.4.4 房地产保险产品市场建议第八章 -年其他房地产金融模式8.1 房地产融资租赁8.1.1 房地产融资租赁的概述8.1.2 房地产融资租赁发展优势8.1.3 房地产融资租赁具体操作8.1.4 房地产融资租赁发展模式8.1.5 房地产融资租赁的可行性8.1.6 房地产融资租赁的必要性8.1.7 房地产融资租赁发展问题8.1.8 房地产融资租赁操作建议8.2 房地产典当8.2.1 房地产典当的基本内涵特征8.2.2 房地产典当行业的相关政策8.2.3 房地产典当市场的营销策略8.2.4 房地产典当存在的主要风险8.2.5 房地产典当风险防范的措施8.3 房地产并购融资8.3.1 房地产并购融资政策8.3.2 房企并购融资的动因8.3.3 房企收并购融资方式8.3.4 房地产并购债券发行8.3.5 银行房地产并购贷款8.3.6 房地产并购融资作用8.3.7 房地产并购融资局限8.3.8 房地产并购融资对策第九章 -年房地产金融相关机构发展分析9.1 银行类9.1.1 中国银行9.1.1.1 企业基本概况9.1.1.2 经营效益分析9.1.1.3 业务经营分析9.1.1.4 财务状况分析9.1.1.5 公司发展战略9.1.1.6 未来前景展望9.1.2 中国建设银行9.1.2.1 企业基本概况9.1.2.2 经营效益分析9.1.2.3 业务经营分析9.1.2.4 财务状况分析9.1.2.5 核心竞争力分析9.1.2.6 未来前景展望9.1.3 中国工商银行9.1.3.1 企业基本概述9.1.3.2 主要金融业务9.1.3.3 经营效益分析9.1.3.4 业务经营分析9.1.3.5 财务状况分析9.1.3.6 公司发展战略9.1.3.7 未来前景展望9.1.4 中国农业银行9.1.4.1 企业基本概况9.1.4.2 经营效益分析9.1.4.3 业务经营分析9.1.4.4 财务状况分析9.1.4.5 公司发展战略9.1.4.6 未来前景展望9.1.5 中信银行9.1.5.1 企业基本概述9.1.5.2 经营效益分析9.1.5.3 业务经营分析9.1.5.4 财务状况分析9.1.5.5 核心竞争力分析9.1.5.6 未来前景展望9.2 保险公司类9.2.1 太平洋保险9.2.1.1 企业基本概况9.2.1.2 经营效益分析9.2.1.3 业务经营分析9.2.1.4 财务状况分析9.2.1.5 核心竞争力分析9.2.1.6 未来前景展望9.2.2 中国人寿9.2.2.1 企业基本概况9.2.2.2 经营效益分析9.2.2.3 业务经营分析9.2.2.4 财务状况分析9.2.2.5 核心竞争力分析9.2.2.6 公司发展战略9.2.2.7 未来前景展望9.2.3 华泰保险9.2.3.1 企业基本概况9.2.3.2 主要业务领域9.2.3.3 业务发展回顾9.2.3.4 未来发展方向9.3 信托公司类9.3.1 中信信托9.3.1.1 企业基本概况9.3.1.2 公司经营业务9.3.1.3 业务创新布局9.3.2 上海信托9.3.2.1 企业基本概况9.3.2.2 主要经营业务9.3.2.3 资产组合分布9.3.2.4 企业战略规划9.3.3 华宝信托9.3.3.1 企业基本概述9.3.3.2 经营范围分析9.3.3.3 公司经营业务9.3.3.4 公司发展战略9.4 证券公司类9.4.1 海通证券9.4.1.1 企业基本概况9.4.1.2 经营效益分析9.4.1.3 业务经营分析9.4.1.4 财务状况分析9.4.1.5 核心竞争力分析9.4.1.6 公司发展战略9.4.1.7 未来前景展望9.4.2 银河证券9.4.2.1 企业基本概况9.4.2.2 经营效益分析9.4.2.3 业务经营分析9.4.2.4 财务状况分析9.4.2.5 核心竞争力分析9.4.2.6 公司发展战略9.4.2.7 未来前景展望9.4.3 国泰君安9.4.3.1 企业基本概况9.4.3.2 经营效益分析9.4.3.3 业务经营分析9.4.3.4 财务状况分析9.4.3.5 核心竞争力分析9.4.3.6 公司发展战略9.4.3.7 未来前景展望9.5 房地产公司类9.5.1 万科集团9.5.1.1 企业基本概况9.5.1.2 经营效益分析9.5.1.3 业务经营分析9.5.1.4 财务状况分析9.5.1.5 风险因素分析9.5.1.6 未来前景展望9.5.2 金地集团9.5.2.1 企业基本概况9.5.2.2 业务运营状况9.5.2.3 经营效益分析9.5.2.4 业务经营分析9.5.2.5 财务状况分析9.5.2.6 核心竞争力分析9.5.2.7 公司发展战略9.5.3 保利地产9.5.3.1 企业基本概况9.5.3.2 业务运营状况9.5.3.3 经营效益分析9.5.3.4 业务经营分析9.5.3.5 财务状况分析9.5.3.6 核心竞争力分析9.5.3.7 公司发展战略第十章 中国房地产金融行业前景及趋势分析10.1 中国房地产金融行业发展前瞻10.1.1 房地产市场走势预测10.1.2 房地产发展政策展望10.1.3 房地产金融监管态势10.1.4 房地产融资前景展望10.1.5 住房金融服务发展趋势10.1.6 房地产金融发展趋势10.1.7 房地产金融创新方向10.2 思瀚对-年中国房地产金融行业预测分析10.2.1 -年中国房地产金融行业影响因素分析10.2.2 -年中国房地产开发投资规模预测10.2.3 -年中国房地产开发贷款余额预测第十一章 -年中国房地产金融行业面临的挑战及发展11.1 中国房地产金融行业发展中的问题11.1.1 房地产金融市场主要问题11.1.2 制约房地产金融产业瓶颈11.1.3 房地产金融主要短板分析11.1.4 房地产金融创新面临问题11.1.5 房地产金融体系发展问题11.2 中国房地产金融行业发展策略分析11.2.1 房地产金融主要发展对策11.2.2 房地产金融主体发展建议11.2.3 房地产金融政策监管对策11.2.4 房地产金融创新应对措施11.2.5 房地产金融体系完善建议11.3 中国房地产金融风险分析及防范对策11.3.1 房地产金融风险形成原因11.3.2 房地产金融风险主要分类11.3.3 房地产金融风险监测指标11.3.4 房地产金融领域潜在风险11.3.5 房地产金融风险防范对策11.3.6 房地产金融潜在风险对策
图表目录
图表1 -年主要经济体货币市场利率走势图表2 国际主要央行资产规模及增速图表3 年离岸美元、英镑和欧元流动性走势图表4 年主要货币兑美元汇率变动图表5 -年MSCI全球指数走势图图表6 年MSCI发达市场与新兴市场指数走势图表7 年全球主要股票市场指数波动情况图表8 -年主要经济体10年期国债收益率图表9 美国10年期TIPs收益率和国债收益率溢价（10年-2年）图表10 -年RJ/CRB商品价格指数图表11 -年原油期货结算价格走势图表12 -年LME铜期货价格走势图表13 -年COMEX黄金期货价格走势图表14 -年美国金融危机风险指标（ROFCI）走势图表15 年各省存量城投债余额以及土地出让金增速对比图表16 年各省（直辖市、自治区）土地出让情况图表17 年土地出让金同比下滑且债务率较高的地市图表18 年以来土地出让金同比增加的地级市图表19 70个大中城市新建商品住宅销售价格指数图表20 70个大中城市二手住宅销售价格指数图表21 年中国商品房销售面积及销售增速图表22 年全国商品房销售面积及销售额增速图表23 -年国家房地产景气指数图表24 -年全国商品房各类物业累计待售面积图表25 -年百城商品住宅库存量变动情况图表26 -年百城商品住宅库存量去化周期变动情况（月）图表27 商品住宅库存量TOP20城市图表28 商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况图表29 商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况图表30 -年商品住宅广义库存量变动情况图表31 商品住宅广义库存量TOP20城市情况图表32 年中央层面住房租赁政策图表33 年住房租赁相关利好政策图表34 年房地产调控政策及会议汇总图表35 年地方房地产调控政策图表36 年地方房地产调控政策（续一）图表37 年地方房地产调控政策（续二）图表38 房企资金来源分类及方式图表39 -年房地产企业开发资金来源占比变化图表40 -年房企其他资金来源分项变化图表41 -年全国房地产开发投资增速图表42 -年全国房地产开发投资增速图表43 -年中国房地产开发企业本年到位资金增速图表44 年中国房地产开发企业本年到位资金增速图表45 政府与市场力量博弈下的供需框架图表46 -年个人住房贷款余额及同比增速情况（季度）图表47 -年六家国有大型商业银行个人住房按揭贷款余额及占比情况图表48 六家国有大型商业银行主要贷款业务百分比堆积图图表49 -年绿、黄、橙、红四档房企占比变化情况图表50 -年我国房企总负债占GDP比重图表51 -年房企有息负债规模仍然较高图表52 -年重点房企有息负债规模及同比增速图表53 -年房企净负债率持续上升图表54 -年我国上市房企明股实债规模变化图表55 房企销售收入、净利润增长率增速图表56 -年房企筹资活动产生现金流量缺口图表57 -年现金持有量变化情况图表58 -年短期负债占比明显上升图表59 -年房企偿债能力明显走弱图表60 年房企评级下调数量保持在较高水平图表61 年各行业债券违约数量及金额图表62 -年境内债券发行情况图表63 -年海外债发行情况图表64 -年不同档次房企融资成本存在差异图表65 -年民营房企海外发债成本图表66 经济多元化发展下的融资渠道图表67 商业银行房地产行业不良贷款率图表68 商业银行房地产行业不良贷款余额图表69 商业银行房地产行业不良贷款占比图表70 -年房地产开发贷余额及同比增速（季度）图表71 六大行公司类房地产贷款余额图表72 -年信托资产规模变化图表73 -年资金信托投向占比图表74 -年信托行业所有者权益构成图表75 -年信托业营收构成与变化图表76 -年信托公司净利润的区间分布图表77 年信托公司净利润增速的区间分布图表78 房地产信托贷款业务交易结构图表79 房地产信托股权型融资交易模式结构图表80 房地产信托股权型融资交易模式结构图表81 年集合信托发行总体情况图表82 年房地产集合信托发行公司TOP20情况图表83 年信托公司合作的开发商TOP20情况图表84 60家信托公司房地产信托项目省份（含直辖市）分布情况图表85 60家信托公司房地产信托项目城市分布情况（一线城市）图表86 60家信托公司房地产信托项目城市分布情况（二线城市）图表87 60家信托公司房地产信托项目城市分布情况（三、四线及其他城市）图表88 年61家信托公司房地产压降规模幅度排名（一）图表89 年61家信托公司房地产压降规模幅度排名（二）图表90 年61家信托公司房地产压降规模幅度排名（三）图表91 年61家信托公司房地产压降规模幅度排名（四）图表92 -房地产信托收益率（季度）图表93 -年全球上市REITs数量变化趋势图表94 全球已上市不动产市值分布情况图表95 及年全球REITs资产结构变化图表96 主要国家/地区REITs制度基本信息图表97 主要国家/地区REITs制度基本信息（续）图表98 年亚洲各物业类型REITs数量图表99 REITs相关政策变化梳理图表 REITs相关政策变化梳理（续）图表 -年中国类REITs发行数量及规模图表 年中国类REITs底层资产结构图表 -年中国CMBS发行数量及规模图表 年CMBS底层资产结构图表 当前已上市REITs基本信息图表 公募REITs与我国类REITs的对比图表 类REITs交易结构图表 公募REITs交易结构图表 年保险业原保费收入结构图表 -年寿险保费增长率图表 -年健康险保费增长率图表 -年财产险保费增长率图表 年保险业资金运用结构图表 -年保险业投资股票和证券投资基金月末余额占流通A股月末市值之比图表 人身险公司、财产险公司偿付能力图表 险资投资私募股权投资基金（部分要求）图表 城市更新基金母子架构设计图表 险资设立债权投资计划（部分要求）图表 房地产直租式融资租赁模式图表 房地产售后回租式融资租赁模式图表 监管支持房企收并购融资政策汇总图表 房企主要的收并购融资方式及优劣势比较图表 年房企并购融资债发行情况图表 年金融机构房地产并购债发行情况图表 年部分银行房地产并购贷款授予情况图表 年部分房地产并购活动情况图表 年部分房地产并购相关业务实际开展情况图表 -年中国银行股份有限公司总资产及净资产规模图表 -年中国银行股份有限公司营业收入及增速图表 -年中国银行股份有限公司净利润及增速图表 -年中国银行股份有限公司营业收入分业务图表 -年中国银行股份有限公司营业收入分业务图表 -年中国银行股份有限公司营业利润及营业利润率图表 -年中国银行股份有限公司净资产收益率图表 -年中国银行股份有限公司资产负债率水平图表 -年中国银行股份有限公司运营能力指标图表 -年中国建设银行股份有限公司总资产及净资产规模图表 -年中国建设银行股份有限公司营业收入及增速图表 -年中国建设银行股份有限公司净利润及增速图表 -年中国建设银行股份有限公司营业收入分业务图表 -年中国建设银行股份有限公司营业收入分业务图表 -年中国建设银行股份有限公司营业利润及营业利润率图表 -年中国建设银行股份有限公司净资产收益率图表 -年中国建设银行股份有限公司资产负债率水平图表 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